Eine Immobilie in Spanien renovieren, während Sie im Ausland leben: So funktioniert es
Viele unserer Kunden sind in Polen, Großbritannien oder Schweden, während ihr spanisches Zuhause renoviert wird. So läuft eine Renovierung aus der Ferne Schritt für Schritt ab – und die drei Dinge, die entscheiden, ob alles glatt läuft.
Sie können eine Immobilie an der Costa Blanca renovieren, ohne dort zu sein, und viele unserer Kunden tun das. Es funktioniert, wenn vier Dinge vor Arbeitsbeginn schriftlich festgelegt sind: ein detaillierter Leistungsumfang mit benannten Materialien, ein in Abschnitte gegliederter Preis, den Sie erst zahlen, nachdem Sie Fotos des jeweiligen Abschnitts gesehen haben, ein wöchentlicher Foto- und Videobericht und eine Person, die für Ihre Schlüssel verantwortlich ist. Sie reisen ein- oder zweimal an – zum ersten Besuch, wenn Sie einen möchten, und zur Übergabe. Die Mehrwertsteuer auf eine Wohnungsrenovierung kann 10 % statt 21 % betragen, aber nur, wenn die Immobilie Ihr privates Zuhause ist und kein Vermietungsgewerbe.
Ein großer Teil der Häuser an dieser Küste gehört Menschen, die woanders leben: in Warschau, Manchester, Göteborg. Sie kaufen im Frühjahr, wollen das Haus bis zum Sommer fertig haben und können keine sechs Wochen freinehmen, um auf der Baustelle zu stehen. Im Folgenden der Ablauf, den wir für sie nutzen, und worauf Sie bei jedem bestehen sollten, den Sie beauftragen.
Der Ablauf, Schritt für Schritt
| Schritt | Was geschieht | Müssen Sie vor Ort sein? |
|---|---|---|
| 1. Erster Blick | Videoanruf mit einem Rundgang durch die Immobilie, oder ein Besuch von uns mit Fotos und Aufmaßen, die wir Ihnen schicken | Nein |
| 2. Leistungsumfang und Angebot | Eine schriftliche Liste jedes Raums: was entfernt wird, was eingebaut wird, welche Produkte und Oberflächen. Preis in Abschnitte gegliedert | Nein |
| 3. Auswahl | Fliesen, Küchenfronten, Sanitärkeramik, Beleuchtung – ausgewählt anhand von Fotos und Mustern, die wir schicken, oder in unserem Büro, wenn Sie in Spanien sind | Optional |
| 4. Papierkram | Die declaración responsable (Bauanzeige mit Eigenerklärung) für die Arbeiten wird beim Rathaus eingereicht; die Eigentümergemeinschaft wird benachrichtigt | Nein |
| 5. Arbeiten | Wöchentlicher Foto- und Videobericht; jeder Zahlungsabschnitt wird freigegeben, nachdem Sie den fertigen Abschnitt gesehen haben | Nein |
| 6. Übergabe | Ein Rundgang – persönlich oder per Video – mit einer schriftlichen Liste dessen, was nachzubessern ist, behoben vor der Schlusszahlung | Empfohlen |
1. Ein Leistungsumfang, den Sie jedem geben könnten
Das wichtigste Dokument ist der schriftliche Leistungsumfang. „Das Bad renovieren“ ist kein Leistungsumfang. „Fliesen bis aufs Mauerwerk entfernen, neue Abdichtung, neue Leitungen, Feinsteinzeug 60×120 an Wand und Boden, 120 cm bodengleiche Duschwanne mit schwarz gerahmter Glaswand, wandhängendes WC“ ist einer. Wenn Sie 2.000 km entfernt sind, wird alles, was nicht aufgeschrieben ist, von jemand anderem entschieden. Ein guter Leistungsumfang sagt auch, was nicht enthalten ist – Möbel, Elektrogeräte, die Terrasse –, damit es am Ende keine Überraschungen gibt.
Zur Budgetplanung: Eine komplette Badsanierung beginnt an dieser Küste bei etwa 4.800 € und eine Küche ab 800 € pro laufendem Meter Schränke. Die Aufstellungen stehen in unseren Ratgebern zu Badkosten und Küchenkosten.
2. Zahlungen gegen Nachweis, nicht gegen Termine
Eigentümer im Ausland verlieren Geld, indem sie der Arbeit vorauszahlen: eine hohe Anzahlung, dann Raten zu festen Terminen, unabhängig vom Fortschritt. Bestehen Sie stattdessen auf Abschnitten, die an etwas Sichtbares geknüpft sind. Eine typische Aufteilung für eine Wohnung:
- eine Anzahlung zur Bestellung der Materialien – bescheiden und an die Materialliste geknüpft;
- Rückbau und Rohinstallation von Sanitär und Elektrik abgeschlossen – fotografiert, bevor die Wände geschlossen werden;
- Fliesen- und Estricharbeiten abgeschlossen;
- Küche, Bäder und Armaturen eingebaut;
- ein Einbehalt, der erst gezahlt wird, nachdem die Übergabeliste abgeschlossen ist.
Die Fotos von Rohren und Kabeln, bevor sie hinter Fliesen verschwinden, sind ohnehin einzufordern. Sie sind die einzige Aufzeichnung darüber, wo was verläuft, und der Nächste, der eine Wand anbohrt, wird es Ihnen danken.
3. Berichte, die Sie tatsächlich lesen können
Ein Wochenbericht sollte drei Fragen ohne Telefonat beantworten: Was wurde diese Woche gemacht, was geschieht nächste Woche, und wartet etwas auf eine Entscheidung von Ihnen. Fotos aus denselben Blickwinkeln jede Woche machen den Fortschritt offensichtlich. Kurze Videos mit einem Rundgang durch jeden Raum sind besser als ein Dutzend Einzelfotos. Unsere schicken wir per WhatsApp, auf Englisch.
4. Schlüssel, Gemeinschaft und Nachbarn
Legen Sie schriftlich fest, wer die Schlüssel hat, wer sonst Zutritt haben darf und was am Ende mit ihnen geschieht. Liegt die Immobilie in einer Gemeinschaft, sollte der Verwalter wissen, dass gearbeitet wird: Die meisten Gemeinschaften verlangen eine Ankündigung vor Beginn, beschränken lärmende Arbeiten auf bestimmte Zeiten und haben Regeln für Aufzüge und Bauschutt. Die Nachbarn vor dem ersten Bohren zu informieren, hilft in einer kleinen Urbanisation sehr.
Die 10-%-Mehrwertsteuerregel – und wann sie nicht gilt
Die spanische Mehrwertsteuer auf Renovierungsarbeiten beträgt normalerweise 21 %. Sie sinkt auf 10 %, wenn alle folgenden Bedingungen erfüllt sind, laut der spanischen Steuerbehörde (Artikel 91 des Mehrwertsteuergesetzes):
- der Auftraggeber ist eine Privatperson, die die Wohnung privat nutzt – kein Unternehmen und keine Immobilie, die als Gewerbe vermietet wird;
- die Wohnung wurde vor mehr als zwei Jahren gebaut oder zuletzt saniert;
- das vom Unternehmer gelieferte Material macht höchstens 40 % des Auftragspreises aus.
Elektrogeräte unterliegen immer 21 %. Diese dritte Bedingung ist der Grund, warum der Aufbau eines Angebots zählt: Bei einer Arbeit, bei der der Eigentümer die teuren Materialien selbst kauft, besteht die Rechnung des Unternehmers überwiegend aus Arbeitsleistung und kann sich qualifizieren. Nichtansässige sind nicht allein wegen ihres Wohnsitzes ausgeschlossen – entscheidend ist die private Nutzung. Ein Ferienhaus, das als Vermietungsgewerbe betrieben wird, ist ein anderer Fall, und Ihr gestor (spanischer Steuer- und Verwaltungsberater) sollte bestätigen, was für Sie gilt.
Übergabe möbliert und vermietungsbereit
Viele Eigentümer wollen mehr als die Bauarbeiten: die Wohnung möbliert, ausgestattet, gereinigt und fotografiert, damit sie auf eine Vermietungsplattform gehen kann oder einfach bereit ist, wenn sie landen. Das funktioniert am besten als Teil desselben Vertrags, mit einer vorab genehmigten Möbelliste. Unsere schlüsselfertige Wohnung in Torrevieja und die Sanierung für die Vermietung zeigen, wie eine möblierte Übergabe aussieht.
Fragen, die uns oft gestellt werden
Kann ich meine Wohnung in Spanien renovieren, ohne dorthin zu reisen?
Ja. Mit einem schriftlichen Leistungsumfang, einem Angebot in Abschnitten, einem wöchentlichen Foto- und Videobericht und einer Person, die für Ihre Schlüssel verantwortlich ist, kann die gesamte Renovierung aus der Ferne laufen. Die meisten Eigentümer kommen einmal zur Übergabe, manche gar nicht – der Rundgang kann per Video erfolgen.
Wie sollte ich einen Bauunternehmer in Spanien bezahlen, wenn ich im Ausland lebe?
Per Banküberweisung, in Abschnitten, die an fertiggestellte und fotografierte Arbeiten geknüpft sind statt an Kalendertermine, mit einem kleinen Einbehalt, bis die Übergabeliste abgeschlossen ist. Vermeiden Sie hohe Zahlungen vor der Arbeit und verlangen Sie Rechnungen mit separat ausgewiesener Mehrwertsteuer.
Beträgt die Mehrwertsteuer auf eine Renovierung in Spanien 10 % oder 21 %?
Grundsätzlich 21 %. Es sind 10 %, wenn der Auftraggeber eine Privatperson ist, die die Wohnung privat nutzt, die Wohnung älter als zwei Jahre ist und das vom Unternehmer gelieferte Material höchstens 40 % des Auftragspreises ausmacht. Elektrogeräte unterliegen immer 21 %. Eine als Gewerbe vermietete Immobilie erfüllt die Voraussetzungen nicht.
Brauche ich für die Renovierung meiner Wohnung eine Lizenz?
Für eine Renovierung, die die Tragstruktur nicht berührt, genügt eine declaración responsable, die beim Rathaus eingereicht wird, und die Arbeiten können am selben Tag beginnen. Bei Eingriffen in die Tragstruktur ist zusätzlich eine Bescheinigung nötig. Die Einzelheiten stehen in unserem Ratgeber zu Baulizenzen an der Costa Blanca.
Wie lange dauert die Renovierung einer Wohnung in Spanien?
Eine Sanierung, die Grundriss und Installationen erhält – neue Oberflächen, Küche und Bäder –, dauert auf der Baustelle in der Regel vier bis sechs Wochen. Ein vollständiger Rückbau mit neuer Sanitärinstallation und Elektrik dauert länger. Die Lieferzeiten der Materialien, besonders bei Küchen und maßgefertigten Verglasungen, bestimmen den Termin oft stärker als die Arbeiten selbst.
Beginnen Sie mit einer Nachricht
Senden Sie uns die Adresse, einige Fotos oder ein Video der Immobilie und was sie sein soll, wenn sie fertig ist. Wir antworten mit dem, was realistisch ist, mit der Reihenfolge der Kosten und einem Termin, zu dem wir tatsächlich beginnen können – per WhatsApp oder E-Mail, auf Englisch.
Bedingungen für die Mehrwertsteuer: Agencia Tributaria, «¿Qué tipo se aplica a las obras en viviendas?» und FAQ zu Arbeiten an Gebäuden (Ley 37/1992, Art. 91). Genehmigungswege: Decreto Legislativo 1/2021 (TRLOTUP), Art. 233 und 241. Allgemeine Informationen, keine Steuer- oder Rechtsberatung für einen konkreten Fall.
Planen Sie das für Ihre eigene Immobilie?
Schicken Sie uns die Adresse und ein paar Fotos. Wir sagen Ihnen, was realistisch ist, was es kostet und was vor Ort geprüft werden muss — bevor Sie sich festlegen.