Reforma estética o reforma integral: cuál necesita su vivienda en la Costa Blanca

En la Costa Blanca, «reforma» abarca obras que cuestan cifras muy distintas. Muchas diferencias entre dos presupuestos del mismo piso vienen de que uno valora un lavado de cara y el otro una obra completa. Esta guía muestra dónde está la frontera para decidir qué necesita su vivienda antes de pedir una cifra.

Qué las separa

	Reforma estética	Reforma integral
Tarifa publicada	270 €/m² (única)	420 € Estándar, 650 € Premium, 900 € Lujo por m²
Pintura, suelos, puertas, iluminación	Sí	Sí
Cocina y baños	Solo superficies	Sustituidos
Electricidad	No se renueva	Se renueva
Fontanería	No se sustituye	Se sustituye
Muros movidos	No	Raramente (si se mueven, es una obra estructural)
Trámite	Normalmente una declaración responsable	Declaración responsable; con certificado técnico si se toca la estructura

La prueba más sencilla: la reforma estética cambia superficies y acabados sin tocar la estructura, la distribución ni el recorrido de tuberías y cables. En cuanto se mueve un muro o se cambian las instalaciones, pasa a ser una reforma integral, con otro alcance, otro precio y otra vía de licencia. Las tarifas completas están en la lista de precios (EN) y en nuestras reformas integrales en Torrevieja.

Importes para tres tamaños

Superficie por la tarifa publicada, sin IVA, impuestos ni extras:

Vivienda	Estética desde 270 €/m²	Integral Estándar desde 420 €/m²	Integral Premium desde 650 €/m²	Diferencia estética–Estándar
Piso de 70 m²	18.900 €	29.400 €	45.500 €	10.500 €
Piso de 90 m²	24.300 €	37.800 €	58.500 €	13.500 €
Villa de 120 m²	32.400 €	50.400 €	78.000 €	18.000 €

Son cifras de partida, no un presupuesto. Lo que se firma es el presupuesto escrito tras la visita. Una reforma estructural que deja la vivienda en la estructura es otra categoría, de 1.100 a 1.400 €/m², valorada tras una inspección.

El año de construcción suele decidirlo

• 2000–2008. Instalaciones en general sanas y acabados anticuados. Es la vivienda más barata de reformar y a menudo basta una reforma estética.
• Después de 2008. Normativa moderna; normalmente solo hace falta obra estética, salvo que la distribución no le sirva.
• 1980–2000. La calidad varía mucho entre urbanizaciones. La electricidad suele aprovecharse, pero rara vez basta para aire acondicionado, placa de inducción y bomba de piscina a la vez.
• Antes de 1980. Sin aislamiento, ventanas de vidrio sencillo, suministro eléctrico escaso y fontanería antigua: cuente con sustituir todo lo que hay tras las paredes, lo que ya es una reforma integral.

Una villa de 1985 muy bien presentada puede costar más de reformar que una de 2005 cansada, porque la presentación es pintura y el dinero está en las paredes.

Cuándo basta una reforma estética

• Alquila la vivienda. La obra estética cabe en el hueco entre reservas y la vivienda se devuelve limpia. Pintura nueva, suelos coherentes e iluminación renovada cambian las fotos y la primera impresión mucho más de lo que cuestan.
• Va a vender. Es la forma más barata de cambiar cómo se presenta una vivienda.
• Las instalaciones funcionan: sin saltos del cuadro, sin fugas repetidas, sin humedades.
• La distribución le sirve.

Un aviso: la pintura sobre yeso sano es previsible, pero las manchas de humedad, reparaciones anteriores mal hechas o yeso desprendido exigen preparación, y eso puede cambiar el precio. Se lo decimos antes de continuar.

Cuándo conviene una reforma integral

• Cocina o baños al final de su vida. Una cocina nueva junto a un suelo de los años 90 hace que el suelo parezca peor. Un baño completo empieza en 4.800 € y la cocina se valora por metro lineal desde 800 €.
• La electricidad no da más de sí: cuadro antiguo, enchufes sin toma de tierra o un suministro que salta al usar a la vez el aire y el horno.
• La fontanería es la original. Con paredes y suelos abiertos es el momento eficiente.
• Quiere cambiar la distribución. Eso le acerca a la tarifa estructural.

IVA e ICIO

El IVA de las obras es normalmente del 21 %. Es del 10 % cuando el cliente es un particular que usa la vivienda como residencia privada, la vivienda tiene más de dos años y los materiales aportados por el contratista no superan el 40 % del precio de la obra (artículo 91 de la Ley del IVA). Una vivienda vacacional alquilada como actividad no cumple las condiciones; consulte con su gestor. Torrevieja y Orihuela cobran además el ICIO, el 4 % del coste de la obra: en una reforma estética de 70 m² de 18.900 € son 756 €; en la integral estándar de 29.400 €, 1.176 €.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre una reforma estética y una integral?

La estética cambia superficies y acabados (pintura, suelos, puertas, rodapiés, iluminación) sin tocar estructura, distribución ni el recorrido de tuberías y cables, a 270 €/m². La integral sustituye cocina y baños y renueva electricidad y fontanería, desde 420 €/m² con acabado estándar.

¿Cuánto cuesta una reforma estética en la Costa Blanca?

Una tarifa única de 270 €/m² sin IVA. Para un piso de 70 m² son desde 18.900 €, para 90 m² desde 24.300 € y para una villa de 120 m² desde 32.400 €. La humedad o las reparaciones previas mal hechas pueden añadir preparación, que se presupuesta antes de hacerla.

¿Hace falta licencia para una reforma estética?

Normalmente no una licencia completa: la obra que no toca la estructura se tramita con una declaración responsable ante el ayuntamiento y puede empezar sin esperar licencia. Lo estructural necesita además un certificado técnico.

¿Compensa una reforma estética antes de vender o alquilar?

Normalmente sí, porque es la forma más barata de cambiar cómo se presenta la vivienda. Le decimos qué merece la pena hacer y qué no recuperará su coste.

Tarifas: lista de precios de Creator Company 2026, sin IVA. Condiciones del IVA: Agencia Tributaria, Ley 37/1992, art. 91. ICIO: ordenanzas de Torrevieja y Orihuela, 4 %. Vías de licencia: Decreto Legislativo 1/2021 (TRLOTUP), arts. 233 y 241. Información general; no es asesoramiento fiscal ni jurídico para un caso concreto.