Verbouwen of slopen? Een oude villa aan de Costa Blanca herbouwen

Aan deze vraag werken we op dit moment op meer dan één locatie: in 2026 hebben we 770 m² in verbouwing, waaronder twee villa's en een restaurant. De keuze komt altijd neer op dezelfde drie dingen — wat de ruimtelijke regels vandaag toestaan, wat de bestaande constructie kan dragen, en wat de eigenaar wil dat het afgewerkte gebouw wordt.

Twee routes, twee stapels papierwerk

	Verbouwen	Slopen en herbouwen
Vergunningsroute	Constructieve verbouwing: declaración responsable met een certificaat van een erkende instantie of beroepsorganisatie (TRLOTUP art. 233.2.a)	Sloop: declaración responsable met een certificaat (art. 233.2.b), daarna een volledige vergunning voor het nieuwe gebouw (art. 232.b)
Toegepaste ruimtelijke regels	Het bestaande gebouw blijft; de verbouwing moet voldoen aan het plan	Het nieuwe gebouw moet volledig voldoen aan het huidige plan
Vloeroppervlak en hoogte	Het bestaande volume blijft behouden	Beperkt tot wat het plan vandaag toestaat
Fundering en skelet	Behouden, waar nodig versterkt	Verwijderd en opnieuw gebouwd
Bouwbelasting (ICIO)	4% van de kosten van de werken in Torrevieja en Orihuela, op beide routes

De volumeval

Dit is het punt dat de meeste eigenaren niet kennen totdat een architect het hun vertelt. Veel villa's aan deze kust zijn gebouwd onder oudere plannen, of vóór de huidige regels over bouwvrije zones, hoogte en bebouwbaar oppervlak. Een huis dat niet meer in het huidige plan past, wordt aangeduid als fuera de ordenación (buiten het plan). In de regel kan zo'n gebouw behouden en onderhouden worden, maar zodra het is gesloopt, verdwijnt zijn volume mee: de vervanging moet het plan volgen zoals het nu luidt.

In de praktijk kan dat een vervangend huis betekenen met minder vloeroppervlak, een verdieping minder, of verder van de perceelgrens geplaatst dan het huis dat het vervangt — op een perceel dat u juist hebt gekocht voor wat erop stond. Voordat er iets wordt besloten, vraagt u de architect het bestaande gebouw te vergelijken met wat het huidige plan op dat perceel zou toestaan. Alleen die vergelijking beslist de kwestie vaak al.

Wat het constructieve onderzoek moet beantwoorden

Verbouwen is alleen een optie als het skelet het behouden waard is. Een degelijk onderzoek beantwoordt:

• Wat de constructie is — betonskelet, dragende muren, balk-en-blokvloeren — en in welke staat: corrosie in wapening, scheuren, vocht, eerdere wijzigingen.
• Wat het nieuwe ontwerp ervan vraagt. Dragende muren verwijderen voor een open woonruimte, grotere openingen voor beglazing over de volle hoogte, een nieuw dakterras of een zwembad op een plaat voegen allemaal belasting toe of halen steun weg.
• Hoe het wordt versterkt — doorgaans nieuwe stalen balken en kolommen waar muren verdwijnen, en nieuwe of versterkte vloeren waar belastingen toenemen.
• De fundering, vooral op opgebrachte grond of nabij de kust.

Het onderzoek is ook waar het certificaat voor de declaración responsable op rust, dus het is geen optionele extra — het is de eerste stap van de vergunning.

Hoe een verbouwing er ter plaatse uitziet

De volgorde is bijna altijd dezelfde: het gebouw strippen tot het skelet en de vloeren; stempelen; het nieuwe staal inzagen en lassen waar muren verdwijnen; nieuwe vloeren en nieuw metselwerk aanbrengen; en dan het huis bouwen binnen de versterkte schil — installaties, openingen, isolatie, afwerking. Onze projectpagina over villaverbouwing publiceert de bouwfoto's in die volgorde, inclusief de fasen die normaal nooit worden getoond.

Kosten: wat u bespaart en wat niet

Een nieuwe villa aan de Costa Blanca kost in 2026 € 1.800–2.600 per m² bebouwd oppervlak afhankelijk van de specificatie, vóór het perceel, honoraria en vergunning; de volledige uitsplitsing staat in onze gids over de bouwkosten van een villa. Verbouwen voorkomt de sloop zelf, de afvoer van het puin, en het bouwen van nieuwe funderingen en een nieuw skelet. Het bespaart niet het deel van het budget waar eigenaren meestal het meeste om geven — beglazing, keukens, badkamers, installaties en afwerking kosten evenveel of de muren erachter nieuw of oud zijn.

We publiceren geen enkele prijs per m² voor verbouwing, omdat die bijna volledig afhangt van wat het onderzoek vindt: twee villa's van dezelfde grootte kunnen sterk verschillen zodra de versterking is ontworpen. Een realistisch bedrag komt na het onderzoek, niet ervoor.

Wanneer slopen het juiste antwoord is

• het onderzoek toont dat het skelet niet economisch kan worden hersteld of het nieuwe ontwerp niet kan dragen;
• het huidige plan staat evenveel of meer toe dan wat er nu staat, dus er gaat niets verloren;
• de nieuwe indeling is zo anders dat er toch maar heel weinig van het bestaande skelet zou overblijven.

Vragen die we krijgen

Is het goedkoper om een oude villa in Spanje te renoveren of te slopen?

Als de constructie gezond is, is verbouwen meestal goedkoper, omdat het sloop, afvoer van puin, nieuwe funderingen en een nieuw skelet voorkomt. Afwerking, beglazing, keukens en installaties kosten hetzelfde in beide gevallen. De beslissing hangt af van een constructief onderzoek en van wat de huidige ruimtelijke regels op het perceel toestaan.

Heb ik een vergunning nodig om een huis in de regio Valencia te slopen?

Sloop verloopt via een declaración responsable vergezeld van een certificaat van een erkende certificeringsinstantie of een beroepsorganisatie (TRLOTUP art. 233.2.b). Het nieuwe huis bouwen vraagt dan een volledige bouwvergunning (art. 232.b) — twee procedures, niet één.

Kan ik na de sloop een huis van dezelfde grootte herbouwen?

Alleen als het huidige plan die grootte toestaat. Een gebouw dat niet meer voldoet aan het huidige plan — fuera de ordenación — kan over het algemeen behouden blijven, maar een vervanging moet het plan volgen zoals het nu luidt, wat minder vloeroppervlak of hoogte kan betekenen. Vraag een architect beide te vergelijken voordat u besluit.

Wat houdt een villaverbouwing in?

Een constructief onderzoek, daarna het gebouw strippen tot het skelet, het versterken — meestal met nieuwe stalen balken en vloeren waar muren verdwijnen of belastingen toenemen — en het huis herbouwen binnen de versterkte constructie. Werk aan de constructie verloopt via een gecertificeerde declaración responsable.

Waar te beginnen

Stuur ons het adres, het kadastrale referentienummer als u dat hebt, en foto's van het pand. Het eerste antwoord — of verbouwen het onderzoeken waard is — vraagt meestal een bezoek ter plaatse en een blik op het plan. Onze dienst voor ontwerp en vergunningen omvat het onderzoek, de vergelijking met het huidige plan en het certificaat.

Vergunningsroutes: Decreto Legislativo 1/2021 (TRLOTUP), art. 232 en 233, zoals gewijzigd door Ley 5/2026. ICIO: belastingverordeningen van Torrevieja en Orihuela. De regels over gebouwen buiten het plan worden toegepast via de ruimtelijke instrumenten van elke gemeente; deze gids legt het algemene principe uit en is geen advies voor een specifiek perceel.