Kosmetisk oppfriskning eller full oppussing? Slik velger du på Costa Blanca i 2026

På Costa Blanca dekker «oppussing» jobber som koster svært ulike beløp. De fleste uenigheter mellom to tilbud på samme leilighet kommer av at det ene tilbudet priser en oppfriskning og det andre en ombygging. Denne veiledningen viser hvor grensen går, slik at du kan avgjøre hva boligen din trenger før du ber om et tall.

Hva som skiller de to

	Kosmetisk oppfriskning	Full oppussing
Oppgitt pris	€270/m² (én pris)	€420 Standard, €650 Premium, €900 Luxury per m²
Maling, gulv, dører, belysning	Ja	Ja
Kjøkken og bad	Kun overflater	Byttes ut
Elektrisk anlegg	Legges ikke om	Legges om
Rør	Byttes ikke	Byttes ut
Vegger flyttes	Nei	Sjelden (hvis de flyttes, er det en konstruksjonsjobb)
Tillatelse	Normalt en declaración responsable (byggemelding med egenerklæring)	En declaración responsable; en attest kommer i tillegg hvis konstruksjonen berøres

Den enkleste testen er denne: kosmetisk arbeid endrer overflater og finish uten å røre konstruksjon, planløsning eller traseene for rør og kabler. Så snart vegger flyttes, eller rør og elektrisk anlegg legges om, blir det en full oppussing med et annet omfang, en annen pris og en annen vei til tillatelse. Prisene for hver av dem står i vår veiledning om hva en full oppussing koster og på siden om kosmetisk oppussing.

Hva valget koster: tre størrelser

Areal ganger den oppgitte prisen, før IVA, skatt og eventuelle tillegg:

Bolig	Kosmetisk fra €270/m²	Full, Standard fra €420/m²	Full, Premium fra €650/m²	Forskjell, kosmetisk til Standard
Leilighet på 70 m²	€18 900	€29 400	€45 500	€10 500
Leilighet på 90 m²	€24 300	€37 800	€58 500	€13 500
Villa på 120 m²	€32 400	€50 400	€78 000	€18 000

Dette er startbeløp, ikke et tilbud. Det skriftlige tilbudet etter en befaring er det du signerer. En konstruksjonsmessig oppussing som strimler en bolig ned til råbygget er en egen kategori til €1 100–1 400/m², prissatt etter en befaring. Budsjetter for en full leilighetsjobb, med IVA og byggeskatten, står i hva det koster å pusse opp en leilighet i Torrevieja.

Byggeåret avgjør som regel

Tilstanden du kan se, forteller deg mindre enn byggets alder. I vår oppussingsveiledning fordeler boligmassen seg omtrent slik:

• Bygget 2000–2008. Vanligvis fungerende installasjoner og gammeldags finish. Dette er den billigste typen å pusse opp, og ofte er en kosmetisk oppfriskning nok.
• Etter 2008. Moderne forskrifter; vanligvis trengs bare kosmetisk arbeid med mindre planløsningen ikke passer deg.
• 1980–2000. Kvaliteten varierer mye mellom ulike utbygginger. Det elektriske anlegget kan ofte reddes, men er sjelden tilstrekkelig for klimaanlegg pluss induksjonstopp pluss bassengpumpe.
• Før 1980. Regn med ingen isolasjon, enkeltglass, en for liten strømtilførsel og gamle rør. Anta at alt bak veggene byttes, noe som setter deg i full-oppussing-kategorien.

En pent presentert villa fra 1985 kan koste mer å pusse opp enn en nedslitt fra 2005, fordi presentasjon er maling og pengene ligger i veggene. Hvis du er usikker, send bilder av sikringsskapet og fortell oss byggeåret: det er vanligvis nok til å se omfanget. Den elektriske siden er dekket i omlegging av elektrisk anlegg og rør i en eldre bolig.

Når en kosmetisk oppfriskning er riktig valg

• Du leier ut boligen. Kosmetisk arbeid passer inn i et mellomrom mellom bookinger, og boligen leveres tilbake rengjort. Ny maling, ensartet gulv og oppdatert belysning endrer bildene og førsteinntrykket langt mer enn det koster.
• Du selger. Det er den billigste måten å endre hvordan en bolig presenterer seg. Vi kan se på hva som er verdt å gjøre og hva som ikke vil tjene inn kostnaden.
• Installasjonene fungerer. Ingen sikringer som slår ut, ingen tilbakevendende lekkasjer, ingen fukt.
• Planløsningen passer deg. Ingenting trenger å flyttes.

Én advarsel: maling over sunn puss er forutsigbart, men fuktflekker, tidligere dårlige reparasjoner eller smuldrende puss betyr forarbeid, og det kan endre prisen. Vi sier fra før vi fortsetter. Kosmetisk pris er en planleggingspris; etter en gjennomgang bekrefter det skriftlige arbeidsomfanget det nøyaktige forarbeidet og utskiftingene du har valgt.

Når en full oppussing er riktig valg

• Kjøkkenet eller badene er utslitt. Et nytt kjøkken ved siden av et gulv fra 1990-tallet får gjerne gulvet til å se verre ut. En komplett fornyelse av badet starter på €4 800 (badkostnader); et kjøkken prises per løpemeter fra €800 (kjøkkenkostnader).
• Du kan ikke bruke det elektriske anlegget du har. Et gammelt sikringsskap, stikkontakter uten jording, eller en tilførsel som slår ut når klimaanlegget og ovnen går samtidig.
• Rørene er originale. Å gjøre det mens vegger og gulv er åpne er det effektive tidspunktet.
• Du vil ha endret planløsning. Det flytter deg mot prisen for konstruksjonsarbeid.

Tid på byggeplassen

Vår side om kosmetisk tjeneste oppgir en typisk oppfriskning av en leilighet med to soverom til én til to uker, og bemerker at et mellomrom mellom utleiebookinger på to til fire uker vanligvis er nok. For en hel villa planlegger oppussingsveiledningen vår tre til seks uker for kosmetisk arbeid og ti til seksten uker for en full oppussing. En full oppussing har også tillatelsesperioden foran seg. Det skriftlige tilbudet beskriver fremdriftsplanen for din eiendom.

IVA og byggeskatten

IVA på oppussing er normalt 21 %. Den er 10 % når du er en privatperson som bruker boligen privat, boligen er mer enn to år gammel og entreprenørens materialer utgjør høyst 40 % av jobbens pris (artikkel 91 i merverdiavgiftsloven). En feriebolig som leies ut som næringsvirksomhet kvalifiserer ikke; spør din gestor (spansk skatte- og forvaltningsrådgiver) hva som gjelder. Torrevieja og Orihuela tar også ICIO (kommunal byggeskatt) på 4 % av arbeidets kostnad. På en kosmetisk oppfriskning av 70 m² til €18 900 er det €756; på full oppussing med Standard-finish til €29 400 er det €1 176. Veiene for innsending står i vår veiledning om byggetillatelse.

Slik ser det ut ferdig

Vår oppussing av utleiebolig i Torrevieja viser en oppfriskning rettet mot gjester; den fulle oppussingen og den kompakte oppussingen viser de tyngre jobbene. Lokale priser og alle prosjekter står på siden om byggmestere i Torrevieja.

Spørsmål vi ofte får

Hva er forskjellen på en kosmetisk og en full oppussing?

En kosmetisk oppussing endrer overflater og finish (maling, gulv, dører, lister, belysning) uten å røre konstruksjon, planløsning eller traseene for rør og kabler, til €270/m². En full oppussing bytter kjøkken og bad og fornyer elektrisk anlegg og rør, fra €420/m² med Standard-finish.

Hva koster en kosmetisk oppussing på Costa Blanca?

Én pris på €270/m² før IVA. For en leilighet på 70 m² er det fra €18 900, for 90 m² fra €24 300 og for en villa på 120 m² fra €32 400. Fukt eller dårlige tidligere reparasjoner kan gi ekstra forarbeid, som prises før det iverksettes.

Er en kosmetisk oppussing verdt det før salg eller utleie?

Vanligvis ja, fordi det er den billigste måten å endre hvordan en bolig presenterer seg: ny maling, ensartet gulv og oppdatert belysning løfter bildene og førsteinntrykket. Vi kan fortelle deg hva som er verdt å gjøre og hva som ikke vil tjene inn kostnaden.

Trenger jeg tillatelse for en kosmetisk oppussing?

Normalt ingen full tillatelse: arbeid som ikke berører konstruksjonen går via en declaración responsable som leveres til rådhuset, og arbeidet kan starte uten å vente på en tillatelse. Alt som berører konstruksjonen krever i tillegg en attest.

Kan jeg friske opp feriebolig mellom bookinger?

Ja, og det meste av kosmetisk arbeid skjer slik. Et mellomrom på to til fire uker er vanligvis nok; gi oss tidsvinduet, så planlegger vi rekkefølgen slik at vi blir ferdige innenfor det, eller sier ærlig fra hvis det er for kort.

Få et tall for din eiendom

Send adressen, størrelsen, byggeåret hvis du kjenner det, og noen bilder eller en kort video. Vi svarer med hvilken av de to jobbene som ser riktig ut, rekkefølgen på kostnadene og et skriftlig tilbud etter en befaring, på WhatsApp eller e-post, på engelsk. Prissiden har hele listen og kalkulatoren.

Priser: Creator Companys prisliste for 2026, før IVA. Vilkår for merverdiavgift: Agencia Tributaria, Ley 37/1992 art. 91. ICIO: vedtekter for Torrevieja og Orihuela, 4 %. Veier til tillatelse: Decreto Legislativo 1/2021 (TRLOTUP), art. 233 og 241. Generell informasjon, ikke skatte- eller juridisk rådgivning for et konkret tilfelle.