¿Reconstruir o demoler? Rehacer una villa antigua en la Costa Blanca

Estamos trabajando en esta cuestión ahora mismo en más de una obra: en 2026 tenemos 770 m² en reconstrucción, entre ellos dos villas y un restaurante. La elección siempre se reduce a las mismas tres cosas: qué permiten hoy las normas urbanísticas, qué puede soportar la estructura existente y qué quiere el propietario que sea el edificio terminado.

Dos vías, dos conjuntos de trámites

	Reconstruir	Demoler y reconstruir de nuevo
Vía de permiso	Reforma estructural: declaración responsable con certificado de un organismo acreditado o de un colegio profesional (TRLOTUP art. 233.2.a)	Demolición: declaración responsable con certificado (art. 233.2.b), y después una licencia completa para el edificio nuevo (art. 232.b)
Normas urbanísticas aplicadas	El edificio existente se mantiene; la reforma debe cumplir el plan	El edificio nuevo debe cumplir íntegramente el plan vigente
Superficie construida y altura	Se mantiene el volumen existente	Limitadas a lo que permita el plan hoy
Cimentación y estructura	Se conservan, reforzadas donde haga falta	Se retiran y se construyen de nuevo
Impuesto de construcciones (ICIO)	4 % del coste de las obras en Torrevieja y Orihuela, por cualquiera de las dos vías

La trampa del volumen

Este es el punto que la mayoría de los propietarios desconoce hasta que se lo dice un arquitecto. Muchas villas de esta costa se construyeron con planes anteriores, o antes de las normas actuales sobre retranqueos, altura y superficie edificable. Una casa que ya no encaja en el plan vigente se califica como fuera de ordenación. Por regla general, un edificio así puede conservarse y mantenerse, pero una vez demolido su volumen desaparece con él: la sustitución tiene que seguir el plan tal como está ahora.

En la práctica eso puede significar una casa de sustitución con menos superficie construida, una planta menos o más retirada del lindero que la que sustituye, en una parcela que usted compró precisamente por lo que había en ella. Antes de decidir nada, pida al arquitecto que compare el edificio existente con lo que el plan vigente permitiría en esa parcela. Esa comparación por sí sola suele resolver la cuestión.

A qué tiene que responder el estudio estructural

La reconstrucción solo es una opción si la estructura merece la pena conservarse. Un estudio adecuado responde a:

• Qué estructura es (pórticos de hormigón, muros de carga, forjados de viguetas y bovedillas) y en qué estado está: corrosión de las armaduras, fisuras, humedad, reformas anteriores.
• Qué le exige el nuevo diseño. Quitar muros de carga para un espacio abierto, huecos mayores para cristaleras de suelo a techo, una nueva terraza en cubierta o una piscina sobre forjado añaden todos carga o retiran apoyos.
• Cómo se reforzará: normalmente con nuevas vigas y pilares de acero donde se retiran muros, y forjados nuevos o reforzados donde aumentan las cargas.
• La cimentación, sobre todo en terrenos de relleno o cerca de la costa.

El estudio es además en lo que se apoya el certificado de la declaración responsable, de modo que no es un extra opcional: es el primer paso del permiso.

Cómo es una reconstrucción en la obra

El orden es casi siempre el mismo: dejar el edificio en su estructura y forjados; apuntalarlo; abrir y soldar el acero nuevo donde se retiran muros; formar forjados nuevos y fábrica de ladrillo nueva; y después construir la casa dentro de la envolvente reforzada: instalaciones, huecos, aislamiento, acabados. Nuestra página del proyecto de reconstrucción de villa publica las fotografías de la obra en esa secuencia, incluidas las fases que normalmente no se muestran nunca.

Coste: lo que se ahorra y lo que no

Una villa nueva en la Costa Blanca en 2026 cuesta 1.800–2.600 € por m² construido según las especificaciones, antes de la parcela, los honorarios y la licencia; el desglose completo está en nuestra guía de costes de construcción de una villa. La reconstrucción evita la propia demolición, la retirada de los escombros y la construcción de una cimentación y una estructura nuevas. No ahorra la parte del presupuesto que más suele importar a los propietarios: carpinterías, cocinas, baños, instalaciones y acabados cuestan lo mismo tanto si los muros que hay detrás son nuevos como antiguos.

No publicamos un único precio por m² para la reconstrucción, porque depende casi por completo de lo que descubra el estudio: dos villas del mismo tamaño pueden diferir mucho una vez diseñado el refuerzo. Una cifra realista llega después del estudio, no antes.

Cuándo la demolición es la respuesta correcta

• el estudio muestra que la estructura no puede repararse de forma económica o no puede soportar el nuevo diseño;
• el plan vigente permite tanto como lo que hay ahora, o más, de modo que no se pierde nada;
• la nueva distribución es tan distinta que apenas sobreviviría nada de la estructura existente de todos modos.

Preguntas que nos hacen

¿Es más barato reformar o demoler una villa antigua en España?

Si la estructura está sana, la reconstrucción suele ser más barata, porque evita la demolición, la retirada de escombros, una cimentación nueva y una estructura nueva. Los acabados, las carpinterías, las cocinas y las instalaciones cuestan lo mismo en ambos casos. La decisión depende de un estudio estructural y de lo que permitan las normas urbanísticas vigentes en la parcela.

¿Necesito licencia para demoler una casa en la Comunitat Valenciana?

La demolición se tramita mediante declaración responsable acompañada de un certificado de un organismo de certificación acreditado o de un colegio profesional (TRLOTUP art. 233.2.b). Construir la casa nueva necesita después una licencia de obra completa (art. 232.b): son dos procedimientos, no uno.

¿Puedo reconstruir una casa del mismo tamaño después de demoler?

Solo si el plan vigente permite ese tamaño. Un edificio que ya no cumple el plan de hoy (fuera de ordenación) por lo general puede conservarse, pero una sustitución debe seguir el plan tal como está, lo que puede suponer menos superficie construida o menos altura. Pida a un arquitecto que compare ambos antes de decidir.

¿En qué consiste la reconstrucción de una villa?

Un estudio estructural, después dejar el edificio en su estructura, reforzarla (normalmente con nuevas vigas de acero y forjados donde se retiran muros o aumentan las cargas) y reconstruir la casa dentro de la estructura reforzada. Las obras sobre la estructura se tramitan mediante una declaración responsable con certificado.

Por dónde empezar

Envíenos la dirección, la referencia catastral si la tiene y fotos de la vivienda. La primera respuesta, es decir, si merece la pena siquiera investigar la reconstrucción, suele requerir una visita a la obra y una revisión del plan. Nuestro servicio de diseño y permisos cubre el estudio, la comparación con el plan vigente y el certificado.

Vías de permiso: Decreto Legislativo 1/2021 (TRLOTUP), arts. 232 y 233, modificado por la Ley 5/2026. ICIO: ordenanzas fiscales de Torrevieja y Orihuela. Las normas sobre edificios fuera de ordenación las aplican los instrumentos urbanísticos de cada municipio; esta guía explica el principio general y no es asesoramiento sobre una parcela concreta.