Reformar una vivienda en España viviendo en el extranjero: cómo funciona
Muchos de nuestros clientes están en Polonia, el Reino Unido o Suecia mientras se reforma su vivienda en España. Así funciona paso a paso una reforma a distancia, y las tres cosas que deciden si todo va bien.
Se puede reformar una vivienda en la Costa Blanca sin estar presente, y muchos de nuestros clientes lo hacen. Funciona cuando cuatro cosas quedan fijadas por escrito antes de empezar la obra: un alcance detallado con los materiales especificados, un precio dividido en fases que usted paga solo después de ver fotografías de cada fase, un informe semanal con fotos y vídeo y una persona responsable de sus llaves. Usted viaja una o dos veces: para la primera visita, si quiere hacerla, y para la entrega. El IVA de una reforma de vivienda puede ser del 10 % en lugar del 21 %, pero solo si la vivienda es su residencia privada y no un negocio de alquiler.
Una gran parte de las viviendas de esta costa pertenece a personas que viven en otro lugar: en Varsovia, Mánchester, Gotemburgo. Compran en primavera, quieren la vivienda lista para el verano y no pueden tomarse seis semanas libres para estar en la obra. Lo que sigue es la secuencia que aplicamos para ellos y lo que conviene exigir a quien contrate.
La secuencia, paso a paso
| Paso | Qué ocurre | ¿Tiene que estar presente? |
|---|---|---|
| 1. Primera visión | Videollamada recorriendo la vivienda, o visita nuestra a la vivienda con fotos y medidas que le enviamos | No |
| 2. Alcance y presupuesto | Una lista por escrito de cada estancia: qué se retira, qué se instala, qué productos y acabados. Precio desglosado por fases | No |
| 3. Selecciones | Azulejos, frentes de cocina, sanitarios, iluminación: se eligen a partir de las fotos y muestras que enviamos, o en nuestra oficina si usted está en España | Opcional |
| 4. Trámites | La declaración responsable de las obras se presenta en el ayuntamiento; se avisa a la comunidad de propietarios | No |
| 5. Obras | Informe semanal con fotos y vídeo; cada fase de pago se libera después de que usted haya visto la fase terminada | No |
| 6. Entrega | Una visita guiada, en persona o por vídeo, con una lista por escrito de todo lo que haya que ajustar, resuelto antes del pago final | Recomendado |
1. Un alcance que pueda entregar a cualquiera
El documento más importante es el alcance por escrito. «Reformar el baño» no es un alcance. «Retirar el alicatado hasta el ladrillo, nueva impermeabilización, nuevas tuberías, porcelánico de 60×120 en paredes y suelo, plato de ducha de 120 cm con mampara de marco negro, inodoro suspendido» sí lo es. Cuando se está a 2.000 km, todo lo que no esté escrito lo decidirá otra persona. Un buen alcance dice también lo que no está incluido (mobiliario, electrodomésticos, la terraza) para que no haya sorpresas al final.
Como referencia para el presupuesto: la reforma completa de un baño en esta costa parte de unos 4.800 € y una cocina desde 800 € por metro lineal de muebles. Los desgloses están en nuestras guías de costes de baño y de costes de cocina.
2. Pagos contra evidencias, no contra fechas
La manera en que los propietarios en el extranjero pierden dinero es pagando por adelantado: un depósito grande y después cuotas en fechas fijas sin importar el avance. Exija en su lugar fases ligadas a algo que pueda ver. Un reparto habitual para un apartamento:
- un depósito para encargar materiales: modesto y ligado a la lista de materiales;
- demolición e instalaciones de fontanería y electricidad de primera fase terminadas: fotografiadas antes de cerrar las paredes;
- alicatado y soleras terminados;
- cocina, baños y accesorios instalados;
- una retención que se paga solo cuando se cierra la lista de entrega.
Conviene pedir las fotografías de tuberías y cables antes de que desaparezcan tras el alicatado. Son el único registro de por dónde pasa cada cosa, y la próxima persona que taladre una pared se lo agradecerá.
3. Informes que se pueden leer de verdad
Un informe semanal debe responder a tres preguntas sin una llamada telefónica: qué se hizo esta semana, qué ocurrirá la semana próxima y si algo está esperando una decisión suya. Las fotos desde los mismos ángulos cada semana hacen evidente el avance. Los vídeos cortos recorriendo cada estancia son mejores que una docena de fotos. Enviamos los nuestros por WhatsApp, en inglés.
4. Llaves, comunidad y vecinos
Decida por escrito quién tiene las llaves, quién más puede entrar y qué ocurre con ellas al final. Si la vivienda está en una comunidad, el administrador debe saber que hay obras: la mayoría de las comunidades exigen un aviso antes de empezar, limitan las obras ruidosas a determinados horarios y tienen normas sobre ascensores y escombros. Avisar a los vecinos antes del primer taladro ayuda mucho en una urbanización pequeña.
La regla del IVA del 10 % y cuándo no se aplica
El IVA español sobre las obras de reforma es normalmente del 21 %. Baja al 10 % cuando se cumplen todas las condiciones siguientes, según la Agencia Tributaria (artículo 91 de la ley del IVA):
- el cliente es un particular que usa la vivienda como residencia privada: no una empresa ni una vivienda alquilada como negocio;
- la vivienda se construyó o se rehabilitó por última vez hace más de dos años;
- los materiales aportados por el contratista no superan el 40 % del precio de la obra.
Los electrodomésticos tributan siempre al 21 %. Esa tercera condición es la razón por la que importa la estructura de un presupuesto: en una obra en la que el propietario compra directamente los materiales caros, la factura del contratista es sobre todo mano de obra y puede cumplir los requisitos. Los no residentes no quedan excluidos solo por su residencia: lo que decide es el uso privado. Una segunda residencia explotada como negocio de alquiler es un caso distinto, y su gestor (asesor administrativo) debe confirmarle cuál le corresponde.
Entrega amueblada y lista para alquilar
Muchos propietarios quieren más que la obra: el apartamento amueblado, equipado, limpio y fotografiado, para poder publicarlo en una plataforma de alquiler o tenerlo listo cuando aterricen. Funciona mejor dentro del mismo contrato, con una lista de mobiliario aprobada de antemano. Nuestro apartamento llave en mano en Torrevieja y la reforma para alquiler muestran cómo es una entrega amueblada.
Preguntas que nos hacen
¿Puedo reformar mi apartamento en España sin viajar hasta allí?
Sí. Con un alcance por escrito, un presupuesto por fases, un informe semanal con fotos y vídeo y una persona responsable de sus llaves, toda la reforma puede llevarse a distancia. La mayoría de los propietarios viene una vez para la entrega, y algunos ninguna: la visita guiada puede hacerse por vídeo.
¿Cómo debo pagar a un constructor en España si vivo en el extranjero?
Mediante transferencia bancaria, por fases ligadas a trabajo terminado y fotografiado en lugar de a fechas del calendario, con una pequeña retención hasta que se cierre la lista de entrega. Evite pagos grandes por adelantado y pida facturas con el IVA desglosado.
¿El IVA de una reforma en España es del 10 % o del 21 %?
El 21 % por defecto. Es del 10 % cuando el cliente es un particular que usa la vivienda como residencia privada, la vivienda tiene más de dos años y los materiales del contratista no superan el 40 % del precio de la obra. Los electrodomésticos tributan siempre al 21 %. Una vivienda alquilada como negocio no cumple los requisitos.
¿Necesito licencia para reformar mi apartamento?
Para una reforma que no toca la estructura basta una declaración responsable presentada en el ayuntamiento, y la obra puede empezar el mismo día. Los cambios estructurales necesitan además un certificado. Los detalles están en nuestra guía de licencias de obra en la Costa Blanca.
¿Cuánto se tarda en reformar un apartamento en España?
Una reforma que mantiene la distribución y las instalaciones (superficies, cocina y baños nuevos) suele llevar de cuatro a seis semanas de obra. Un vaciado completo con fontanería e instalación eléctrica nuevas lleva más. Los plazos de entrega de materiales, sobre todo de cocinas y carpinterías a medida, a menudo deciden la fecha más que las propias obras.
Empiece con un mensaje
Envíenos la dirección, unas fotos o un vídeo de la vivienda y cómo quiere que quede cuando esté terminada. Le respondemos con lo que es realista, el orden de los costes y una fecha en la que realmente podamos empezar, por WhatsApp o por correo electrónico, en inglés.
Condiciones del IVA: Agencia Tributaria, «¿Qué tipo se aplica a las obras en viviendas?» y preguntas frecuentes sobre obras en edificios (Ley 37/1992, art. 91). Vías de licencia: Decreto Legislativo 1/2021 (TRLOTUP), arts. 233 y 241. Información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico para un caso concreto.
¿Planea esto en su propia vivienda?
Envíenos la dirección y unas fotos. Le diremos qué es viable, cuánto cuesta y qué hay que revisar en la visita, antes de comprometerse a nada.