Totalrenovering av hus på Costa Blanca: hva €650/m² faktisk gir deg

De fleste kommer med et tall fra en venn, et forum eller en eiendomsmegler. Disse tallene er som regel ekte — de beskriver bare en annen jobb. Denne artikkelen skiller mellom de tre jobbene som alle kalles «renovering», slik at du kan finne ut hvilken huset ditt trenger.

Tre nivåer av renovering

	Kosmetisk	Total	Konstruktiv
Pris per m²	€270	€420 / €650 / €900	€1 100–1 400
Villa på 120 m²	€32 400	€50 400–108 000	€132 000–168 000
Maling, gulv, dører	Ja	Ja	Ja
Kjøkken og bad	Bare overflater	Byttes	Byttes og flyttes
Nytt elektrisk anlegg	Nei	Ja	Ja
Nye rør	Nei	Ja	Ja
Vegger flyttes	Nei	Sjelden	Ja
Tillatelse som trengs	Mindre arbeid	Mindre arbeid	Obra mayor (større byggearbeid med byggetillatelse)
Tid på byggeplassen	3–6 uker	10–16 uker	4–7 måneder

Hvorfor byggeåret avgjør budsjettet ditt

På Costa Blanca deler boligmassen seg ganske tydelig, og den inndelingen betyr mer enn tilstanden du kan se:

• Før 1980. Regn med ingen isolasjon, enkelt glass, for lite dimensjonert strøminntak og galvaniserte rør eller rør med blyskjøter. Gå ut fra at alt bak veggene må byttes.
• 1980–2000. Boomårene. Byggekvaliteten varierer enormt mellom utbyggingene. Det elektriske anlegget kan som regel reddes, men er sjelden tilstrekkelig for aircondition pluss en induksjonstopp pluss en bassengpumpe.
• 2000–2008. Stort sett solide tekniske anlegg, umoderne overflater. Dette er den billigste typen hus å renovere — du kjøper for det meste overflater og et kjøkken.
• Etter 2008. Moderne forskrifter, som regel trengs bare kosmetisk arbeid, med mindre planløsningen ikke passer deg.

Den ubehagelige sannheten er at en vakkert presentert villa fra 1985 kan koste mer å renovere enn en sliten en fra 2005, fordi presentasjon er maling, og pengene sitter i veggene.

Hvor pengene faktisk går

En totalrenovering av en villa på 120 m² til Luxury-satsen (€900/m², omtrent €108 000), brutt ned. Slik fordeler budsjettene våre seg omtrent:

Arbeid	Andel av budsjettet	Typisk kostnad
Bad (to)	18 %	€19 000
Kjøkken	15 %	€16 000
Elektrisk og belysning	13 %	€14 000
Rør og varmtvann	10 %	€11 000
Gulv og flislegging	12 %	€13 000
Aircondition	8 %	€8 500
Vinduer og dører	9 %	€9 500
Puss, maling, snekkerarbeid	9 %	€9 500
Riving og avfall	6 %	€6 500

To poster overrasker folk. Riving og avfall føles som noe som burde være gratis — det er det ikke, fordi deponigebyrene i Alicante-provinsen beregnes per tonn, og en strippet villa fyller mange containere. Og elektrisk er dyrt fordi nytt anlegg betyr å frese spor i murvegger, som er tregt og skittent arbeid som deretter må utbedres.

Hva folk glemmer å budsjettere

1. Et sted å bo. Det går ikke an å bo i et hus under totalrenovering. Ti til seksten uker med husleie, eller en svært tålmodig venn.
2. Det tekniske prosjektet. Hvis vegger flyttes, trenger du et signert prosjekt. €1 500–4 000 avhengig av omfang, pluss rådhusets gebyr på 4–6 % av arbeidenes verdi.
3. Møbler og hvitevarer. Ofte 10–15 % av totalen, og ofte glemt til huset er ferdig og tomt.
4. De 10 % du kommer til å ombestemme deg om. Alle gjør det. Et budsjett uten reserve er ikke et budsjett, det er et ønske.

Riktig rekkefølge på arbeidet

Denne rekkefølgen kan ikke forhandles, og når du forstår den, skjønner du hvorfor renoveringer tar den tiden de gjør — de fleste fasene kan ikke overlappe.

1. Befaring, tegninger og beslutninger — alt velges før noe rives
2. Søknad om tillatelse (går parallelt med bestilling av varer med lang leveringstid)
3. Utrydding og riving
4. Konstruktivt arbeid, hvis det trengs
5. Første runde med installasjoner: elektrisk, rør, føringer for aircondition i vegger og gulv
6. Puss og avretting
7. Flislegging og gulv
8. Andre runde med installasjoner: stikkontakter, kraner, radiatorer, sanitærutstyr
9. Montering av kjøkken og snekkerarbeid
10. Maling, sluttmontering, mangelliste

Den dyreste feilen i en renovering er å endre en beslutning etter at fasen som avhenger av den, er passert. Å flytte en stikkontakt under første installasjonsrunde koster ingenting. Å flytte den etter flislegging koster en dag og en skadet vegg.

Renovering fra et annet land

De fleste av kundene våre er ikke i Spania mens arbeidet pågår. Dette er det som får det til å fungere:

• Hver beslutning dokumentert før start — materialer valgt, modeller spesifisert, ingenting overlatt til å avtales senere på e-post klokken 11 om kvelden.
• En ukentlig fotorapport på samme ukedag hver uke, enten det er nyheter eller ikke.
• Betalinger knyttet til fullførte faser, aldri til datoer.
• Én person du har å gjøre med, som faktisk har vært på byggeplassen den uken.

Spørsmål vi ofte får

Er det billigere å renovere eller å kjøpe noe som allerede er ferdig?

Å kjøpe renovert er som regel billigere rent økonomisk og alltid billigere i stress. Renovering vinner når du vil ha en bestemt planløsning, når beliggenheten er verdt mer enn huset, eller når eiendommen er priset lavt nettopp fordi den trenger arbeid. Regn på det før du forelsker deg: kjøpesum pluss renovering bør ligge under den lokale prisen for en ferdig tilsvarende bolig, ellers må forskjellen være verdt noe for deg personlig.

Trenger jeg tillatelse for en totalrenovering?

For arbeid innenfor de eksisterende veggene — nye bad, kjøkken, nytt elektrisk anlegg, gulv — er en erklæring for mindre arbeid normalt nok. I det øyeblikket du flytter en bærende vegg, endrer fasaden, endrer taket eller endrer antall rom, blir det obra mayor: et signert prosjekt, et høyere gebyr og lengre ventetid. Vi forteller deg hvilken side av den grensen planene dine havner på før du binder deg.

Hvor lang tid tar det egentlig?

Ti til seksten uker på byggeplassen for en totalrenovering av en vanlig villa, pluss perioden for tillatelsen før det. Det ærlige forbeholdet: august. Mye av den spanske leverandørkjeden i byggebransjen går saktere eller stenger, og et prosjekt som løper gjennom august, bør ha det bygget inn i fremdriftsplanen i stedet for å oppdage det underveis.

Kan jeg beholde de gamle flisene og bare bytte kjøkkenet?

Det kan du, og noen ganger er det riktig valg. Men vær klar over at et nytt kjøkken ved siden av et gulv fra 1990-tallet gjerne får gulvet til å se verre ut, ikke kjøkkenet bedre. Hvis budsjettet bare rekker til ett av dem, løfter et nytt gulv i hele huset som regel helheten mer enn et nytt kjøkken i et gammelt skall.

Hva er det minste realistiske budsjettet for en leilighet på 90 m²?

En totalrenovering koster €37 800 til Standard-satsen (90 m² × €420) og €58 500 til Premium (90 m² × €650) — Premium-tallet er det en renovering med begge badene, kjøkkenet, nytt elektrisk anlegg og nye gulv i hele leiligheten som regel ender på. En kosmetisk oppfriskning til €270/m² koster omtrent €24 300: maling, noe gulv og overflateforbedringer på kjøkkenet og badene.

Få et tall for ditt hus

Prisen per kvadratmeter gir deg et grovt anslag. Et reelt tall krever byggeåret, hva som er bak veggene og hva du vil endre. Send oss adressen og noen bilder — vi kommer tilbake med et prisspenn og forteller deg hvilke deler av huset som sannsynligvis skjuler overraskelser.

Du kan også se hele prislisten for enkeltarbeider, eller begynne med ett enkelt rom: sidene om bad og kjøkken har egne kalkulatorer.