Bygglov på Costa Blanca: licencia de obra eller declaración responsable?

Det här är frågan bakom hälften av de förseningar vi ser längs kusten: en ägare utgår från att en köksrenovering kräver samma lov som en villa och väntar i onödan, eller utgår från att en utbyggnad av en villa ”bara är en ombyggnad” och startar utan lov. Reglerna fastställs av regionens planlag – Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (Decreto Legislativo 1/2021, TRLOTUP), senast ändrad genom Ley 5/2026 av den 31 juli. Artiklarna 232 till 234 sorterar alla slags arbeten i en av tre vägar.

De tre vägarna, och vad som hör till var och en

Väg	Typiska arbeten	När arbetet kan börja
Fullständigt bygglov art. 232	Ett nytt hus eller en ny villa; all nybyggnation; markarbeten och tomtdelning; uppställning av ett monteringsfärdigt hus; arbeten på en kulturminnesmärkt byggnad med kulturvärde	Först efter att lovet har beviljats
Declaración responsable art. 233.1	Renovering utan ingrepp i stommen – kök, badrum, golv, nya installationer; ändringar av en byggnads utseende invändigt eller utvändigt; icke bärande väggar; inhägnad av en tomt; första ibruktagande av en färdig byggnad	Samma dag som den kompletta anmälan lämnas in
Declaración responsable + intyg art. 233.2	Arbeten som påverkar stommen; rivning; ändrad användning (till exempel när en butik blir en restaurang, eller ett garage blir boyta); arbeten under marken	Samma dag, när anmälan lämnats in med intyget från ett ackrediterat organ (OCA) eller en yrkeskår

Den skillnad som betyder mest i praktiken: stommen. Att byta ett kök, flytta ett badrum inom samma väggar, kakla om, dra om el, sätta nya fönster i samma öppningar – allt det är vanlig ombyggnad. I samma stund som en bärande vägg tas bort, en ny öppning tas upp i fasaden eller en bjälklagsplatta berörs hamnar du i den andra kategorin och behöver ett arkitektintyg bakom anmälan.

Hur en declaración responsable faktiskt fungerar

Artikel 241 i lagen är kort och värd att känna till. Du – eller vi på dina vägnar – lämnar in till kommunen:

• uppgifter om ägaren och om alla som deltar i arbetena;
• en skriftlig och grafisk beskrivning av vad som ska göras och var – samt ett projekt undertecknat av en behörig tekniker när arbetenas art kräver det;
• eventuella miljöhandlingar som är tillämpliga;
• planerat startdatum och hur byggavfall och användningen av gatan ska hanteras.

När detta är inlämnat, komplett, har ägaren rätt att börja omedelbart. Anmälan har samma rättsliga verkan som ett lov och kan visas för den som frågar – bostadsägarföreningen, en granne, en polispatrull. Kommunen behåller rätten att inspektera i efterhand.

Haken finns i samma artikel: om något väsentligt i anmälan är felaktigt, falskt eller saknas måste arbetena stoppas från den stund det upptäcks, och ägaren kan åläggas att återställa allt som det var, med en sanktion därutöver. Systemets snabbhet vilar på att anmälan är ärlig och komplett. ”Det är bara en liten ombyggnad” skrivet över ett jobb som flyttar en bärande vägg är precis så folk får ett stoppbeslut.

Byggnadsskatten på 4 % (ICIO)

Var och en av de tre vägarna utlöser Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Det är en kommunal skatt, och den nationella lagen sätter taket vid 4 %. Både Torrevieja och Orihuela tar ut maximum:

• Torrevieja: 4 % – och kommunens förordning anger att skatten förfaller när arbetena påbörjas, även om inget lov har inhämtats. Att starta utan handlingar undviker den inte.
• Orihuela (inklusive Orihuela Costa, La Zenia, Villamartín, Campoamor): 4 % i hela kommunen.

Underlaget är den verkliga kostnaden för att utföra arbetena – material och arbete, inte fastighetens värde. På en renovering för 30 000 € blir det 1 200 €; på en villabyggnation för 400 000 €, 16 000 €. Kommunen tar dessutom ut en handläggningsavgift (tasa) som varierar med kommun och typ av arbeten. Ingen av dem är valfri, och ingen av dem ingår i de flesta offerter om de inte anger det – våra gör det.

Nybyggen: lov först, sedan första ibruktagande

Ett nytt hus kräver det fullständiga lovet innan någon tar första spadtaget, och ett grundprojekt av en arkitekt för att ansöka om det. När huset är färdigt följer ett andra steg: första ibruktagande (primera ocupación) – som i sig anmäls som en declaración responsable enligt artikel 233.1 – och som el- och vattenbolag vanligen kräver innan de kopplar in huset i ägarens namn. Räkna med båda, både i tid och i avgifter; den fullständiga kostnadsfördelningen för en ny villa finns i vår guide om byggkostnader för villor.

Bostadsägarföreningen är en separat fråga

Planlagen är inte det enda tillståndet. I ett flerbostadshus eller en urbanisation med gemensamma delar avgör föreningens stadgar och den spanska lagen om horisontell äganderätt vad du får röra: fasader, terrasser, byggnadens stomme och allt gemensamt kräver vanligen föreningens godkännande, oavsett vad kommunen säger. Många föreningar kräver också förhandsanmälan innan arbetena börjar och har tider för tystnad. Be administratören om stadgarna före offerten, inte efteråt.

De misstag vi ser oftast

• Att behandla en utbyggnad som en ombyggnad. Att stänga in en terrass, bygga till ett rum eller en casita är ny golvyta. Det är ingen declaración responsable.
• Att ta ner en vägg utan att kontrollera den. Många väggar i äldre villor längs kusten är bärande. När den väl är borta stämmer inte längre den anmälan du lämnade in.
• Att glömma ändrad användning. Att göra om ett garage till ett sovrum, eller en butik till en bar, är en ändrad användning och kräver den certifierade vägen.
• Att köpa en fastighet med olovliga arbeten. En inglasad terrass eller en pool utan handlingar blir den nya ägarens problem. Be säljaren om lovet eller anmälan.

Frågor vi får

Behöver jag bygglov för att renovera min lägenhet i Torrevieja?

Oftast inte ett fullständigt bygglov. En renovering som inte berör stommen – kök, badrum, golv, el, rör, fönster i befintliga öppningar – sker genom declaración responsable enligt artikel 233.1 i TRLOTUP, och arbetet kan börja den dag den kompletta anmälan lämnas in. Du betalar fortfarande ICIO-skatten på 4 % av arbetena i Torrevieja, och du behöver fortfarande bostadsägarföreningens godkännande för allt som påverkar gemensamma delar.

Hur stor är byggnadsskatten (ICIO) i Torrevieja och Orihuela?

4 % av arbetets verkliga kostnad i båda kommunerna – det maximum som den nationella lagen tillåter. I Torrevieja gör förordningen skatten förfallen när arbetena börjar, även utan lov. En separat handläggningsavgift (tasa) tillkommer och varierar med typen av arbeten.

Kan jag ta bort en vägg med bara en declaración responsable?

En icke bärande mellanvägg, ja. En bärande vägg påverkar stommen, vilket enligt artikel 233.2 fortfarande sker genom declaración responsable men bara med ett intyg från ett ackrediterat certifieringsorgan eller en yrkeskår, baserat på en teknikers bedömning. Om du inte är säker på om en vägg är bärande, utgå från att den är det tills en ingenjör eller arkitekt har kontrollerat.

Hur lång tid tar ett bygglov för en ny villa på Costa Blanca?

Månader snarare än veckor, och det varierar med varje kommuns arbetsbelastning och hur komplett projektet är när det lämnas in. Det praktiska rådet är att se ritning och lov som en fas som löper långt före det byggstartsdatum du har i åtanke – för en start nästa år bör samtalet ske nu.

Vad händer om declaración responsable var felaktig?

Enligt artikel 241.5, om någon väsentlig uppgift var felaktig, falsk eller saknades, måste arbetena stoppas från den stund det upptäcks; kommunen kan beordra att fastigheten återställs till sitt tidigare skick och inleda ett sanktionsförfarande. Systemet är snabbt eftersom det litar på anmälan, och det är strängt när anmälan visar sig vara fel.

Så hanterar vi det

Varje offert vi lämnar anger vilken av de tre vägarna arbetena faller under, inkluderar anmälan och anger ICIO och avgifter separat så att totalen är totalen. För arbeten i stommen, rivning och nybyggen tar vår arkitekt fram projektet eller intyget. Om du inte är säker på vilken väg dina planer faller under, skicka adressen och en beskrivning på WhatsApp – svaret tar vanligen ett meddelande. Vår tjänst för projektering och tillstånd omfattar hela processen.

Källor: Decreto Legislativo 1/2021 (TRLOTUP), art. 232, 233, 234 och 241, i lydelse enligt Ley 5/2026; Ordenanza fiscal del ICIO, Ayuntamiento de Torrevieja; Ordenanza fiscal del ICIO, Ayuntamiento de Orihuela. Den här guiden förklarar de allmänna reglerna och är inte juridisk rådgivning för en enskild fastighet.