Complete woningrenovatie aan de Costa Blanca: wat € 650/m² echt oplevert

De meeste mensen komen met een bedrag van een vriend, een forum of een makelaar. Die bedragen kloppen meestal wel — ze beschrijven alleen een andere klus. Dit artikel onderscheidt de drie klussen die allemaal "renovatie" worden genoemd, zodat u kunt bepalen welke uw huis nodig heeft.

Drie niveaus van renovatie

	Cosmetisch	Volledig	Constructief
Prijs per m²	€ 270	€ 420 / € 650 / € 900	€ 1.100–1.400
Villa van 120 m²	€ 32.400	€ 50.400–108.000	€ 132.000–168.000
Schilderwerk, vloeren, deuren	Ja	Ja	Ja
Keuken en badkamers	Alleen oppervlak	Vervangen	Vervangen en verplaatst
Elektra opnieuw aangelegd	Nee	Ja	Ja
Leidingwerk vervangen	Nee	Ja	Ja
Muren verplaatst	Nee	Zelden	Ja
Vergunning nodig	Klein werk	Klein werk	Obra mayor (groter bouwwerk met vergunning)
Tijd op de bouwplaats	3–6 weken	10–16 weken	4–7 maanden

Waarom het bouwjaar uw budget bepaalt

Aan de Costa Blanca valt de woningvoorraad vrij duidelijk in groepen uiteen, en die indeling zegt meer dan de staat die u kunt zien:

• Vóór 1980. Reken op geen isolatie, enkel glas, een te lichte elektriciteitsaansluiting en gegalvaniseerde of met lood gelaste leidingen. Ga ervan uit dat alles achter de muren wordt vervangen.
• 1980–2000. De boomjaren. De bouwkwaliteit verschilt enorm per project. De elektra is meestal te redden, maar zelden toereikend voor airco plus een inductiekookplaat plus een zwembadpomp.
• 2000–2008. Over het algemeen degelijke installaties, gedateerde afwerking. Dit is het goedkoopste soort huis om te renoveren — u koopt vooral oppervlakken en een keuken.
• Na 2008. Moderne regelgeving, meestal is alleen cosmetisch werk nodig, tenzij de indeling niet bij u past.

De ongemakkelijke waarheid is dat een prachtig gepresenteerde villa uit 1985 duurder kan zijn om te renoveren dan een vermoeide uit 2005, omdat presentatie verf is en het geld in de muren zit.

Waar het geld echt naartoe gaat

Een volledige renovatie van een villa van 120 m² tegen het tarief Luxury (€ 900/m², ongeveer € 108.000), uitgesplitst. Zo ongeveer verdelen onze budgetten zich:

Werk	Aandeel in het budget	Gangbare uitgave
Badkamers (twee)	18%	€ 19.000
Keuken	15%	€ 16.000
Elektra en verlichting	13%	€ 14.000
Leidingwerk en warm water	10%	€ 11.000
Vloeren en tegelwerk	12%	€ 13.000
Airconditioning	8%	€ 8.500
Ramen en deuren	9%	€ 9.500
Stucwerk, schilderwerk, timmerwerk	9%	€ 9.500
Sloop en afval	6%	€ 6.500

Twee regels verrassen mensen. Sloop en afval voelt alsof het gratis zou moeten zijn — dat is het niet, omdat stortkosten in de provincie Alicante per ton worden berekend en een gestripte villa heel wat containers vult. En elektra is duur omdat opnieuw bedraden betekent dat er sleuven in gemetselde muren moeten worden gefreesd, wat traag en vuil werk is dat daarna weer moet worden dichtgezet.

Waar mensen vergeten budget voor te reserveren

1. Een plek om te wonen. Tijdens een volledige renovatie is het huis niet bewoonbaar. Tien tot zestien weken huur, of een heel geduldige vriend.
2. Het technische project. Als er muren worden verplaatst, heeft u een ondertekend project nodig. € 1.500–4.000 afhankelijk van de omvang, plus de leges van het gemeentehuis van 4–6% van de waarde van het werk.
3. Meubels en apparatuur. Vaak 10–15% van het totaal, en vaak vergeten tot het huis klaar en leeg is.
4. De 10% waar u van gedachten over verandert. Iedereen doet dat. Een budget zonder reserve is geen budget, het is een wens.

De juiste volgorde van werken

Over deze volgorde valt niet te onderhandelen, en wie haar begrijpt, begrijpt waarom renovaties de tijd kosten die ze kosten — de meeste fasen kunnen niet overlappen.

1. Opname, tekeningen en beslissingen — alles gekozen voordat er iets wordt gesloopt
2. Vergunningsaanvraag (loopt parallel met het bestellen van zaken met een lange levertijd)
3. Strippen en slopen
4. Constructief werk, indien nodig
5. Eerste fase installaties: elektra, leidingwerk, airco-leidingen in muren en vloeren
6. Stucwerk en dekvloeren
7. Tegelwerk en vloeren
8. Tweede fase installaties: stopcontacten, kranen, radiatoren, sanitair
9. Plaatsing van de keuken en timmerwerk
10. Schilderwerk, laatste montage, opleverpunten

De duurste fout bij een renovatie is een beslissing veranderen nadat de fase die ervan afhangt voorbij is. Een stopcontact verplaatsen tijdens de eerste fase kost niets. Het verplaatsen na het tegelen kost een dag en een beschadigde muur.

Renoveren vanuit een ander land

De meeste van onze klanten zijn niet in Spanje terwijl het werk wordt uitgevoerd. Wat het laat werken:

• Elke beslissing vastgelegd vóór de start — materialen gekozen, modellen gespecificeerd, niets dat later nog om 11 uur 's avonds per e-mail moet worden afgestemd.
• Elke week op dezelfde dag een fotoverslag, of er nu nieuws is of niet.
• Betalingen gekoppeld aan afgeronde fasen, nooit aan data.
• Eén contactpersoon, die die week ook echt op de bouwplaats is geweest.

Vragen die we krijgen

Is het goedkoper om te renoveren of om iets te kopen dat al klaar is?

Gerenoveerd kopen is in geld meestal goedkoper en in stress altijd. Renoveren wint als u een specifieke indeling wilt, als de locatie meer waard is dan het huis, of als de woning juist laag geprijsd is omdat er werk aan is. Reken het door voordat u verliefd wordt: aankoopprijs plus renovatie moet onder de lokale prijs voor een afgewerkt vergelijkbaar huis liggen, of het verschil moet u persoonlijk iets waard zijn.

Heb ik een vergunning nodig voor een volledige renovatie?

Voor werk binnen de bestaande muren — nieuwe badkamers, keuken, nieuwe bedrading, vloeren — is een melding voor klein werk normaal gesproken voldoende. Zodra u een constructieve muur verplaatst, de gevel verandert, het dak aanpast of het aantal kamers wijzigt, wordt het obra mayor: een ondertekend project, hogere leges en een langere wachttijd. We vertellen u aan welke kant van die grens uw plannen vallen voordat u zich vastlegt.

Hoe lang duurt het echt?

Tien tot zestien weken op de bouwplaats voor een volledige renovatie van een normale villa, plus de vergunningsperiode daarvoor. Het eerlijke voorbehoud: augustus. Een groot deel van de Spaanse bouwtoelevering vertraagt of sluit, en bij een project dat door augustus loopt, hoort dat in de planning te zitten in plaats van halverwege ontdekt te worden.

Kan ik de oude tegels houden en alleen de keuken vervangen?

Dat kan, en soms is dat de juiste keuze. Maar houd er rekening mee dat een nieuwe keuken naast een vloer uit de jaren 1990 de vloer er meestal slechter laat uitzien, niet de keuken beter. Is het budget maar toereikend voor één van de twee, dan tilt een nieuwe vloer door het hele huis het geheel meestal meer op dan een nieuwe keuken in een oude schil.

Wat is het minimale realistische budget voor een appartement van 90 m²?

Een volledige renovatie kost € 37.800 tegen het tarief Standard (90 m² × € 420) en € 58.500 in Premium (90 m² × € 650) — het Premium-bedrag is waar een renovatie met beide badkamers, de keuken, nieuwe elektra en vloeren door het hele huis meestal op uitkomt. Een cosmetische opfrisbeurt tegen € 270/m² is ongeveer € 24.300: schilderwerk, een deel van de vloeren en oppervlakkige verbeteringen aan keuken en badkamers.

Een bedrag voor uw huis

De prijs per vierkante meter geeft u een grove schatting. Voor een echt bedrag zijn het bouwjaar, wat er achter de muren zit en wat u wilt veranderen nodig. Stuur ons het adres en een paar foto's — we komen terug met een prijsmarge en vertellen u in welke delen van het huis waarschijnlijk verrassingen zitten.

U kunt ook de volledige prijslijst voor afzonderlijke werkzaamheden bekijken, of beginnen met één ruimte: de pagina's over de badkamer en de keuken hebben hun eigen calculators.