Totalrenovering av ett hus på Costa Blanca: vad 650 €/m² faktiskt ger

De flesta kommer till oss med en siffra från en vän, ett forum eller en mäklare. De siffrorna är oftast verkliga – de beskriver bara ett annat jobb. Den här artikeln skiljer på de tre jobb som alla kallas ”renovering”, så att du kan räkna ut vilket ditt hus behöver.

Tre nivåer av renovering

	Kosmetisk	Total	Stomrenovering
Pris per m²	270 €	420 € / 650 € / 900 €	1 100–1 400 €
Villa på 120 m²	32 400 €	50 400–108 000 €	132 000–168 000 €
Målning, golv, dörrar	Ja	Ja	Ja
Kök och badrum	Bara ytor	Byts ut	Byts ut och flyttas
Ny eldragning	Nej	Ja	Ja
Nya rör	Nej	Ja	Ja
Väggar flyttas	Nej	Sällan	Ja
Tillstånd som krävs	Mindre arbeten	Mindre arbeten	Obra mayor (förfarandet för större byggprojekt)
Tid på plats	3–6 veckor	10–16 veckor	4–7 månader

Varför byggåret avgör din budget

På Costa Blanca delar sig husbeståndet ganska tydligt, och den uppdelningen betyder mer än det skick du kan se:

• Före 1980. Räkna med ingen isolering, enkelglas, för klen elanslutning och galvaniserade rör eller rör med blyfogar. Utgå från att allt bakom väggarna byts ut.
• 1980–2000. Boomåren. Byggkvaliteten varierar enormt mellan olika projekt. Elen går oftast att rädda men räcker sällan till luftkonditionering plus induktionshäll plus poolpump.
• 2000–2008. Generellt sunda installationer, omoderna ytskikt. Det här är den billigaste typen av hus att renovera – du köper mest ytor och ett kök.
• Efter 2008. Moderna regler, oftast behövs bara kosmetiskt arbete, om inte planlösningen passar dig illa.

Den obekväma sanningen är att en vackert presenterad villa från 1985 kan kosta mer att renovera än en sliten från 2005, eftersom presentationen är färg och pengarna sitter i väggarna.

Vart pengarna faktiskt går

En totalrenovering av en villa på 120 m² till Luxury-priset (900 €/m², cirka 108 000 €), uppdelad. Ungefär så här fördelar sig våra budgetar:

Arbete	Andel av budgeten	Typisk kostnad
Badrum (två)	18 %	19 000 €
Kök	15 %	16 000 €
El och belysning	13 %	14 000 €
VVS och varmvatten	10 %	11 000 €
Golv och kakel	12 %	13 000 €
Luftkonditionering	8 %	8 500 €
Fönster och dörrar	9 %	9 500 €
Puts, målning, snickerier	9 %	9 500 €
Rivning och avfall	6 %	6 500 €

Två rader överraskar folk. Rivning och avfall känns som att det borde vara gratis – det är det inte, eftersom tippavgifterna i provinsen Alicante tas ut per ton och en urriven villa fyller väldigt många containrar. Och el är dyrt eftersom ny eldragning innebär att man spårar kanaler i murade väggar, vilket är långsamt och smutsigt arbete som sedan måste lagas.

Vad folk glömmer att budgetera för

1. Någonstans att bo. Under en totalrenovering går det inte att bo i huset. Tio till sexton veckors hyra, eller en mycket tålmodig vän.
2. Det tekniska projektet. Om väggar flyttas behövs ett undertecknat projekt. 1 500–4 000 € beroende på omfattning, plus kommunens avgift på 4–6 % av byggkostnaden.
3. Möbler och vitvaror. Ofta 10–15 % av totalen, och ofta bortglömda tills huset är färdigt och tomt.
4. De 10 % som du kommer att ändra dig om. Det gör alla. En budget utan reserv är ingen budget, det är en önskan.

Rätt ordning på arbetet

Den här ordningsföljden går inte att förhandla om, och om man förstår den begriper man varför renoveringar tar den tid de gör – de flesta moment kan inte överlappa varandra.

1. Besiktning, ritningar och beslut – allt väljs innan något rivs
2. Ansökan om tillstånd (löper parallellt med beställning av varor med lång leveranstid)
3. Urrivning och rivning
4. Konstruktionsarbete, om det behövs
5. Grovinstallation: el, VVS, dragningar för luftkonditionering i väggar och golv
6. Putsning och avjämning
7. Kakel och golv
8. Slutinstallation: uttag, kranar, radiatorer, sanitetsporslin
9. Köksmontering och snickerier
10. Målning, slutmontering, åtgärdslista

Det dyraste misstaget vid en renovering är att ändra ett beslut efter att det moment som är beroende av det redan har passerats. Att flytta ett uttag under grovinstallationen kostar ingenting. Att flytta det efter kaklingen kostar en dag och en skadad vägg.

Att renovera från ett annat land

De flesta av våra kunder är inte i Spanien medan arbetet pågår. Det här är vad som får det att fungera:

• Varje beslut dokumenteras före starten – material valt, modeller specificerade, ingenting lämnas att komma överens om senare via mejl klockan 11 på kvällen.
• En veckorapport med foton på samma veckodag varje vecka, oavsett om det finns nyheter eller inte.
• Betalningar kopplade till slutförda etapper, aldrig till datum.
• En enda person som du har kontakt med, och som faktiskt har varit på bygget den veckan.

Frågor vi brukar få

Är det billigare att renovera eller att köpa något som redan är klart?

Att köpa renoverat är oftast billigare rent ekonomiskt och alltid billigare i stress. Att renovera vinner när du vill ha en viss planlösning, när läget är värt mer än huset eller när bostaden är lågt prissatt just för att den behöver åtgärdas. Räkna på det innan du förälskar dig: köpeskilling plus renovering bör ligga under det lokala priset för en färdig motsvarighet, annars måste skillnaden vara värd något för dig personligen.

Behöver jag tillstånd för en totalrenovering?

För arbeten inom de befintliga väggarna – nya badrum, kök, ny eldragning, golv – räcker normalt en anmälan om mindre arbeten. Så fort du flyttar en bärande vägg, ändrar fasaden, bygger om taket eller ändrar antalet rum blir det obra mayor: ett undertecknat projekt, en högre avgift och längre väntan. Vi berättar på vilken sida av den gränsen dina planer hamnar innan du binder dig.

Hur lång tid tar det egentligen?

Tio till sexton veckor på plats för en totalrenovering av en vanlig villa, plus tiden för tillståndet innan dess. Det ärliga förbehållet: augusti. Stora delar av den spanska byggbranschens leverantörskedja saktar ner eller stänger, och ett projekt som löper genom augusti bör ha det inbyggt i tidplanen i stället för att upptäcka det halvvägs.

Kan jag behålla det gamla kaklet och bara byta köket?

Det kan du, och ibland är det rätt beslut. Men var medveten om att ett nytt kök bredvid ett golv från 1990-talet brukar få golvet att se sämre ut, inte köket att se bättre ut. Om budgeten bara räcker till det ena lyfter ett nytt golv i hela huset oftast helheten mer än ett nytt kök i ett gammalt skal.

Vilken är den lägsta realistiska budgeten för en lägenhet på 90 m²?

En totalrenovering kostar 37 800 € till Standard-priset (90 m² × 420 €) och 58 500 € i Premium (90 m² × 650 €) – Premium-siffran är vad en renovering med båda badrummen, köket, ny el och nya golv i hela bostaden brukar landa på. En kosmetisk uppfräschning för 270 €/m² kostar cirka 24 300 €: målning, en del golv och ytförbättringar i kök och badrum.

Att få en siffra för ditt hus

Priset per kvadratmeter ger dig en ungefärlig nivå. En verklig siffra kräver byggåret, vad som finns bakom väggarna och vad du vill ändra. Skicka oss adressen och några foton – vi återkommer med ett spann och berättar vilka delar av huset som sannolikt döljer överraskningar.

Du kan också se hela prislistan för enskilda arbeten, eller börja med ett enda rum: sidorna för badrum och kök har egna kalkylatorer.