Kosmetische Auffrischung oder Komplettrenovierung? So entscheiden Sie an der Costa Blanca 2026

An der Costa Blanca umfasst „Renovierung“ Arbeiten, die sehr unterschiedlich viel kosten. Die meisten Abweichungen zwischen zwei Angeboten für dieselbe Wohnung entstehen, weil das eine eine Auffrischung berechnet und das andere einen Umbau. Dieser Ratgeber zeigt, wo die Grenze verläuft, damit Sie entscheiden können, was Ihre Immobilie braucht, bevor Sie nach einer Zahl fragen.

Was beide unterscheidet

	Kosmetische Auffrischung	Komplettrenovierung
Veröffentlichter Preis	270 €/m² (ein Preis)	420 € Standard, 650 € Premium, 900 € Luxus pro m²
Anstrich, Böden, Türen, Beleuchtung	Ja	Ja
Küche und Bäder	Nur Oberflächen	Erneuert
Elektrik	Nicht neu verlegt	Neu verlegt
Sanitärinstallation	Nicht erneuert	Erneuert
Wände versetzt	Nein	Selten (wenn sie versetzt werden, ist es eine strukturelle Arbeit)
Genehmigung	In der Regel eine declaración responsable (Bauanzeige mit Eigenerklärung)	Eine declaración responsable; eine Bescheinigung kommt hinzu, wenn die Tragstruktur berührt wird

Der einfachste Test lautet: Kosmetische Arbeiten verändern Oberflächen und Ausstattung, ohne Tragstruktur, Grundriss oder den Verlauf von Rohren und Kabeln anzufassen. Sobald Wände versetzt oder Sanitärinstallation und Elektrik anders geführt werden, wird daraus eine Komplettrenovierung mit anderem Umfang, anderem Preis und anderem Genehmigungsweg. Die Preise für beides stehen in unserem Ratgeber was eine Komplettrenovierung kostet und auf der Seite Kosmetische Renovierung.

Was die Entscheidung kostet: drei Größen

Fläche mal veröffentlichter Preis, vor IVA, Steuern und etwaigen Zusatzleistungen:

Immobilie	Kosmetisch ab 270 €/m²	Komplett, Standard ab 420 €/m²	Komplett, Premium ab 650 €/m²	Unterschied, kosmetisch zu Standard
Wohnung mit 70 m²	18.900 €	29.400 €	45.500 €	10.500 €
Wohnung mit 90 m²	24.300 €	37.800 €	58.500 €	13.500 €
Villa mit 120 m²	32.400 €	50.400 €	78.000 €	18.000 €

Das sind Ausgangswerte, kein Angebot. Das schriftliche Angebot nach einer Besichtigung vor Ort ist das, was Sie unterschreiben. Eine strukturelle Renovierung, die eine Immobilie bis auf den Rohbau zurückführt, ist eine eigene Kategorie mit 1.100–1.400 €/m², berechnet nach einer Begutachtung. Budgets für eine komplette Wohnungsrenovierung, mit IVA und Bausteuer, stehen unter was die Renovierung einer Wohnung in Torrevieja kostet.

Das Baujahr entscheidet meist

Der sichtbare Zustand sagt weniger als das Alter des Gebäudes. In unserem Renovierungs-Ratgeber teilt sich der Bestand grob so auf:

• Gebaut 2000–2008. In der Regel intakte Installationen und veraltete Oberflächen. Das ist die günstigste Art zu renovieren, und oft genügt eine kosmetische Auffrischung.
• Nach 2008. Moderne Vorschriften; meist genügen kosmetische Arbeiten, es sei denn, der Grundriss passt nicht zu Ihnen.
• 1980–2000. Die Qualität schwankt stark zwischen den Wohnanlagen. Die Elektrik lässt sich oft retten, reicht aber selten für Klimaanlage plus Induktionskochfeld plus Poolpumpe.
• Vor 1980. Rechnen Sie mit fehlender Dämmung, Einfachverglasung, einem zu schwachen Stromanschluss und alter Sanitärinstallation. Gehen Sie davon aus, dass alles hinter den Wänden erneuert wird, was Sie in den Bereich der Komplettrenovierung bringt.

Eine wunderschön präsentierte Villa von 1985 kann in der Renovierung mehr kosten als eine abgenutzte von 2005, denn Präsentation ist Anstrich, und das Geld steckt in den Wänden. Wenn Sie unsicher sind, schicken Sie Fotos des Sicherungskastens und nennen Sie uns das Baujahr: Das genügt meist, um die Größenordnung zu erkennen. Die Elektrik behandelt Neuverkabelung und Sanitärinstallation in einer älteren Immobilie.

Wann eine kosmetische Auffrischung die richtige Wahl ist

• Sie vermieten die Immobilie. Kosmetische Arbeiten passen in die Lücke zwischen zwei Buchungen, und die Immobilie wird gereinigt zurückgegeben. Frischer Anstrich, einheitliche Böden und aktualisierte Beleuchtung verändern die Fotos und den ersten Eindruck weit stärker, als sie kosten.
• Sie verkaufen. Es ist der günstigste Weg, die Präsentation einer Immobilie zu verändern. Wir können prüfen, was sich lohnt und was seine Kosten nicht wieder einspielt.
• Die Installationen funktionieren. Kein auslösender Sicherungskasten, keine wiederkehrenden Lecks, keine Feuchtigkeit.
• Der Grundriss passt Ihnen. Nichts muss versetzt werden.

Ein Vorbehalt: Anstrich über intaktem Putz ist berechenbar, aber Feuchtigkeitsflecken, frühere schlechte Reparaturen oder bröckelnder Putz bedeuten Vorbereitungsarbeiten, und die können den Preis verändern. Wir sagen das, bevor wir weitermachen. Der Preis für die kosmetische Auffrischung ist ein Planungspreis; nach einer Prüfung bestätigt der schriftliche Leistungsumfang die genaue Vorbereitung und den von Ihnen gewählten Ersatz.

Wann eine Komplettrenovierung die richtige Wahl ist

• Küche oder Bäder haben ihr Lebensende erreicht. Eine neue Küche neben einem Boden aus den 1990er-Jahren lässt den Boden eher schlechter aussehen. Eine komplette Badsanierung beginnt bei 4.800 € (Badkosten); eine Küche wird pro laufendem Meter ab 800 € berechnet (Küchenkosten).
• Sie können die vorhandene Elektrik nicht nutzen. Ein alter Sicherungskasten, Steckdosen ohne Erdung oder ein Anschluss, der auslöst, wenn Klimaanlage und Backofen gleichzeitig laufen.
• Die Sanitärinstallation ist original. Sie zu erneuern, solange Wände und Böden offen sind, ist der effiziente Zeitpunkt.
• Sie wollen den Grundriss ändern. Das rückt Sie in Richtung des Preises für strukturelle Arbeiten.

Zeit auf der Baustelle

Unsere Seite zur kosmetischen Renovierung nennt für die Auffrischung einer typischen Wohnung mit zwei Schlafzimmern ein bis zwei Wochen und merkt an, dass eine Lücke zwischen Mietbuchungen von zwei bis vier Wochen in der Regel genügt. Für eine ganze Villa plant unser Renovierungs-Ratgeber drei bis sechs Wochen für kosmetische Arbeiten und zehn bis sechzehn Wochen für eine Komplettrenovierung ein. Vor einer Komplettrenovierung liegt zusätzlich die Dauer der Genehmigung. Das schriftliche Angebot legt den Zeitplan für Ihre Immobilie fest.

IVA und Bausteuer

Die IVA auf Renovierungen beträgt normalerweise 21 %. Sie beträgt 10 %, wenn Sie eine Privatperson sind, die die Wohnung privat nutzt, die Wohnung älter als zwei Jahre ist und das vom Unternehmer gelieferte Material höchstens 40 % des Auftragspreises ausmacht (Artikel 91 des Mehrwertsteuergesetzes). Ein als Gewerbe vermietetes Ferienhaus erfüllt die Voraussetzungen nicht; fragen Sie Ihren gestor (spanischen Steuer- und Verwaltungsberater), welcher Satz gilt. Torrevieja und Orihuela erheben außerdem die ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, kommunale Bausteuer) mit 4 % der Kosten der Arbeiten. Bei einer kosmetischen Auffrischung von 70 m² für 18.900 € sind das 756 €; bei der Komplettrenovierung im Standard-Ausbau für 29.400 € sind es 1.176 €. Die Einreichungswege stehen in unserem Lizenz-Ratgeber.

So sieht es fertig aus

Unsere Sanierung für die Vermietung in Torrevieja zeigt eine auf Gäste ausgerichtete Auffrischung; die Komplettrenovierung und die kompakte Sanierung zeigen die umfangreicheren Arbeiten. Die örtlichen Preise und alle Projekte stehen auf der Seite Bauunternehmer in Torrevieja.

Fragen, die uns oft gestellt werden

Was ist der Unterschied zwischen einer kosmetischen Renovierung und einer Komplettrenovierung?

Eine kosmetische Renovierung verändert Oberflächen und Ausstattung (Anstrich, Böden, Türen, Fußleisten, Beleuchtung), ohne Tragstruktur, Grundriss oder den Verlauf von Rohren und Kabeln anzufassen, für 270 €/m². Eine Komplettrenovierung erneuert Küche und Bäder sowie Elektrik und Sanitärinstallation, ab 420 €/m² im Standard-Ausbau.

Was kostet eine kosmetische Renovierung an der Costa Blanca?

Ein Preis von 270 €/m² vor IVA. Für eine Wohnung mit 70 m² sind das ab 18.900 €, für 90 m² ab 24.300 € und für eine Villa mit 120 m² ab 32.400 €. Feuchtigkeit oder schlechte frühere Reparaturen können Vorbereitungsarbeiten hinzufügen, die vor der Ausführung berechnet werden.

Lohnt sich eine kosmetische Renovierung vor dem Verkauf oder der Vermietung?

In der Regel ja, denn es ist der günstigste Weg, die Präsentation einer Immobilie zu verändern: frischer Anstrich, einheitliche Böden und aktualisierte Beleuchtung verbessern Fotos und ersten Eindruck. Wir sagen Ihnen, was sich lohnt und was seine Kosten nicht wieder einspielt.

Brauche ich für eine kosmetische Renovierung eine Lizenz?

In der Regel keine vollständige Lizenz: Arbeiten, die die Tragstruktur nicht berühren, laufen über eine declaración responsable, die beim Rathaus eingereicht wird, und die Arbeiten können beginnen, ohne auf eine Lizenz zu warten. Alles Strukturelle braucht zusätzlich eine Bescheinigung.

Kann ich meine Ferienwohnung zwischen zwei Buchungen auffrischen?

Ja, und die meisten kosmetischen Arbeiten laufen so. Eine Lücke von zwei bis vier Wochen genügt in der Regel; nennen Sie uns das Zeitfenster, und wir planen den Ablauf so, dass er hineinpasst – oder sagen Ihnen ehrlich, wenn es zu kurz ist.

Lassen Sie sich eine Zahl für Ihre Immobilie nennen

Senden Sie uns die Adresse, die Größe, das Baujahr, wenn Sie es kennen, und einige Fotos oder ein kurzes Video. Wir antworten, welche der beiden Arbeiten richtig erscheint, mit der Reihenfolge der Kosten und – nach einer Besichtigung vor Ort – mit einem schriftlichen Angebot, per WhatsApp oder E-Mail, auf Englisch. Die Preisseite enthält die vollständige Liste und den Rechner.

Preise: Creator Company Preisliste 2026, vor IVA. Bedingungen für die Mehrwertsteuer: Agencia Tributaria, Ley 37/1992, Art. 91. ICIO: Satzungen von Torrevieja und Orihuela, 4 %. Genehmigungswege: Decreto Legislativo 1/2021 (TRLOTUP), Art. 233 und 241. Allgemeine Informationen, keine Steuer- oder Rechtsberatung für einen konkreten Fall.