Byggetilladelse på Costa Blanca: licencia de obra eller declaración responsable?

Det er spørgsmålet bag halvdelen af de forsinkelser, vi ser på denne kyst: En ejer tror, at en ny køkkenindretning kræver den samme tilladelse som en villa, og venter på ingenting, eller tror, at en udvidelse af en villa »bare er en reform«, og starter uden tilladelse. Reglerne fastsættes af den regionale planlov — Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (Decreto Legislativo 1/2021, TRLOTUP), senest ændret ved Ley 5/2026 af 31. juli. Artikel 232 til 234 sorterer alle former for arbejde i tre veje.

De tre veje og hvad der hører under hver af dem

Vej	Typisk arbejde	Hvornår arbejdet kan starte
Fuld tilladelse art. 232	Et nyt hus eller en ny villa; ethvert nybyggeri; jordarbejde og opdeling af grunde; opstilling af et præfabrikeret hus; arbejde på en fredet bygning med kulturarvsværdi	Først efter tilladelsen er givet
Declaración responsable art. 233.1	Renovering uden konstruktive ændringer — køkkener, badeværelser, gulve, nye installationer; ændringer af en bygnings udseende indvendigt eller udvendigt; ikke-bærende vægge; indhegning af en grund; første ibrugtagning af en færdig bygning	Samme dag, som den komplette indsendelse afleveres
Declaración responsable + attest art. 233.2	Arbejde, der påvirker konstruktionen; nedrivning; ændret anvendelse (for eksempel en butik, der bliver til en restaurant, eller en garage, der bliver til beboelse); arbejde under jorden	Samme dag, når den er indsendt med attesten fra et akkrediteret organ (OCA) eller en faglig sammenslutning

Det skel, der betyder mest i praksis: konstruktionen. At udskifte et køkken, flytte et badeværelse inden for de samme vægge, lægge nye fliser, nyetablere el, sætte nye vinduer i de samme åbninger — alt det er almindelig reform. I det øjeblik en bærende væg fjernes, der skæres en ny åbning i facaden, eller et etageadskillelsesdæk berøres, er du i den anden kategori og skal have en arkitektattest bag indsendelsen.

Sådan fungerer en declaración responsable i praksis

Artikel 241 i loven er kort og værd at kende. Du — eller vi på dine vegne — indsender til rådhuset:

• identifikation af ejeren og af alle involverede i arbejdet;
• en skriftlig og grafisk beskrivelse af, hvad der skal gøres, og hvor — og et projekt underskrevet af en kvalificeret tekniker, når arbejdets art kræver det;
• eventuelle miljødokumenter, der er relevante;
• den planlagte startdato og hvordan murbrokker og brug af gaden håndteres.

Når det er indsendt, komplet, har ejeren ret til at starte med det samme. Indsendelsen har samme retsvirkning som en tilladelse og kan vises til enhver, der spørger — ejerforeningen, en nabo, en politipatrulje. Rådhuset beholder retten til at inspicere bagefter.

Fælden ligger i den samme artikel: Hvis noget væsentligt i indsendelsen er unøjagtigt, forkert eller mangler, skal arbejdet stoppes fra det øjeblik, det opdages, og ejeren kan blive pålagt at genoprette tingene, som de var, med en sanktion oveni. Systemets hurtighed hviler på, at indsendelsen er ærlig og komplet. »Det er kun en lille reform« skrevet over et arbejde, der flytter en bærende væg, er præcis sådan, folk ender med et stopåbud.

Byggeskatten på 4 % (ICIO)

Hver eneste af de tre veje udløser Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras. Det er en kommunal skat, og den nationale lov sætter loftet til 4 %. Både Torrevieja og Orihuela opkræver maksimum:

• Torrevieja: 4 % — og kommunens vedtægt fastslår, at skatten forfalder når arbejdet begynder, også selv om der ikke er indhentet nogen tilladelse. At starte uden papirer undgår den ikke.
• Orihuela (herunder Orihuela Costa, La Zenia, Villamartín, Campoamor): 4 % i hele kommunen.

Grundlaget er de reelle omkostninger ved at udføre arbejdet — materialer og arbejdsløn, ikke ejendommens værdi. På en renovering til 30.000 € er det 1.200 €; på et villabyggeri til 400.000 € er det 16.000 €. Rådhuset opkræver også et sagsbehandlingsgebyr (tasa), der varierer efter kommune og type arbejde. Ingen af delene er valgfri, og ingen af dem er med i de fleste tilbud, medmindre der står, at de er — i vores står det.

Nybyggeri: først tilladelse, så første ibrugtagning

Et nyt hus kræver den fulde tilladelse, før nogen graver, og et grundprojekt fra en arkitekt for at søge om den. Når huset er færdigt, følger et andet trin: første ibrugtagning (primera ocupación) — selv indsendt som en declaración responsable efter artikel 233.1 — som forsyningsselskaberne typisk beder om, før de tilslutter huset i ejerens navn. Afsæt både tid og gebyrer til begge dele; den fulde omkostningsfordeling for en ny villa findes i vores guide til byggeomkostninger for en villa.

Ejerforeningen er et særskilt spørgsmål

Planloven er ikke den eneste tilladelse. I en etageejendom eller en urbanisation med fælles dele afgør ejerforeningens vedtægter og den spanske lov om ejerlejligheder, hvad du må røre: Facader, terrasser, bygningens konstruktion og alt fælles kræver som regel ejerforeningens godkendelse, uanset hvad rådhuset siger. Mange ejerforeninger kræver også varsel, før arbejdet starter, og fastsætter hviletider. Bed administratoren om vedtægterne før tilbuddet, ikke bagefter.

De fejl, vi oftest ser

• At behandle en udvidelse som en reform. At lukke en terrasse, bygge et værelse eller en casita til er nyt etageareal. Det er ikke en declaración responsable.
• At bryde en væg igennem uden at tjekke den. Mange vægge i ældre villaer på denne kyst er bærende. Når den er fjernet, er den indsendelse, du lavede, ikke længere korrekt.
• At glemme ændret anvendelse. At lave en garage om til et soveværelse eller en butik til en bar er en ændret anvendelse og kræver den certificerede vej.
• At købe en ejendom med ulovligt arbejde. En lukket terrasse eller en pool uden papirer bliver den nye ejers problem. Bed sælgeren om tilladelsen eller indsendelsen.

Spørgsmål, vi ofte får

Skal jeg have en byggetilladelse for at renovere min lejlighed i Torrevieja?

Normalt ikke en fuld tilladelse. En renovering, der ikke rører konstruktionen — køkken, badeværelser, gulve, el, vvs, vinduer i eksisterende åbninger — kører via declaración responsable efter artikel 233.1 i TRLOTUP, og arbejdet kan starte den dag, den komplette indsendelse afleveres. Du betaler stadig ICIO-skatten på 4 % af arbejdet i Torrevieja, og du skal stadig have ejerforeningens godkendelse til alt, der berører fælles dele.

Hvor stor er byggeskatten (ICIO) i Torrevieja og Orihuela?

4 % af arbejdets reelle omkostninger i begge kommuner — det maksimum, den nationale lov tillader. I Torrevieja gør vedtægten skatten forfalden, når arbejdet starter, også uden tilladelse. Et særskilt sagsbehandlingsgebyr (tasa) opkræves oveni og varierer med typen af arbejde.

Kan jeg fjerne en væg med kun en declaración responsable?

En ikke-bærende skillevæg, ja. En bærende væg påvirker konstruktionen, som efter artikel 233.2 stadig kører via declaración responsable, men kun med en attest fra et akkrediteret certificeringsorgan eller en faglig sammenslutning, baseret på en teknikers vurdering. Er du ikke sikker på, om en væg er bærende, så gå ud fra, at den er, indtil en ingeniør eller arkitekt har tjekket.

Hvor lang tid tager en byggetilladelse til en ny villa på Costa Blanca?

Måneder snarere end uger, og det varierer med hvert rådhus' arbejdsbyrde og hvor komplet projektet er, når det indsendes. Det praktiske råd er at behandle design og tilladelse som én fase, der kører et godt stykke før den byggestart, du har i tankerne — hvis du vil starte næste år, bør samtalen finde sted nu.

Hvad sker der, hvis declaración responsable var forkert?

Efter artikel 241.5 skal arbejdet stoppes fra det øjeblik, det opdages, hvis noget væsentligt var unøjagtigt, forkert eller manglede; rådhuset kan pålægge, at ejendommen føres tilbage til sin tidligere tilstand, og åbne en sanktionssag. Systemet er hurtigt, fordi det stoler på indsendelsen, og det er strengt, når indsendelsen viser sig at være forkert.

Sådan håndterer vi det

Hvert tilbud, vi udsteder, angiver, hvilken af de tre veje arbejdet hører under, inkluderer indsendelsen og angiver ICIO og gebyrer separat, så totalen er totalen. Til konstruktivt arbejde, nedrivning og nybyggeri udarbejder vores arkitekt projektet eller attesten. Er du ikke sikker på, hvilken vej dine planer hører under, så send adressen og en beskrivelse på WhatsApp — svaret kræver som regel én besked. Vores service til design og tilladelser dækker hele processen.

Kilder: Decreto Legislativo 1/2021 (TRLOTUP), art. 232, 233, 234 og 241, som ændret ved Ley 5/2026; Ordenanza fiscal del ICIO, Ayuntamiento de Torrevieja; Ordenanza fiscal del ICIO, Ayuntamiento de Orihuela. Denne guide forklarer de generelle regler og er ikke juridisk rådgivning for en konkret ejendom.