Разрешения и право

Строительная лицензия на Коста-Бланке: licencia de obra или declaración responsable?

Большинство ремонтов в Валенсийском сообществе больше не ждут лицензии: они начинаются в день подачи declaración responsable. Для нового строительства по-прежнему нужна полная лицензия. Что к какому пути относится, с чего берётся налог 4 % и на чём люди попадаются.

Creator Company 26 сентября 2026 Обновлено 13 октября 2026 8 мин чтения

Эта статья есть также на языках:English Dansk Deutsch Español Français Nederlands Norsk Polski Svenska

Коротко

В Валенсийском сообществе, к которому относятся Torrevieja, Orihuela Costa и остальная часть Коста-Бланки, для новых зданий нужна полная строительная лицензия (licencia urbanística). Большинству ремонтов достаточно declaración responsable — поданного заявления с декларацией заявителя, которое позволяет начать работы в тот же день, не дожидаясь одобрения. Конструктивные работы, снос и смена назначения помещения также оформляются через declaración responsable, но только с заключением сертифицирующей организации или профессиональной коллегии. Сверх любого из этих путей мэрия взимает строительный налог ICIO в размере 4 % от стоимости работ и в Torrevieja, и в Orihuela.

Именно этот вопрос стоит за половиной задержек, которые мы видим на этом побережье: владелец полагает, что для замены кухни нужна такая же лицензия, как для виллы, и ждёт там, где ждать не нужно, либо считает пристройку к вилле «просто реформой» и начинает без лицензии. Правила устанавливает региональный закон о градостроительстве — Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (Decreto Legislativo 1/2021, TRLOTUP), последний раз изменённый Ley 5/2026 от 31 июля. Статьи 232–234 распределяют все виды работ по трём путям.

Три пути и что входит в каждый

Путь	Типичные работы	Когда можно начинать
Полная лицензия art. 232	Новый дом или вилла; любое новое строительство; земляные работы и раздел участков; установка сборного дома; работы в здании, охраняемом как объект наследия	Только после выдачи лицензии
Declaración responsable art. 233.1	Ремонт без конструктивных изменений — кухни, санузлы, полы, новые коммуникации; изменение внешнего или внутреннего облика здания; ненесущие стены; ограждение участка; первая оккупация (разрешение на заселение) готового здания	В день подачи полного комплекта документов
Declaración responsable + заключение art. 233.2	Работы, затрагивающие конструкцию; снос; смена назначения (например, магазин становится рестораном, а гараж — жилым помещением); подземные работы	В тот же день, после подачи с заключением аккредитованной организации (OCA) или профессиональной коллегии

Различие, которое важнее всего на практике, — конструкция. Замена кухни, перенос санузла в пределах тех же стен, перекладка плитки, замена проводки, новые окна в прежних проёмах — всё это обычная реформа. Как только убирается несущая стена, вырезается новый проём в фасаде или затрагивается плита перекрытия, вы оказываетесь во второй категории, и к заявлению нужно заключение архитектора.

Как на самом деле работает declaración responsable

Статья 241 закона коротка, и её стоит знать. Вы — или мы от вашего имени — подаёте в мэрию:

данные владельца и всех участников работ;
письменное и графическое описание того, что будет сделано и где, — а также проект, подписанный квалифицированным специалистом, если характер работ этого требует;
экологические документы, если они применимы;
планируемую дату начала и то, как будут решаться вопросы со строительным мусором и использованием улицы.

Как только полный комплект подан, владелец вправе начинать немедленно. Поданное заявление имеет ту же юридическую силу, что и лицензия, и его можно показать любому, кто попросит, — сообществу собственников, соседу, полицейскому патрулю. За мэрией остаётся право проверки впоследствии.

Подвох содержится в той же статье: если что-либо существенное в поданных документах неточно, ложно или отсутствует, работы должны быть остановлены с момента, когда это обнаружено, а владельцу могут предписать вернуть всё в прежнее состояние, да ещё и наложить санкцию. Скорость системы держится на том, что документы честны и полны. «Это всего лишь небольшая реформа», написанное над работой, которая затрагивает несущую стену, — именно так люди получают предписание об остановке.

Строительный налог 4 % (ICIO)

Каждый из трёх путей влечёт за собой Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO, налог на строительство, установки и работы). Это муниципальный налог, и национальный закон ограничивает его 4 %. И Torrevieja, и Orihuela взимают максимум:

Torrevieja: 4 % — и в её постановлении сказано, что налог подлежит уплате с началом работ, даже если лицензия не получена. Начав без документов, от него не уйти.
Orihuela (включая Orihuela Costa, La Zenia, Villamartín, Campoamor): 4 % во всём муниципалитете.

База — фактическая стоимость выполнения работ, то есть материалы и труд, а не стоимость недвижимости. При ремонте на 30 000 € это 1 200 €; при строительстве виллы на 400 000 € — 16 000 €. Мэрия берёт также сбор за оформление (tasa), который зависит от муниципалитета и вида работ. Ни то ни другое не является необязательным, и в большинстве смет их нет, если об этом не сказано, — в наших сказано.

Новое строительство: сначала лицензия, затем первая оккупация

Новому дому до начала земляных работ нужна полная лицензия, а для её получения — базовый проект архитектора. Когда дом готов, следует второй шаг: первая оккупация (primera ocupación) — она сама подаётся как declaración responsable по статье 233.1, — которую коммунальные компании, как правило, требуют, прежде чем подключат дом на имя владельца. Закладывайте на то и другое и время, и сборы; полная разбивка стоимости новой виллы приведена в нашем руководстве по стоимости строительства виллы.

Сообщество собственников — это отдельный вопрос

Градостроительное право — не единственное разрешение. В многоквартирном доме или урбанизации с общими элементами устав сообщества и испанский закон о горизонтальной собственности определяют, чего вы можете касаться: фасады, террасы, конструкция здания и всё общее обычно требуют согласия сообщества, что бы ни говорила мэрия. Многие сообщества также требуют уведомления до начала работ и устанавливают часы тишины. Запросите устав у администратора до сметы, а не после.

Ошибки, которые мы видим чаще всего

Пристройка выдаётся за реформу. Остекление террасы, добавление комнаты или casita (гостевого домика) — это новая площадь. Это не declaración responsable.
Снос стены без проверки. Многие стены в старых виллах на этом побережье несущие. Когда стена убрана, поданное вами заявление уже неточно.
Забывают о смене назначения. Превращение гаража в спальню или магазина в бар — это смена назначения, для неё нужен путь с заключением.
Покупка недвижимости с работами без лицензии. Остеклённая терраса или бассейн без документов становятся проблемой нового владельца. Попросите у продавца лицензию или поданное заявление.

Вопросы, которые нам задают

Нужна ли строительная лицензия для ремонта моей квартиры в Torrevieja?

Обычно не полная лицензия. Ремонт, не затрагивающий конструкцию, — кухня, санузлы, полы, электрика, сантехника, окна в существующих проёмах — оформляется через declaración responsable по статье 233.1 TRLOTUP, и работы можно начинать в день подачи полного комплекта документов. Вы всё равно платите налог ICIO в размере 4 % от стоимости работ в Torrevieja и всё равно нуждаетесь в согласии сообщества собственников на всё, что затрагивает общие элементы.

Сколько составляет строительный налог (ICIO) в Torrevieja и Orihuela?

4 % от фактической стоимости работ в обоих муниципалитетах — это максимум, который допускает национальный закон. В Torrevieja постановление делает налог подлежащим уплате с началом работ, даже без лицензии. Сверх этого взимается отдельный сбор за оформление (tasa), который зависит от вида работ.

Можно ли убрать стену по одной только declaración responsable?

Ненесущую перегородку — да. Несущая стена затрагивает конструкцию, а это по статье 233.2 по-прежнему оформляется через declaración responsable, но только с заключением аккредитованной сертифицирующей организации или профессиональной коллегии, на основании оценки специалиста. Если вы не уверены, несущая ли стена, считайте, что несущая, пока инженер или архитектор не проверит.

Сколько времени занимает строительная лицензия на новую виллу на Коста-Бланке?

Месяцы, а не недели, и срок зависит от загруженности каждой мэрии и от того, насколько полон проект на момент подачи. Практический совет: рассматривать проектирование и лицензию как один этап, который проходит задолго до даты начала строительства, которую вы имеете в виду, — если старт в следующем году, разговор нужно вести сейчас.

Что будет, если declaración responsable была неверной?

По статье 241.5, если какие-либо существенные сведения были неточными, ложными или отсутствовали, работы должны быть остановлены с момента обнаружения; мэрия может предписать вернуть объект в прежнее состояние и начать процедуру наложения санкций. Система быстрая, потому что доверяет поданному заявлению, и строгая, когда заявление оказывается неверным.

Как мы с этим работаем

В каждой нашей смете указано, под какой из трёх путей подпадают работы, включена подача документов, а ICIO и сборы перечислены отдельно, чтобы итог был итогом. Для конструктивных работ, сноса и нового строительства наш архитектор готовит проект или заключение. Если вы не уверены, к какому пути относятся ваши планы, пришлите адрес и описание в WhatsApp — ответ обычно занимает одно сообщение. Наша услуга по проектированию и разрешениям охватывает весь процесс.

Источники: Decreto Legislativo 1/2021 (TRLOTUP), arts. 232, 233, 234 и 241, с изменениями Ley 5/2026; Ordenanza fiscal del ICIO, Ayuntamiento de Torrevieja; Ordenanza fiscal del ICIO, Ayuntamiento de Orihuela. В этом руководстве изложены общие правила, а не юридическая консультация по конкретному объекту недвижимости.