Ремонт недвижимости в Испании, пока вы живёте за границей: как это работает
Многие наши клиенты находятся в Польше, Великобритании или Швеции, пока их испанский дом ремонтируется. Вот как шаг за шагом проходит дистанционный ремонт — и три вещи, от которых зависит, пройдёт ли он гладко.
Отремонтировать объект на Коста-Бланке можно, не находясь там, и многие наши клиенты так и делают. Это работает, если до начала работ в письменном виде зафиксированы четыре вещи: подробный объём работ с названными материалами, цена, разбитая на этапы, которые вы оплачиваете только после того, как увидели фотографии каждого этапа, еженедельный фото- и видеоотчёт и один человек, отвечающий за ваши ключи. Вы прилетаете один или два раза — на первый осмотр, если хотите, и на сдачу объекта. НДС на ремонт жилья может составлять 10 % вместо 21 %, но только если объект — ваш личный дом, а не арендный бизнес.
Значительная часть домов на этом побережье принадлежит людям, которые живут в другом месте: в Варшаве, Манчестере, Гётеборге. Они покупают весной, хотят, чтобы к лету всё было готово, и не могут взять шесть недель отпуска, чтобы стоять на объекте. Далее — последовательность, которой мы пользуемся для них, и то, чего стоит требовать от любого, кого вы нанимаете.
Последовательность по шагам
| Шаг | Что происходит | Нужно ли вам присутствовать? |
|---|---|---|
| 1. Первый осмотр | Видеозвонок с обходом объекта или выезд наших специалистов с фотографиями и замерами, которые отправляются вам | Нет |
| 2. Объём работ и смета | Письменный перечень по каждой комнате: что демонтируется, что устанавливается, какие изделия и отделка. Цена разбита на этапы | Нет |
| 3. Выбор материалов | Плитка, фасады кухни, сантехника, освещение — выбираются по фотографиям и образцам, которые мы присылаем, или в нашем офисе, если вы в Испании | Необязательно |
| 4. Документы | Declaración responsable (заявление о начале работ с декларацией заявителя) на работы подаётся в мэрию; сообщество собственников уведомляется | Нет |
| 5. Работы | Еженедельный фото- и видеоотчёт; каждый платёж по этапу выплачивается после того, как вы увидели завершение этапа | Нет |
| 6. Сдача объекта | Осмотр — лично или по видео — с письменным списком того, что нужно исправить, до итогового платежа | Рекомендуется |
1. Объём работ, который можно передать любому
Самый важный документ — письменный объём работ. «Отремонтировать ванную» — это не объём работ. «Снять плитку до кирпича, новая гидроизоляция, новые трубы, керамогранит 60×120 на стенах и полу, душевой поддон 120 см без бортика с чёрной рамой экрана, подвесной унитаз» — это он и есть. Когда вы в 2 000 км, всё, что не записано, решит кто-то другой. Хороший объём работ говорит также, что в него не входит — мебель, бытовая техника, терраса, — чтобы в конце не было сюрпризов.
Для планирования бюджета: полная замена санузла на этом побережье начинается примерно от 4 800 €, а кухня — от 800 € за погонный метр шкафов. Разбивка приведена в наших руководствах стоимость санузла и стоимость кухни.
2. Платежи против подтверждений, а не против дат
Владельцы за границей теряют деньги, платя вперёд: крупный аванс, затем платежи в фиксированные даты независимо от хода работ. Требуйте вместо этого этапов, привязанных к тому, что можно увидеть. Типичная разбивка для квартиры:
- аванс на заказ материалов — скромный и привязанный к списку материалов;
- демонтаж и черновая прокладка сантехники и электрики завершены — сфотографированы до закрытия стен;
- плитка и стяжки завершены;
- кухня, санузлы и фурнитура установлены;
- удерживаемая сумма выплачивается только после закрытия списка сдачи.
Фотографии труб и кабелей до того, как они скроются за плиткой, стоит запросить в любом случае. Это единственная запись о том, где что проходит, и следующий, кто будет сверлить стену, скажет вам спасибо.
3. Отчёты, которые действительно можно читать
Еженедельный отчёт должен отвечать на три вопроса без телефонного звонка: что было сделано на этой неделе, что будет на следующей и ждёт ли что-либо вашего решения. Фотографии с одних и тех же ракурсов каждую неделю делают прогресс очевидным. Короткие видео с обходом каждой комнаты лучше, чем дюжина снимков. Свои мы отправляем в WhatsApp, на английском языке.
4. Ключи, сообщество и соседи
Решите в письменном виде, у кого хранятся ключи, кому ещё можно входить и что с ними происходит в конце. Если объект находится в сообществе, администратор должен знать, что идут работы: большинство сообществ требуют уведомления до начала, ограничивают шумные работы определёнными часами и имеют правила по лифтам и строительному мусору. Предупредить соседей до первого удара сверла — это многое значит в небольшой урбанизации.
Правило НДС 10 % — и когда оно не применяется
Испанский НДС на ремонтные работы обычно составляет 21 %. Он снижается до 10 %, когда выполнено всё перечисленное, по данным испанской налоговой службы (статья 91 закона об НДС):
- заказчик — частное лицо, использующее жильё для себя, а не компания и не объект, сдаваемый в аренду как бизнес;
- жильё построено или в последний раз реабилитировано более двух лет назад;
- материалы, поставляемые подрядчиком, составляют не более 40 % цены работ.
Бытовая техника всегда облагается по ставке 21 %. Именно третье условие объясняет, почему важна структура сметы: в работе, где владелец сам покупает дорогие материалы, счёт подрядчика — это в основном труд, и он может подойти. Нерезиденты не исключаются только по месту жительства — решает личное использование. Дом для отпуска, управляемый как арендный бизнес, — это другой случай, и ваш gestor (консультант по административным и налоговым вопросам) должен подтвердить, что применимо к вам.
Сдача с мебелью, готовая к аренде
Многие владельцы хотят большего, чем строительные работы: квартиру с мебелью, оборудованием, убранную и сфотографированную, чтобы её можно было разместить на арендной платформе или просто чтобы она была готова к их прилёту. Лучше всего это работает в рамках того же договора, с заранее утверждённым списком мебели. Наша квартира под ключ в Torrevieja и реновация под аренду показывают, как выглядит сдача с мебелью.
Вопросы, которые нам задают
Можно ли отремонтировать квартиру в Испании, не приезжая туда?
Да. С письменным объёмом работ, сметой по этапам, еженедельным фото- и видеоотчётом и одним человеком, отвечающим за ваши ключи, весь ремонт можно вести дистанционно. Большинство владельцев приезжают один раз на сдачу объекта, а некоторые не приезжают вовсе — осмотр можно провести по видео.
Как платить строителю в Испании, если я живу за границей?
Банковским переводом, по этапам, привязанным к завершённым и сфотографированным работам, а не к календарным датам, с небольшой суммой, удерживаемой до закрытия списка сдачи. Избегайте крупных платежей до начала работ и просите счета с НДС отдельной строкой.
НДС на ремонт в Испании — 10 % или 21 %?
По умолчанию 21 %. Он составляет 10 %, когда заказчик — частное лицо, использующее жильё для себя, жильё старше двух лет, а материалы подрядчика составляют не более 40 % цены работ. Бытовая техника всегда облагается по ставке 21 %. Объект, сдаваемый в аренду как бизнес, не подходит.
Нужна ли лицензия на ремонт квартиры?
Для ремонта, не затрагивающего конструкцию, достаточно declaración responsable, поданной в мэрию, и работы можно начинать в тот же день. Для конструктивных изменений нужно также заключение. Подробности — в нашем руководстве по строительным лицензиям на Коста-Бланке.
Сколько длится ремонт квартиры в Испании?
Реформа с сохранением планировки и коммуникаций — новые поверхности, кухня и санузлы — обычно занимает от четырёх до шести недель на объекте. Полный демонтаж с новой сантехникой и электрикой длится дольше. Сроки поставки материалов, особенно кухонь и окон на заказ, часто определяют дату сильнее, чем сами работы.
Начните с одного сообщения
Пришлите адрес, несколько фотографий или видео объекта и то, каким вы хотите видеть его по завершении. Мы ответим, что реально, в каком порядке идут расходы и когда мы действительно можем начать — в WhatsApp или по электронной почте, на английском языке.
Условия применения НДС: Agencia Tributaria, «¿Qué tipo se aplica a las obras en viviendas?» и FAQ по работам в зданиях (Ley 37/1992, art. 91). Пути оформления лицензии: Decreto Legislativo 1/2021 (TRLOTUP), arts. 233 and 241. Общая информация, а не налоговая или юридическая консультация по конкретному случаю.
Планируете это для своей недвижимости?
Пришлите адрес и несколько фото. Скажем, что реально сделать, сколько это стоит и что нужно проверить на месте — до того, как вы что-то подпишете.