Cosmetische opfrisbeurt of volledige renovatie? Zo kiest u aan de Costa Blanca in 2026

Aan de Costa Blanca omvat "renovatie" klussen die heel verschillende bedragen kosten. De meeste meningsverschillen tussen twee offertes voor dezelfde woning komen doordat de ene offerte een opfrisbeurt prijst en de andere een herbouw. Deze gids laat zien waar de grens ligt, zodat u kunt bepalen wat uw woning nodig heeft voordat u om een bedrag vraagt.

Wat de twee scheidt

	Cosmetische opfrisbeurt	Volledige renovatie
Gepubliceerd tarief	€ 270/m² (één tarief)	€ 420 Standard, € 650 Premium, € 900 Luxury per m²
Verf, vloeren, deuren, verlichting	Ja	Ja
Keuken en badkamers	Alleen oppervlakken	Vervangen
Elektra	Niet opnieuw bedraad	Opnieuw bedraad
Leidingwerk	Niet vervangen	Vervangen
Muren verplaatst	Nee	Zelden (als ze verplaatst worden, is het een constructieve klus)
Toestemming	Normaal een declaración responsable (melding met eigen verklaring)	Een declaración responsable; een certificaat komt erbij als de constructie wordt aangeraakt

De eenvoudigste test is deze: cosmetisch werk verandert oppervlakken en afwerking zonder de constructie, de indeling of de routes van de leidingen en kabels aan te raken. Zodra muren verschuiven, of leidingwerk en elektra een andere route krijgen, wordt het een volledige renovatie met een andere werkomschrijving, prijs en vergunningsroute. De tarieven voor beide staan in onze gids over wat een volledige renovatie kost en op de pagina over cosmetische renovatie.

Wat de keuze kost: drie groottes

Oppervlakte vermenigvuldigd met het gepubliceerde tarief, vóór IVA, belasting en eventuele extra's:

Pand	Cosmetisch vanaf € 270/m²	Volledig, Standard vanaf € 420/m²	Volledig, Premium vanaf € 650/m²	Verschil, cosmetisch tot Standard
Appartement van 70 m²	€ 18.900	€ 29.400	€ 45.500	€ 10.500
Appartement van 90 m²	€ 24.300	€ 37.800	€ 58.500	€ 13.500
Villa van 120 m²	€ 32.400	€ 50.400	€ 78.000	€ 18.000

Dit zijn beginbedragen, geen offerte. De schriftelijke offerte na een bezoek ter plaatse is wat u tekent. Een constructieve renovatie die een pand tot de ruwbouw strippt, is een aparte categorie van € 1.100–1.400/m², geprijsd na een opname ter plaatse. Budgetten voor een volledige appartementsklus, met IVA en de bouwbelasting, staan in wat het kost om een appartement in Torrevieja te renoveren.

Het bouwjaar bepaalt meestal de keuze

De staat die u ziet, zegt minder dan de leeftijd van het gebouw. In onze renovatiegids verdeelt het bestand zich ruwweg als volgt:

• Gebouwd 2000–2008. Over het algemeen degelijke installaties en verouderde afwerking. Dit is de goedkoopste soort om te renoveren, en vaak is een cosmetische opfrisbeurt genoeg.
• Na 2008. Moderne regelgeving; meestal is alleen cosmetisch werk nodig, tenzij de indeling niet bij u past.
• 1980–2000. De kwaliteit verschilt sterk tussen ontwikkelingen. De elektra is vaak te redden, maar zelden toereikend voor airconditioning plus een inductiekookplaat plus een zwembadpomp.
• Vóór 1980. Verwacht geen isolatie, enkel glas, een te kleine elektriciteitsaansluiting en oud leidingwerk. Ga ervan uit dat alles achter de muren wordt vervangen, wat u in het gebied van de volledige renovatie brengt.

Een prachtig gepresenteerde villa uit 1985 kan meer kosten om te renoveren dan een sleetse villa uit 2005, want presentatie is verf en het geld zit in de muren. Als u het niet zeker weet, stuur dan foto's van de meterkast en vertel ons het bouwjaar: dat is meestal genoeg om de omvang te zien. De kant van de elektra komt aan bod in herbedrading en leidingwerk in een ouder pand.

Wanneer een cosmetische opfrisbeurt de juiste keuze is

• U verhuurt het pand. Cosmetisch werk past in een gat tussen boekingen en het pand wordt schoon teruggegeven. Verse verf, een consistente vloer en bijgewerkte verlichting veranderen de foto's en de eerste indruk veel meer dan ze kosten.
• U verkoopt. Het is de goedkoopste manier om te veranderen hoe een pand overkomt. We kunnen kijken naar wat de moeite waard is om te doen en wat zijn kosten niet terugverdient.
• De installaties werken. Geen meterkast die uitvalt, geen terugkerende lekkages, geen vocht.
• De indeling past bij u. Niets hoeft te verschuiven.

Een kanttekening: verf over gezond stucwerk is voorspelbaar, maar vochtplekken, eerdere slechte herstellingen of brokkelend stucwerk betekenen voorbereidend werk, en dat kan de prijs veranderen. We zeggen dat voordat we doorgaan. Het cosmetische tarief is een planningstarief; na een beoordeling bevestigt de schriftelijke werkomschrijving de exacte voorbereiding en de vervangingen die u hebt gekozen.

Wanneer een volledige renovatie de juiste keuze is

• De keuken of badkamers zijn aan het einde van hun levensduur. Een nieuwe keuken naast een vloer uit de jaren 1990 laat de vloer meestal slechter ogen. Een complete badkamerverbouwing begint bij € 4.800 (kosten van een badkamer); een keuken wordt geprijsd per strekkende meter vanaf € 800 (keukenkosten).
• U kunt de elektra die u hebt niet gebruiken. Een oude meterkast, stopcontacten zonder aarding, of een aansluiting die uitvalt als de airconditioning en de oven tegelijk aanstaan.
• Het leidingwerk is origineel. Het doen terwijl muren en vloeren open zijn, is het efficiënte moment.
• U wilt de indeling veranderen. Dat brengt u richting het tarief voor constructief werk.

Tijd op de bouwplaats

Op onze pagina over cosmetische dienstverlening staat dat een opfrisbeurt van een gemiddeld appartement met twee slaapkamers één tot twee weken duurt, en dat een gat tussen verhuurboekingen van twee tot vier weken meestal genoeg is. Voor een hele villa plant onze renovatiegids drie tot zes weken voor cosmetisch werk en tien tot zestien weken voor een volledige renovatie. Een volledige renovatie heeft daarvoor ook nog de vergunningsperiode. De schriftelijke offerte beschrijft de planning voor uw pand.

IVA en de bouwbelasting

IVA op renovatie bedraagt normaal 21%. Ze is 10% wanneer u een particulier bent die de woning privé gebruikt, de woning ouder is dan twee jaar en de materialen van de aannemer niet meer dan 40% van de prijs van het werk uitmaken (artikel 91 van de btw-wet). Een vakantiewoning die als bedrijf wordt verhuurd komt niet in aanmerking; vraag uw gestor (Spaanse administratief adviseur) welk tarief geldt. Torrevieja en Orihuela rekenen ook de ICIO (gemeentelijke bouwbelasting) van 4% van de kosten van de werken. Bij een cosmetische opfrisbeurt van 70 m² van € 18.900 is dat € 756; bij de volledige renovatie in Standard van € 29.400 is het € 1.176. De indieningsroutes staan in onze vergunningengids.

Hoe het er opgeleverd uitziet

Onze verhuurrenovatie in Torrevieja toont een opfrisbeurt gericht op gasten; de volledige renovatie en de compacte verbouwing tonen de zwaardere klussen. Lokale prijzen en alle projecten staan op de pagina over aannemers in Torrevieja.

Vragen die we krijgen

Wat is het verschil tussen een cosmetische en een volledige renovatie?

Een cosmetische renovatie verandert oppervlakken en afwerking (verf, vloeren, deuren, plinten, verlichting) zonder de constructie, de indeling of de routes van leidingen en kabels aan te raken, voor € 270/m². Een volledige renovatie vervangt keuken en badkamers en vernieuwt elektra en leidingwerk, vanaf € 420/m² in de afwerking Standard.

Wat kost een cosmetische renovatie aan de Costa Blanca?

Eén tarief van € 270/m² vóór IVA. Voor een appartement van 70 m² is dat vanaf € 18.900, voor 90 m² vanaf € 24.300 en voor een villa van 120 m² vanaf € 32.400. Vocht of slechte eerdere herstellingen kunnen voorbereidend werk toevoegen, dat wordt geprijsd voordat het doorgaat.

Is een cosmetische renovatie de moeite waard voor het verkopen of verhuren?

Meestal wel, omdat het de goedkoopste manier is om te veranderen hoe een pand overkomt: verse verf, een consistente vloer en bijgewerkte verlichting verbeteren foto's en de eerste indruk. We kunnen u vertellen wat de moeite waard is om te doen en wat zijn kosten niet terugverdient.

Heb ik een vergunning nodig voor een cosmetische renovatie?

Normaal geen volledige vergunning: werk dat de constructie niet raakt verloopt via een declaración responsable die bij het gemeentehuis wordt ingediend, en het werk kan beginnen zonder te wachten op een vergunning. Alles wat constructief is, heeft ook een certificaat nodig.

Kan ik mijn vakantieverhuur tussen boekingen opfrissen?

Ja, en het meeste cosmetische werk gebeurt zo. Een gat van twee tot vier weken is meestal genoeg; geef ons het tijdvenster en we plannen de volgorde zodat we erbinnen klaar zijn, of we vertellen u eerlijk dat het te kort is.

Vraag een bedrag voor uw pand

Stuur het adres, de oppervlakte, het bouwjaar als u dat weet en een paar foto's of een korte video. We antwoorden welke van de twee klussen passend lijkt, de volgorde van de kosten en een schriftelijke offerte na een bezoek ter plaatse, via WhatsApp of e-mail, in het Engels. De prijzenpagina heeft de volledige lijst en de calculator.

Tarieven: prijslijst 2026 van Creator Company, vóór IVA. Btw-voorwaarden: Agencia Tributaria, Ley 37/1992 art. 91. ICIO: verordeningen van Torrevieja en Orihuela, 4%. Vergunningsroutes: Decreto Legislativo 1/2021 (TRLOTUP), art. 233 en 241. Algemene informatie, geen belasting- of juridisch advies voor een specifiek geval.