Reformar una vivienda de la Costa Blanca para alquilar o vender: qué hacer y qué evitar

Los propietarios de apartamentos y villas de la Costa Blanca suelen hacerse la misma pregunta antes de una temporada: ¿en qué merece la pena gastar antes de publicarla en una plataforma de alquiler o de ponerla en el mercado? Esta guía recoge lo que publicamos sobre costes y plazos, lo que haríamos primero y lo que dejaríamos como está. Es información general, no asesoramiento de inversión.

Empiece por la pregunta, no por la estancia

La primera decisión no es la pintura ni los azulejos, sino lo que quiere que haga la vivienda. Un alquiler vacacional tiene que soportar a muchos huéspedes y renovarse rápidamente entre estancias. Una venta necesita fotografiarse bien y no revelar problemas en una visita. Un alquiler largo busca poco mantenimiento. Cada caso apunta a un presupuesto distinto, y un presupuesto que no pregunta a cuál de los tres se refiere está adivinando.

El gran cambio más barato: una renovación cosmética

Una renovación cosmética cambia superficies y acabados sin tocar la estructura, la distribución ni el recorrido de tuberías y cables. La presupuestamos con una tarifa única de 270 €/m² antes de IVA. Pintura nueva, suelos homogéneos e iluminación actualizada cambian las fotografías y la primera impresión más de lo que cuestan. Nuestra comparación completa con una reforma integral está en renovación cosmética o reforma integral. Una advertencia: pintar sobre un revoco en buen estado es previsible, pero las manchas de humedad, las reparaciones anteriores mal hechas o el revoco suelto necesitan preparación, y eso puede cambiar el precio. Se lo decimos antes de continuar.

Qué hacer, según el objetivo

	Alquiler vacacional	Alquiler largo	Venta
Objetivo principal	Soportar a los huéspedes, renovación rápida entre estancias	Poco mantenimiento	Presentación y ninguna sorpresa
Normalmente basta con	Renovación cosmética entre reservas	Renovación cosmética, instalaciones en buen estado	Renovación cosmética
Merece la pena sustituir	Cocina y baños desgastados, ventanas con mal sellado	Todo lo que falla de forma repetida	Solo lo que un comprador notará y no aceptará
Mejor dejarlo	Mover paredes, nuevas distribuciones	Mover paredes	Obras estructurales que no se verán como valor

Presupuestos para dos tamaños

Superficie multiplicada por nuestra tarifa publicada, antes de IVA e impuestos, por lo que son cifras desde:

Apartamento	Cosmética (270 €/m²)	Integral, Standard (420 €/m²)	Diferencia
70 m²	18.900 €	29.400 €	10.500 €
90 m²	24.300 €	37.800 €	13.500 €

Se pueden añadir elementos sueltos a una renovación cosmética en lugar de pasar a una reforma integral: la reforma completa de un baño parte de 4.800 € (costes de baño), una cocina se presupuesta desde 800 € por metro lineal de muebles (costes de cocina) y las ventanas nuevas cuestan desde 390 € cada una (ventanas y puertas). Los impuestos que se suman están en IVA e ICIO explicados.

Específico para alquileres

• El hueco entre reservas. La renovación de un apartamento de dos dormitorios lleva de una a dos semanas, y un hueco de dos a cuatro semanas suele bastar. Dénos esa ventana y la fecha de entrega es lo que tomamos como punto de partida hacia atrás, porque los próximos huéspedes ya han reservado.
• La cocina. En un alquiler las prioridades son la durabilidad, la sencillez y el coste de reposición, no la distribución más elaborada. Los muebles se fabrican a medida, así que cuente con el plazo de entrega, como se explica en cuánto tarda una reforma.
• Acceso remoto y fugas. El acceso remoto a la puerta evita la entrega de llaves, los límites de climatización impiden que el aire acondicionado funcione con la puerta de la terraza abierta y los sensores de fugas le avisan antes de que un problema pequeño se convierta en una reclamación. Los sistemas de domótica parten de 4.800 € antes de IVA; véase costes de domótica.
• Entrega llave en mano. Algunos propietarios quieren el piso amueblado, equipado, limpio y fotografiado. Funciona mejor dentro del mismo contrato, con la lista de mobiliario aprobada de antemano. Nuestra reforma para alquiler y nuestro apartamento llave en mano muestran cómo es.

Específico para una venta

Una renovación cosmética es la forma más barata de cambiar cómo se presenta una vivienda, y podemos decirle qué merece la pena hacer y qué no recuperará su coste. No pronosticamos el precio de venta. Antes de vender, compruebe también que las obras anteriores tienen sus trámites: una terraza cerrada o una piscina sin ellos puede complicar una venta, como se explica en nuestra guía de licencias.

IVA, ICIO y la cuestión del alquiler

Las obras de reforma llevan normalmente un IVA del 21 %. El tipo del 10 % exige, entre otras condiciones, que el cliente sea un particular que usa la vivienda como residencia privada, de modo que una vivienda alquilada como negocio no cumple los requisitos; su gestor (asesor administrativo) debe confirmarle cuál le corresponde. Torrevieja y Orihuela cobran además el ICIO (impuesto municipal sobre construcciones) del 4 % sobre el coste de las obras. Cualquier presupuesto para un alquiler debe construirse sobre el caso del 21 %, salvo que tenga esa confirmación.

Si el edificio es una comunidad

En un edificio de apartamentos o una urbanización con elementos comunes, la comunidad de propietarios decide lo que puede cambiar en fachadas y terrazas, diga lo que diga el ayuntamiento. En las ventanas, el color del marco y el estilo de las persianas pueden estar fijados por los estatutos, y los marcos se fabrican a medida y no se pueden devolver, así que consulte con el administrador antes de hacer el pedido. Avise al administrador antes de que empiecen las obras. Más información en costes de terrazas.

Preguntas que nos hacen

¿Cuál es la forma más barata de preparar una vivienda para alquilar o vender?

Una renovación cosmética a 270 €/m² antes de IVA: pintura, suelos, puertas e iluminación sin tocar la estructura ni las instalaciones. Para un apartamento de 70 m² son desde 18.900 €.

¿Se puede hacer la obra entre reservas de alquiler?

Sí, y la mayor parte de las obras cosméticas se hace así. Un hueco de dos a cuatro semanas suele bastar; dénos esa ventana y planificamos la secuencia para terminar dentro de ella, o le decimos con franqueza si es demasiado corta.

¿Debo sustituir la cocina y los baños antes de alquilar?

Solo cuando hayan llegado al final de su vida útil. La reforma completa de un baño parte de 4.800 € y una cocina desde 800 € por metro lineal; una cocina desgastada pero en buen estado suele quedar mejor con superficies nuevas. Le decimos qué merece la pena hacer.

¿Puedo aplicar el IVA del 10 % en una vivienda de alquiler?

No en una vivienda alquilada como negocio. El tipo del 10 % exige un particular que use la vivienda como residencia privada, una vivienda de más de dos años y materiales del contratista que no superen el 40 % del precio. Consulte con su gestor.

¿Aumentará una reforma mis ingresos por alquiler o el precio de venta?

No pronosticamos ninguno de los dos. Podemos decirle cuánto cuesta, cuánto tarda y qué cambios marcan más diferencia en cómo se presenta la vivienda; el resultado económico depende del mercado y de la vivienda.

Díganos para qué es la vivienda

Envíenos la dirección, la superficie, el año de construcción si lo conoce, unas fotos y si es para un alquiler vacacional, un alquiler largo o una venta, con las fechas. Le respondemos con qué trabajo parece adecuado y un presupuesto escrito tras la visita a la vivienda, por WhatsApp o por correo electrónico, en inglés. Páginas locales: constructores en Torrevieja y Orihuela Costa.

Tarifas: lista de precios y páginas de servicios de Creator Company 2026, antes de IVA. Condiciones del IVA: Agencia Tributaria, Ley 37/1992, art. 91. ICIO: ordenanzas de Torrevieja y Orihuela, 4 %. Información general, no asesoramiento de inversión, fiscal ni jurídico para un caso concreto.