Bouwvergunning aan de Costa Blanca: licencia de obra of declaración responsable?

Dit is de vraag achter de helft van de vertragingen die we aan deze kust zien: een eigenaar gaat ervan uit dat een nieuwe keuken dezelfde vergunning nodig heeft als een villa en wacht op niets, of denkt dat een uitbreiding van een villa "gewoon een verbouwing" is en begint zonder vergunning. De regels staan in de regionale ruimtelijke ordeningswet — de Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (Decreto Legislativo 1/2021, de TRLOTUP), laatstelijk gewijzigd door Ley 5/2026 van 31 juli. Artikel 232 tot 234 verdelen elke vorm van werk over een van drie routes.

De drie routes, en wat onder elke route valt

Route	Typische werken	Wanneer het werk kan beginnen
Volledige vergunning art. 232	Een nieuw huis of nieuwe villa; elke nieuwbouwconstructie; grondwerk en perceelsplitsingen; het plaatsen van een prefabwoning; werk aan een beschermd gebouw met erfgoedwaarde	Pas nadat de vergunning is verleend
Declaración responsable art. 233.1	Renovatie zonder constructieve wijziging — keukens, badkamers, vloeren, nieuwe leidingen en installaties; wijzigingen aan het uiterlijk van een gebouw aan de binnen- of buitenkant; niet-dragende muren; het omheinen van een perceel; eerste ingebruikname van een afgewerkt gebouw	Dezelfde dag dat de volledige indiening wordt ingediend
Declaración responsable + certificaat art. 233.2	Werk dat de constructie raakt; sloop; wijziging van gebruik (bijvoorbeeld een winkel die een restaurant wordt, of een garage die woonruimte wordt); werken onder de grond	Dezelfde dag, zodra het is ingediend met het certificaat van een erkende instantie (OCA) of beroepsorganisatie

Het onderscheid dat in de praktijk het meest telt: de constructie. Een keuken vervangen, een badkamer binnen dezelfde muren verplaatsen, opnieuw betegelen, herbedraden, nieuwe ramen in dezelfde openingen — dat alles is gewone verbouwing. Op het moment dat een dragende muur eruit gaat, een nieuwe opening in de gevel wordt gezaagd of een vloerplaat wordt aangeraakt, zit u in de tweede categorie en hebt u een certificaat van een architect nodig bij de indiening.

Hoe een declaración responsable in de praktijk werkt

Artikel 241 van de wet is kort en het waard om te kennen. U — of wij namens u — dient bij het gemeentehuis in:

• identificatie van de eigenaar en van iedereen die bij de werken betrokken is;
• een schriftelijke en grafische beschrijving van wat er gedaan wordt en waar — en een project ondertekend door een gekwalificeerd technicus wanneer de aard van de werken dat vereist;
• eventuele milieudocumenten die van toepassing zijn;
• de geplande startdatum en hoe met puin en het gebruik van de straat wordt omgegaan.

Zodra dit volledig is ingediend, is de eigenaar gerechtigd om direct te beginnen. De indiening heeft dezelfde rechtskracht als een vergunning en kan worden getoond aan iedereen die erom vraagt — de gemeenschap van eigenaren, een buurman, een politiepatrouille. Het gemeentehuis behoudt het recht om achteraf te inspecteren.

De adder onder het gras staat in hetzelfde artikel: als iets essentieels in de indiening onjuist, onwaar of onvolledig is, moeten de werken stoppen vanaf het moment dat dit wordt ontdekt, en kan de eigenaar worden gelast alles terug te brengen in de oorspronkelijke staat, met een sanctie erbovenop. De snelheid van het systeem berust op een eerlijke en volledige indiening. "Het is maar een kleine verbouwing" geschreven boven een klus die een dragende muur verplaatst, is precies hoe mensen een stopzettingsbevel krijgen.

De bouwbelasting van 4% (ICIO)

Elk van de drie routes brengt de Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) met zich mee. Het is een gemeentelijke belasting en de nationale wet begrenst haar op 4%. Zowel Torrevieja als Orihuela hanteren het maximum:

• Torrevieja: 4% — en volgens de verordening is de belasting verschuldigd wanneer de werken beginnen, ook als er geen vergunning is verkregen. Beginnen zonder papieren voorkomt haar niet.
• Orihuela (inclusief Orihuela Costa, La Zenia, Villamartín, Campoamor): 4% in de hele gemeente.

De grondslag is de werkelijke uitvoeringskosten van de werken — materialen en arbeid, niet de waarde van het pand. Bij een renovatie van € 30.000 is dat € 1.200; bij de bouw van een villa van € 400.000 is het € 16.000. Het gemeentehuis rekent ook leges voor de behandeling (tasa) die per gemeente en per soort werk verschillen. Geen van beide is optioneel, en geen van beide zit in de meeste offertes tenzij dat erbij staat — bij ons staat het erbij.

Nieuwbouw: eerst de vergunning, dan de eerste ingebruikname

Een nieuw huis heeft de volledige vergunning nodig voordat er gegraven wordt, en een basisproject van een architect om haar aan te vragen. Als het huis klaar is, volgt een tweede stap: de eerste ingebruikname (primera ocupación) — zelf ingediend als declaración responsable onder artikel 233.1 — waar nutsbedrijven doorgaans om vragen voordat ze het huis op naam van de eigenaar aansluiten. Reken voor beide op tijd en kosten; de volledige kostenopbouw van een nieuwe villa staat in onze gids over de bouwkosten van een villa.

De gemeenschap van eigenaren is een aparte kwestie

De ruimtelijke ordeningswet is niet de enige toestemming. In een appartementencomplex of een urbanisatie met gemeenschappelijke delen bepalen de statuten van de gemeenschap en de Spaanse wet op de horizontale eigendom waaraan u mag komen: gevels, terrassen, de constructie van het gebouw en alles wat gedeeld is, hebben meestal de goedkeuring van de gemeenschap nodig, wat het gemeentehuis ook zegt. Veel gemeenschappen eisen ook een melding voordat de werken beginnen en leggen stiltetijden vast. Vraag de beheerder (administrador) om de statuten vóór de offerte, niet erna.

De fouten die we het vaakst zien

• Een uitbreiding behandelen als een verbouwing. Een terras sluiten, een kamer of een casita toevoegen is nieuw vloeroppervlak. Dat is geen declaración responsable.
• Een muur doorbreken zonder hem te controleren. Veel muren in oudere villa's aan deze kust zijn dragend. Zodra hij eruit is, klopt de indiening die u hebt gedaan niet meer.
• De wijziging van gebruik vergeten. Een garage omvormen tot slaapkamer, of een winkel tot bar, is een wijziging van gebruik en vereist de gecertificeerde route.
• Een pand kopen met werken zonder vergunning. Een afgesloten terras of een zwembad zonder papieren wordt het probleem van de nieuwe eigenaar. Vraag de verkoper om de vergunning of de indiening.

Vragen die we krijgen

Heb ik een bouwvergunning nodig om mijn appartement in Torrevieja te renoveren?

Meestal geen volledige vergunning. Een renovatie die de constructie niet raakt — keuken, badkamers, vloeren, elektra, leidingwerk, ramen in bestaande openingen — verloopt via een declaración responsable onder artikel 233.1 van de TRLOTUP, en het werk kan beginnen op de dag dat de volledige indiening is ingediend. U betaalt nog steeds de ICIO-belasting van 4% van de werken in Torrevieja, en u hebt nog steeds de goedkeuring van uw gemeenschap van eigenaren nodig voor alles wat gemeenschappelijke delen raakt.

Hoeveel bedraagt de bouwbelasting (ICIO) in Torrevieja en Orihuela?

4% van de werkelijke kosten van de werken in beide gemeenten — het maximum dat de nationale wet toestaat. In Torrevieja maakt de verordening de belasting verschuldigd wanneer de werken beginnen, ook zonder vergunning. Daarbovenop komen aparte leges voor de behandeling (tasa), die per soort werk verschillen.

Kan ik een muur verwijderen met alleen een declaración responsable?

Een niet-dragende scheidingswand: ja. Een dragende muur raakt de constructie, die onder artikel 233.2 nog steeds via een declaración responsable verloopt, maar alleen met een certificaat van een erkende certificeringsinstantie of een beroepsorganisatie, op basis van een beoordeling door een technicus. Als u niet zeker weet of een muur draagt, ga er dan van uit dat dat zo is totdat een ingenieur of architect het heeft gecontroleerd.

Hoe lang duurt een bouwvergunning voor een nieuwe villa aan de Costa Blanca?

Maanden eerder dan weken, en het verschilt met de werkdruk van elk gemeentehuis en hoe volledig het project is op het moment van indiening. Het praktische advies is om ontwerp en vergunning als één fase te zien die ruim vóór de bouwstart loopt die u voor ogen hebt — voor een start volgend jaar moet het gesprek nu plaatsvinden.

Wat gebeurt er als de declaración responsable onjuist was?

Volgens artikel 241.5 moeten de werken stoppen vanaf het moment dat wordt ontdekt dat essentiële informatie onjuist, onwaar of onvolledig was; het gemeentehuis kan bevelen het pand in de vorige staat terug te brengen en een sanctieprocedure openen. Het systeem is snel omdat het de indiening vertrouwt, en het is streng wanneer de indiening onjuist blijkt te zijn.

Hoe wij het aanpakken

In elke offerte die we uitbrengen staat onder welke van de drie routes de werken vallen, de indiening is inbegrepen, en de ICIO en leges staan apart vermeld, zodat het totaal het totaal is. Voor constructief werk, sloop en nieuwbouw stelt onze architect het project of het certificaat op. Als u niet zeker weet onder welke route uw plannen vallen, stuur dan het adres en een beschrijving via WhatsApp — het antwoord komt meestal in één bericht. Onze dienst voor ontwerp en vergunningen omvat het hele proces.

Bronnen: Decreto Legislativo 1/2021 (TRLOTUP), art. 232, 233, 234 en 241, zoals gewijzigd door Ley 5/2026; Ordenanza fiscal del ICIO, Ayuntamiento de Torrevieja; Ordenanza fiscal del ICIO, Ayuntamiento de Orihuela. Deze gids legt de algemene regels uit en is geen juridisch advies voor een specifiek pand.