Remont nieruchomości w Hiszpanii, gdy mieszkasz za granicą: jak to działa

Duża część domów na tym wybrzeżu należy do ludzi mieszkających gdzie indziej: w Warszawie, Manchesterze, Göteborgu. Kupują wiosną, chcą mieć miejsce gotowe na lato i nie mogą wziąć sześciu tygodni wolnego, by stać na budowie. Poniżej kolejność kroków, którą stosujemy dla takich klientów, i to, czego warto żądać od każdego, kogo zatrudniasz.

Kolejność krok po kroku

Krok	Co się dzieje	Czy musisz być na miejscu?
1. Pierwsze spojrzenie	Rozmowa wideo z obchodem nieruchomości albo nasza wizyta na miejscu ze zdjęciami i pomiarami przesłanymi Tobie	Nie
2. Zakres i wycena	Pisemna lista każdego pomieszczenia: co się usuwa, co się montuje, jakie produkty i wykończenia. Cena podzielona na etapy	Nie
3. Wybory	Płytki, fronty kuchenne, ceramika sanitarna, oświetlenie — wybierane ze zdjęć i próbek, które wysyłamy, albo w naszym biurze, jeśli jesteś w Hiszpanii	Opcjonalnie
4. Formalności	Declaración responsable (zgłoszenie z oświadczeniem inwestora) na prace jest składana w urzędzie gminy; wspólnota właścicieli zostaje powiadomiona	Nie
5. Prace	Cotygodniowy raport ze zdjęciami i filmami; każdy etap płatności uwalniany po tym, jak zobaczysz ukończony etap	Nie
6. Odbiór	Obchód — osobiście lub przez wideo — z pisemną listą rzeczy do poprawienia, usuniętych przed ostatnią płatnością	Zalecane

1. Zakres prac, który mógłbyś dać komukolwiek

Najważniejszym dokumentem jest pisemny zakres prac. „Remont łazienki” to nie jest zakres. „Skucie płytek do cegły, nowa hydroizolacja, nowe rury, gres 60×120 na ścianach i podłodze, brodzik walk-in 120 cm z kabiną w czarnej ramie, WC podwieszane” to jest. Gdy jesteś 2 000 km stąd, wszystko, czego nie spisano, rozstrzyga ktoś inny. Dobry zakres mówi też, czego nie obejmuje — mebli, sprzętu AGD, tarasu — żeby na końcu nie było niespodzianek.

Dla orientacji budżetowej: kompletna przebudowa łazienki na tym wybrzeżu zaczyna się około 4 800 €, a kuchnia od 800 € za metr bieżący szafek. Rozbicia kosztów znajdziesz w naszych poradnikach o kosztach łazienki i kosztach kuchni.

2. Płatności za dowody, a nie za daty

Właściciele mieszkający za granicą tracą pieniądze, płacąc z góry: duża zaliczka, potem raty w stałych terminach bez względu na postęp. Żądaj zamiast tego etapów powiązanych z czymś, co możesz zobaczyć. Typowy podział dla mieszkania:

• zaliczka na zamówienie materiałów — skromna i powiązana z listą materiałów;
• rozbiórka oraz instalacje wodne i elektryczne pierwszego etapu ukończone — sfotografowane przed zamknięciem ścian;
• płytki i wylewki ukończone;
• kuchnia, łazienki i armatura zamontowane;
• kaucja płatna dopiero po zamknięciu listy odbiorowej.

Zdjęcia rur i kabli, zanim znikną za płytkami, warto zamówić tak czy inaczej. To jedyny zapis tego, którędy co biegnie, a następna osoba, która będzie wiercić w ścianie, będzie Ci wdzięczna.

3. Raporty, które da się naprawdę przeczytać

Cotygodniowy raport powinien odpowiadać na trzy pytania bez telefonu: co zrobiono w tym tygodniu, co będzie w przyszłym i czy coś czeka na Twoją decyzję. Zdjęcia robione co tydzień z tych samych miejsc sprawiają, że postęp jest oczywisty. Krótkie filmy z obchodu każdego pomieszczenia są lepsze niż tuzin zdjęć. Nasze raporty wysyłamy przez WhatsApp, po angielsku.

4. Klucze, wspólnota i sąsiedzi

Ustal na piśmie, kto trzyma klucze, kto jeszcze może wejść i co się z nimi dzieje na końcu. Jeśli nieruchomość leży we wspólnocie, administrator powinien wiedzieć, że trwają prace: większość wspólnot wymaga powiadomienia przed rozpoczęciem, ogranicza głośne prace do ustalonych godzin i ma zasady dotyczące wind i gruzu. Powiedzenie sąsiadom przed pierwszym wierceniem dużo daje na małym osiedlu.

Zasada 10% VAT — i kiedy nie obowiązuje

Hiszpański VAT od prac remontowych wynosi zwykle 21%. Spada do 10%, gdy spełnione są wszystkie poniższe warunki, według hiszpańskiego urzędu skarbowego (artykuł 91 ustawy o VAT):

• zleceniodawcą jest osoba prywatna użytkująca dom prywatnie — nie firma i nie nieruchomość wynajmowana w ramach działalności;
• dom został zbudowany lub ostatnio gruntownie odnowiony ponad dwa lata temu;
• materiały dostarczone przez wykonawcę stanowią nie więcej niż 40% ceny zlecenia.

Sprzęt AGD zawsze podlega stawce 21%. Ten trzeci warunek sprawia, że struktura wyceny ma znaczenie: przy zleceniu, w którym właściciel kupuje drogie materiały bezpośrednio, faktura wykonawcy to głównie robocizna i może się kwalifikować. Nierezydenci nie są wykluczeni samym miejscem zamieszkania — decyduje użytkowanie prywatne. Dom wakacyjny prowadzony jako działalność wynajmowa to inny przypadek, a Twój gestor (hiszpański doradca podatkowo-administracyjny) powinien potwierdzić, która stawka dotyczy Ciebie.

Odbiór umeblowany i gotowy do wynajmu

Wielu właścicieli chce czegoś więcej niż prac budowlanych: mieszkania umeblowanego, wyposażonego, posprzątanego i sfotografowanego, żeby mogło trafić na platformę wynajmu albo po prostu być gotowe w dniu przylotu. Najlepiej działa to jako część tej samej umowy, z listą mebli zatwierdzoną z góry. Nasze mieszkanie pod klucz w Torrevieja i renowacja pod wynajem pokazują, jak wygląda odbiór z umeblowaniem.

Pytania, które nam zadajecie

Czy mogę wyremontować mieszkanie w Hiszpanii bez podróżowania tam?

Tak. Przy pisemnym zakresie prac, wycenie w etapach, cotygodniowym raporcie ze zdjęciami i filmami oraz jednej osobie odpowiedzialnej za Twoje klucze cały remont można prowadzić zdalnie. Większość właścicieli przyjeżdża raz na odbiór, a niektórzy wcale — obchód można zrobić przez wideo.

Jak płacić wykonawcy w Hiszpanii, mieszkając za granicą?

Przelewem bankowym, etapami powiązanymi z ukończonymi i sfotografowanymi pracami, a nie z datami w kalendarzu, z niewielką kaucją zatrzymaną do zamknięcia listy odbiorowej. Unikaj dużych płatności przed rozpoczęciem prac i proś o faktury z VAT wykazanym osobno.

Czy VAT od remontu w Hiszpanii wynosi 10% czy 21%?

Domyślnie 21%. Wynosi 10%, gdy zleceniodawcą jest osoba prywatna użytkująca dom prywatnie, dom ma więcej niż dwa lata, a materiały wykonawcy stanowią nie więcej niż 40% ceny zlecenia. Sprzęt AGD zawsze podlega stawce 21%. Nieruchomość wynajmowana w ramach działalności się nie kwalifikuje.

Czy potrzebuję pozwolenia na remont mieszkania?

Przy remoncie, który nie rusza konstrukcji, wystarczy declaración responsable złożona w urzędzie gminy i prace można zacząć tego samego dnia. Zmiany konstrukcyjne wymagają także zaświadczenia. Szczegóły są w naszym poradniku o pozwoleniach na budowę na Costa Blanca.

Ile trwa remont mieszkania w Hiszpanii?

Przebudowa z zachowaniem układu i instalacji — nowe powierzchnie, kuchnia i łazienki — trwa zwykle od czterech do sześciu tygodni na miejscu. Pełne rozebranie z nową instalacją wodną i elektryczną trwa dłużej. Terminy dostaw materiałów, zwłaszcza kuchni i przeszkleń na wymiar, często decydują o dacie bardziej niż same prace.

Zacznij od jednej wiadomości

Wyślij adres, kilka zdjęć lub film nieruchomości oraz to, czym chcesz, żeby była po zakończeniu. Odpowiemy, co jest realistyczne, w jakiej kolejności pojawiają się koszty i jaki termin rozpoczęcia faktycznie możemy zaproponować — na WhatsAppie lub e-mailem, po angielsku.

Warunki VAT: Agencia Tributaria, «¿Qué tipo se aplica a las obras en viviendas?» oraz FAQ dotyczące prac w budynkach (Ley 37/1992, art. 91). Ścieżki pozwoleń: Decreto Legislativo 1/2021 (TRLOTUP), art. 233 i 241. Informacje ogólne, nie porada podatkowa ani prawna w konkretnej sprawie.