Bygga om eller riva? Att återuppbygga en gammal villa på Costa Blanca
Att riva en gammal villa och börja om ser enklare ut. Längs den här kusten innebär det ofta två tillståndsförfaranden, dagens planregler och ibland ett mindre hus. När ombyggnad vinner, och hur du tar reda på det innan du förbinder dig.
Om en gammal villas stomme är hållbar är en ombyggnad oftast bättre än rivning på Costa Blanca. Rivning och nybygge är två separata förfaranden – en declaración responsable (anmälan med egenförklaring) med ett intyg för att riva, sedan ett fullständigt bygglov för att bygga – och det nya huset måste uppfylla dagens planregler, vilket kan innebära mindre golvyta, lägre höjd eller större avstånd till tomtgränsen än huset du rev. En ombyggnad behåller den befintliga byggnaden och sker genom en enda certifierad declaración responsable. Den är bara rimlig om en stombesiktning visar att stommen kan bära den nya utformningen.
Vi arbetar med den här frågan just nu på mer än en byggplats: under 2026 har vi 770 m² under ombyggnad, inklusive två villor och en restaurang. Valet handlar alltid om samma tre saker – vad planreglerna tillåter idag, vad den befintliga stommen kan bära och vad ägaren vill att den färdiga byggnaden ska vara.
Två vägar, två uppsättningar handlingar
| Bygga om | Riva och bygga nytt | |
|---|---|---|
| Tillståndsväg | Ombyggnad av stommen: declaración responsable med ett intyg från ett ackrediterat organ eller en yrkeskår (TRLOTUP art. 233.2.a) | Rivning: declaración responsable med ett intyg (art. 233.2.b), sedan ett fullständigt bygglov för den nya byggnaden (art. 232.b) |
| Tillämpade planregler | Den befintliga byggnaden finns kvar; ombyggnaden måste följa planen | Den nya byggnaden måste fullt ut följa den gällande planen |
| Golvyta och höjd | Den befintliga volymen behålls | Begränsad till vad planen tillåter idag |
| Grund och stomme | Behålls, förstärks där det behövs | Tas bort och byggs om |
| Byggnadsskatt (ICIO) | 4 % av arbetets kostnad i Torrevieja och Orihuela, på båda vägarna | |
Volymfällan
Detta är den punkt som de flesta ägare inte känner till förrän en arkitekt talar om den. Många villor längs den här kusten byggdes enligt äldre planer, eller före dagens regler om avstånd till tomtgräns, höjd och byggbar yta. Ett hus som inte längre passar den gällande planen beskrivs som fuera de ordenación (utanför planen). Som huvudregel kan en sådan byggnad behållas och underhållas, men när den väl rivs följer volymen med: ersättningen måste följa planen som den ser ut nu.
I praktiken kan det innebära ett ersättningshus med mindre golvyta, en våning färre eller placerat längre från tomtgränsen än huset det ersätter – på en tomt du köpte just för det som stod på den. Innan något beslutas, be arkitekten jämföra den befintliga byggnaden med vad den gällande planen skulle tillåta på tomten. Enbart den jämförelsen avgör ofta frågan.
Vad stombesiktningen måste besvara
En ombyggnad är bara ett alternativ om stommen är värd att behålla. En ordentlig besiktning besvarar:
- Vad stommen är – betongstomme, bärande väggar, bjälklag av balkar och block – och i vilket skick: korrosion i armeringen, sprickbildning, fukt, tidigare ändringar.
- Vad den nya utformningen kräver av den. Att ta bort bärande väggar för öppen planlösning, större öppningar för glas i full höjd, en ny takterrass eller en pool på en platta tillför alla last eller tar bort stöd.
- Hur den ska förstärkas – vanligen nya stålbalkar och pelare där väggar tas bort, och nya eller förstärkta bjälklag där lasterna ökar.
- Grunden, särskilt på fyllnadsmark eller nära kusten.
Besiktningen är också det som intyget för declaración responsable vilar på, så den är inte ett valfritt tillägg – den är det första steget i tillståndet.
Hur en ombyggnad ser ut på plats
Ordningen är nästan alltid densamma: byggnaden rivs ned till stomme och bjälklag; stöttas; det nya stålet tas upp och svetsas där väggar tas bort; nya bjälklag och nytt murverk formas; därefter byggs huset inne i det förstärkta skalet – installationer, öppningar, isolering, ytskikt. Vår projektsida för ombyggnad av villa publicerar byggplatsfotona i den ordningen, inklusive de etapper som normalt aldrig visas.
Kostnad: vad du sparar och vad du inte sparar
En ny villa på Costa Blanca kostar 2026 1 800–2 600 € per m² byggd yta beroende på utförande, före tomt, avgifter och bygglov; den fullständiga uppdelningen finns i vår guide om byggkostnader för villor. En ombyggnad undviker själva rivningen, bortforslingen av bråte och byggandet av ny grund och ny stomme. Den sparar inte den del av budgeten som ägare oftast bryr sig mest om – glaspartier, kök, badrum, installationer och ytskikt kostar lika mycket oavsett om väggarna bakom dem är nya eller gamla.
Vi publicerar inget enskilt pris per m² för ombyggnad, eftersom det nästan helt beror på vad besiktningen visar: två villor av samma storlek kan skilja sig åt med stor marginal när förstärkningen väl är projekterad. En realistisk siffra kommer efter besiktningen, inte före den.
När rivning är rätt svar
- besiktningen visar att stommen inte kan repareras ekonomiskt eller inte kan bära den nya utformningen;
- den gällande planen tillåter lika mycket eller mer än det som står nu, så att inget går förlorat;
- den nya planlösningen är så annorlunda att mycket lite av den befintliga stommen skulle överleva ändå.
Frågor vi får
Är det billigare att renovera eller riva en gammal villa i Spanien?
Om stommen är hållbar är en ombyggnad oftast billigare, eftersom den undviker rivning, bortforsling av bråte, ny grund och en ny stomme. Ytskikt, glaspartier, kök och installationer kostar lika mycket i båda fallen. Beslutet beror på en stombesiktning och på vad de gällande planreglerna tillåter på tomten.
Behöver jag bygglov för att riva ett hus i regionen Valencia?
Rivning sker genom declaración responsable åtföljd av ett intyg från ett ackrediterat certifieringsorgan eller en yrkeskår (TRLOTUP art. 233.2.b). Att bygga det nya huset kräver sedan ett fullständigt bygglov (art. 232.b) – två förfaranden, inte ett.
Kan jag bygga upp ett lika stort hus efter rivning?
Bara om den gällande planen tillåter den storleken. En byggnad som inte längre följer dagens plan – fuera de ordenación – kan i allmänhet behållas, men en ersättning måste följa planen som den ser ut nu, vilket kan innebära mindre golvyta eller lägre höjd. Be en arkitekt jämföra de två innan du bestämmer dig.
Vad innebär en ombyggnad av en villa?
En stombesiktning, sedan rivning ned till stommen, förstärkning – vanligen med nya stålbalkar och bjälklag där väggar tas bort eller lasterna ökar – och återuppbyggnad av huset inne i den förstärkta stommen. Arbeten på stommen sker genom en certifierad declaración responsable.
Var du ska börja
Skicka oss adressen, katastralreferensen om du har den och foton av fastigheten. Det första svaret – om en ombyggnad över huvud taget är värd att undersöka – kräver vanligen ett platsbesök och en titt på planen. Vår tjänst för projektering och tillstånd omfattar besiktningen, jämförelsen med den gällande planen och intyget.
Tillståndsvägar: Decreto Legislativo 1/2021 (TRLOTUP), art. 232 och 233, i lydelse enligt Ley 5/2026. ICIO: skatteförordningar i Torrevieja och Orihuela. Reglerna om byggnader utanför planen tillämpas genom varje kommuns planinstrument; den här guiden förklarar den allmänna principen och är inte rådgivning för en enskild tomt.
Planerar du detta för din egen bostad?
Skicka adressen och några bilder. Vi säger vad som är realistiskt, vad det kostar och vad som måste kontrolleras på plats — innan du binder dig till något.