Baulizenz an der Costa Blanca: Licencia de Obra oder Declaración Responsable?

Das ist die Frage hinter der Hälfte der Verzögerungen, die wir an dieser Küste sehen: Ein Eigentümer nimmt an, dass für eine neue Küche dieselbe Lizenz nötig ist wie für eine Villa, und wartet auf nichts – oder er nimmt an, dass der Anbau an eine Villa „nur eine Renovierung“ sei, und beginnt ohne Lizenz. Die Regeln legt das regionale Raumordnungsgesetz fest – der Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (Decreto Legislativo 1/2021, die TRLOTUP), zuletzt geändert durch die Ley 5/2026 vom 31. Juli. Die Artikel 232 bis 234 ordnen jede Art von Arbeiten einem von drei Wegen zu.

Die drei Wege und was in welchen gehört

Weg	Typische Arbeiten	Wann die Arbeiten beginnen dürfen
Vollständige Lizenz Art. 232	Ein neues Haus oder eine neue Villa; jede Neubaukonstruktion; Erdarbeiten und Grundstücksteilungen; das Aufstellen eines Fertighauses; Arbeiten an einem denkmalgeschützten Gebäude mit Kulturerbewert	Erst nach Erteilung der Lizenz
Declaración responsable Art. 233.1	Renovierung ohne Eingriff in die Tragstruktur – Küchen, Bäder, Böden, neue Leitungen und Anlagen; Änderungen am Erscheinungsbild eines Gebäudes innen oder außen; nichttragende Wände; Einzäunung eines Grundstücks; Erstbezug eines fertiggestellten Gebäudes	Am selben Tag, an dem die vollständige Anzeige eingereicht wird
Declaración responsable + Bescheinigung Art. 233.2	Arbeiten, die die Tragstruktur betreffen; Abbruch; Nutzungsänderung (zum Beispiel ein Laden, der zum Restaurant wird, oder eine Garage, die zum Wohnraum wird); Arbeiten unter der Erde	Am selben Tag, sobald die Anzeige mit der Bescheinigung einer akkreditierten Stelle (OCA, Organismo de Certificación Administrativa) oder einer Berufskammer eingereicht ist

Die Unterscheidung, die in der Praxis am meisten zählt: die Tragstruktur. Eine Küche austauschen, ein Bad innerhalb derselben Wände versetzen, neu fliesen, neu verkabeln, neue Fenster in denselben Öffnungen – das alles ist gewöhnliche Renovierung. In dem Moment, in dem eine tragende Wand entfernt, eine neue Öffnung in die Fassade geschnitten oder eine Geschossdecke angefasst wird, befinden Sie sich in der zweiten Kategorie und brauchen die Bescheinigung eines Architekten hinter der Anzeige.

Wie eine declaración responsable tatsächlich funktioniert

Artikel 241 des Gesetzes ist kurz und wissenswert. Sie – oder wir in Ihrem Namen – reichen beim Rathaus Folgendes ein:

• die Angaben zum Eigentümer und zu allen an den Arbeiten Beteiligten;
• eine schriftliche und zeichnerische Beschreibung dessen, was wo ausgeführt wird – und ein von einem qualifizierten Techniker unterzeichnetes Projekt, wenn die Art der Arbeiten eines verlangt;
• gegebenenfalls erforderliche Umweltunterlagen;
• den geplanten Beginn und die Regelung für Bauschutt und die Nutzung der Straße.

Ist das vollständig eingereicht, ist der Eigentümer berechtigt, sofort zu beginnen. Die Anzeige hat dieselbe Rechtswirkung wie eine Lizenz und kann jedem vorgezeigt werden, der danach fragt – der Eigentümergemeinschaft, einem Nachbarn, einer Polizeistreife. Das Rathaus behält sich vor, danach zu kontrollieren.

Der Haken steht im selben Artikel: Ist etwas Wesentliches in der Anzeige unrichtig, falsch oder fehlend, müssen die Arbeiten ab dem Moment der Entdeckung eingestellt werden, und dem Eigentümer kann aufgegeben werden, den früheren Zustand wiederherzustellen, zuzüglich einer Sanktion. Die Schnelligkeit des Systems beruht darauf, dass die Anzeige ehrlich und vollständig ist. „Es ist nur eine kleine Renovierung“, geschrieben über eine Arbeit, die eine tragende Wand versetzt, ist genau der Weg, auf dem Menschen bei einer Einstellungsverfügung landen.

Die Bausteuer von 4 % (ICIO)

Jeder der drei Wege löst den Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras aus. Es ist eine kommunale Steuer, und das nationale Gesetz begrenzt sie auf 4 %. Sowohl Torrevieja als auch Orihuela erheben den Höchstsatz:

• Torrevieja: 4 % – und die Satzung bestimmt, dass die Steuer mit Beginn der Arbeiten fällig wird, auch wenn keine Lizenz eingeholt wurde. Ein Beginn ohne Papiere umgeht sie nicht.
• Orihuela (einschließlich Orihuela Costa, La Zenia, Villamartín, Campoamor): 4 % im gesamten Gemeindegebiet.

Bemessungsgrundlage sind die tatsächlichen Kosten der Ausführung der Arbeiten – Material und Arbeit, nicht der Wert der Immobilie. Bei einer Renovierung für 30.000 € sind das 1.200 €; bei einem Villenneubau für 400.000 € 16.000 €. Das Rathaus erhebt außerdem eine Bearbeitungsgebühr (tasa), die je nach Gemeinde und Art der Arbeiten unterschiedlich ausfällt. Beides ist nicht optional, und beides ist in den meisten Angeboten nicht enthalten, sofern es nicht ausdrücklich dasteht – in unseren steht es.

Neubauten: erst die Lizenz, dann der Erstbezug

Ein neues Haus braucht die vollständige Lizenz, bevor irgendjemand mit den Arbeiten beginnt, und dafür ein Basisprojekt eines Architekten für den Antrag. Ist das Haus fertig, folgt ein zweiter Schritt: der Erstbezug (primera ocupación) – selbst als declaración responsable nach Artikel 233.1 eingereicht –, den Versorgungsunternehmen in der Regel verlangen, bevor sie das Haus auf den Namen des Eigentümers anschließen. Planen Sie für beides Zeit und Gebühren ein; die vollständige Kostenaufstellung einer neuen Villa steht im Ratgeber zu den Baukosten einer Villa.

Die Eigentümergemeinschaft ist eine eigene Frage

Das Baurecht ist nicht die einzige Erlaubnis. In einem Mehrfamilienhaus oder einer Urbanisation mit gemeinschaftlichen Bauteilen entscheiden die Satzung der Gemeinschaft und das spanische Wohnungseigentumsgesetz darüber, was Sie anfassen dürfen: Fassaden, Terrassen, die Tragstruktur des Gebäudes und alles Gemeinschaftliche brauchen in der Regel die Zustimmung der Gemeinschaft, was auch immer das Rathaus sagt. Viele Gemeinschaften verlangen außerdem eine Ankündigung vor Beginn der Arbeiten und legen Ruhezeiten fest. Lassen Sie sich die Satzung vom Verwalter vor dem Angebot geben, nicht danach.

Die Fehler, die wir am häufigsten sehen

• Einen Anbau als Renovierung behandeln. Das Schließen einer Terrasse oder das Hinzufügen eines Zimmers oder einer casita (Gästehaus) ist neue Nutzfläche. Das ist keine declaración responsable.
• Eine Wand durchbrechen, ohne sie zu prüfen. Viele Wände in älteren Villen an dieser Küste sind tragend. Ist sie erst einmal entfernt, stimmt die eingereichte Anzeige nicht mehr.
• Die Nutzungsänderung vergessen. Eine Garage in ein Schlafzimmer oder einen Laden in eine Bar umzuwandeln, ist eine Nutzungsänderung und braucht den Weg mit Bescheinigung.
• Eine Immobilie mit nicht genehmigten Arbeiten kaufen. Eine geschlossene Terrasse oder ein Pool ohne Papiere wird zum Problem des neuen Eigentümers. Verlangen Sie vom Verkäufer die Lizenz oder die Anzeige.

Fragen, die uns oft gestellt werden

Brauche ich eine Baulizenz, um meine Wohnung in Torrevieja zu renovieren?

In der Regel keine vollständige Lizenz. Eine Renovierung, die die Tragstruktur nicht berührt – Küche, Bäder, Böden, Elektrik, Sanitärinstallation, Fenster in bestehenden Öffnungen –, läuft über eine declaración responsable nach Artikel 233.1 der TRLOTUP, und die Arbeiten können an dem Tag beginnen, an dem die vollständige Anzeige eingereicht wird. Sie zahlen weiterhin die Steuer ICIO von 4 % der Arbeiten in Torrevieja, und Sie brauchen weiterhin die Zustimmung Ihrer Eigentümergemeinschaft für alles, was gemeinschaftliche Bauteile betrifft.

Wie hoch ist die Bausteuer (ICIO) in Torrevieja und Orihuela?

4 % der tatsächlichen Kosten der Arbeiten in beiden Gemeinden – das Maximum, das das nationale Gesetz erlaubt. In Torrevieja macht die Satzung die Steuer mit Beginn der Arbeiten fällig, auch ohne Lizenz. Eine gesonderte Bearbeitungsgebühr (tasa) kommt hinzu und hängt von der Art der Arbeiten ab.

Kann ich eine Wand allein mit einer declaración responsable entfernen?

Eine nichttragende Trennwand, ja. Eine tragende Wand betrifft die Tragstruktur, was nach Artikel 233.2 weiterhin über eine declaración responsable läuft, aber nur mit der Bescheinigung einer akkreditierten Zertifizierungsstelle oder einer Berufskammer, gestützt auf die Beurteilung eines Technikers. Wenn Sie nicht sicher sind, ob eine Wand trägt, gehen Sie davon aus, dass sie trägt, bis ein Ingenieur oder Architekt sie geprüft hat.

Wie lange dauert eine Baulizenz für eine neue Villa an der Costa Blanca?

Monate statt Wochen, und es hängt von der Auslastung des jeweiligen Rathauses ab und davon, wie vollständig das Projekt bei der Einreichung ist. Der praktische Rat: Behandeln Sie Planung und Lizenz als eine Phase, die deutlich vor dem Baubeginn liegt, den Sie im Kopf haben – für einen Beginn im nächsten Jahr sollte das Gespräch jetzt stattfinden.

Was passiert, wenn die declaración responsable falsch war?

Nach Artikel 241.5 müssen die Arbeiten ab dem Moment der Entdeckung eingestellt werden, wenn wesentliche Angaben unrichtig, falsch oder fehlend waren; das Rathaus kann die Wiederherstellung des früheren Zustands anordnen und ein Sanktionsverfahren eröffnen. Das System ist schnell, weil es der Anzeige vertraut, und es ist streng, wenn sich die Anzeige als falsch herausstellt.

Wie wir damit umgehen

Jedes Angebot, das wir ausstellen, nennt, unter welchen der drei Wege die Arbeiten fallen, enthält die Einreichung und weist die ICIO und die Gebühren gesondert aus, damit die Summe die Summe ist. Bei Eingriffen in die Tragstruktur, Abbruch und Neubauten erstellt unser Architekt das Projekt oder die Bescheinigung. Wenn Sie nicht sicher sind, unter welchen Weg Ihre Pläne fallen, schicken Sie die Adresse und eine Beschreibung per WhatsApp – die Antwort braucht meist eine Nachricht. Unser Service für Planung und Genehmigungen deckt den gesamten Ablauf ab.

Quellen: Decreto Legislativo 1/2021 (TRLOTUP), Art. 232, 233, 234 und 241, geändert durch Ley 5/2026; Ordenanza fiscal del ICIO, Ayuntamiento de Torrevieja; Ordenanza fiscal del ICIO, Ayuntamiento de Orihuela. Dieser Ratgeber erklärt die allgemeinen Regeln und ist keine Rechtsberatung für eine bestimmte Immobilie.