Pusse opp en bolig på Costa Blanca for utleie eller salg: hva du bør gjøre og hoppe over
For utleie eller salg er den billigste endringen vanligvis en kosmetisk oppfriskning til €270/m². Her er hva som er verdt å gjøre, hva du bør hoppe over, hvordan du får det til mellom bookinger, og skatte- og sameiepunktene som tar eiere på senga.
For en bolig du skal leie ut eller selge er den billigste måten å endre hvordan den presenterer seg på en kosmetisk oppfriskning til €270/m² (maling, gulv, dører, belysning), som er fra €18 900 for en leilighet på 70 m² før IVA. Bytt kjøkken eller bad bare når det er utslitt, fordi prisen for full oppussing starter på €420/m². For utleie: legg arbeidet inn i mellomrommet mellom bookinger (to til fire uker er vanligvis nok for en oppfriskning), velg slitesterk finish, og husk at IVA på 10 % ikke er tilgjengelig for en eiendom som leies ut som næringsvirksomhet. Vi kan ikke love leieinntekt eller salgspris, og det sier vi.
Eiere av leiligheter og villaer på Costa Blanca stiller ofte det samme spørsmålet før en sesong: hva er verdt å bruke penger på før dette legges ut på en utleieplattform eller på markedet? Denne veiledningen viser hva vi publiserer om kostnad og tid, hva vi ville gjort først, og hva vi ville latt være. Det er generell informasjon, ikke investeringsrådgivning.
Start med spørsmålet, ikke rommet
Den første beslutningen er ikke maling eller fliser, men hva du vil at eiendommen skal gjøre. Et feriehus til utleie må tåle mange gjester og kunne gjøres klart raskt. Et salg må se bra ut på bilder og ikke avsløre problemer på en visning. En langtidsutleie vil ha lavt vedlikehold. Hver peker mot et ulikt budsjett, og et tilbud som ikke spør hvilken av de tre du mener, gjetter.
Den billigste store endringen: en kosmetisk oppfriskning
En kosmetisk oppfriskning endrer overflater og finish uten å røre konstruksjonen, planløsningen eller traseene for rør og kabler. Vi priser den med én fast pris på €270/m² før IVA. Ny maling, ensartet gulv og oppdatert belysning endrer bildene og førsteinntrykket mer enn det koster. Vår fulle sammenligning med en oppussing står i kosmetisk eller full oppussing. Én advarsel: maling over sunn puss er forutsigbart, men fuktflekker, dårlige tidligere reparasjoner eller løs puss trenger forarbeid, og det kan endre prisen. Vi sier fra før vi fortsetter.
Hva du bør gjøre, etter mål
| Ferieutleie | Langtidsutleie | Salg | |
|---|---|---|---|
| Hovedmål | Tåle gjester, rask klargjøring | Lavt vedlikehold | Presentasjon og ingen overraskelser |
| Vanligvis nok | Kosmetisk oppfriskning mellom bookinger | Kosmetisk oppfriskning, fungerende installasjoner | Kosmetisk oppfriskning |
| Verdt å bytte | Slitt kjøkken og bad, vinduer med dårlig tetting | Alt som svikter gjentatte ganger | Bare det en kjøper vil legge merke til og ikke akseptere |
| La være | Flytting av vegger, nye planløsninger | Flytting av vegger | Konstruksjonsarbeid som ikke vil bli sett på som verdi |
Budsjetter for to størrelser
Areal ganger vår oppgitte pris, før IVA og skatter, så dette er fra-beløp:
| Leilighet | Kosmetisk (€270/m²) | Full, Standard (€420/m²) | Forskjell |
|---|---|---|---|
| 70 m² | €18 900 | €29 400 | €10 500 |
| 90 m² | €24 300 | €37 800 | €13 500 |
Enkeltposter kan legges til en kosmetisk oppfriskning i stedet for å gå over til en full oppussing: en komplett fornyelse av badet starter på €4 800 (badkostnader), et kjøkken prises fra €800 per løpemeter skap (kjøkkenkostnader) og nye vinduer er fra €390 per stykk (vinduer og dører). Skatten som kommer på toppen står i IVA og ICIO forklart.
Spesielt for utleie
- Mellomrommet mellom bookinger. En oppfriskning av en leilighet med to soverom tar én til to uker, og et mellomrom på to til fire uker er vanligvis nok. Gi oss tidsvinduet, så er overleveringsdatoen det vi planlegger bakover fra, fordi de neste gjestene allerede er booket.
- Kjøkkenet. For utleie er prioriteringene holdbarhet, enkelhet og utskiftingskostnad, ikke den mest forseggjorte planløsningen. Skap lages på bestilling, så regn med leveringstiden, som i hvor lang tid en oppussing tar.
- Fjerntilgang og lekkasjer. Dørlås med fjerntilgang fjerner nøkkeloverleveringer, klimabegrensere hindrer at klimaanlegget går mens terrassedøren står åpen, og lekkasjesensorer varsler deg før et lite problem blir et krav. Smarthussystemer starter fra €4 800 før IVA, se kostnader for smarthus.
- Nøkkelferdig overlevering. Noen eiere vil ha leiligheten møblert, utstyrt, rengjort og fotografert. Det fungerer best som en del av samme kontrakt, med møbellisten godkjent på forhånd. Vår oppussing av utleiebolig og nøkkelferdige leilighet viser hvordan det ser ut.
Spesielt for salg
En kosmetisk oppfriskning er den billigste måten å endre hvordan en bolig presenterer seg, og vi kan fortelle deg hva som er verdt å gjøre og hva som ikke vil tjene inn kostnaden. Vi spår ikke salgsprisen. Før salg bør du også sjekke at tidligere arbeider har sine dokumenter: en lukket terrasse eller et basseng uten dem kan komplisere et salg, som beskrevet i vår veiledning om byggetillatelse.
IVA, ICIO og spørsmålet om utleie
Oppussingsarbeid har normalt 21 % IVA. Satsen på 10 % krever blant annet at oppdragsgiveren er en privatperson som bruker boligen privat, så en eiendom som leies ut som næringsvirksomhet kvalifiserer ikke; din gestor (spansk skatte- og forvaltningsrådgiver) bør bekrefte hva som gjelder. Torrevieja og Orihuela tar dessuten 4 % ICIO (kommunal byggeskatt) på arbeidets kostnad. Ethvert budsjett for utleie bør bygges på 21 %-tilfellet med mindre du har den bekreftelsen.
Hvis bygningen er et sameie
I et leilighetsbygg eller boligområde med fellesdeler er det sameiet som bestemmer hva du kan endre på fasader og terrasser, uansett hva rådhuset sier. For vinduer kan karmfarge og persiennestil være fastsatt i vedtektene, og karmene lages etter mål og kan ikke returneres, så sjekk med administratoren før du bestiller. Varsle administratoren før arbeidet starter. Mer i terrassekostnader.
Spørsmål vi ofte får
Hva er den billigste måten å gjøre en bolig klar for utleie eller salg?
En kosmetisk oppfriskning til €270/m² før IVA: maling, gulv, dører og belysning uten å røre konstruksjon eller installasjoner. For en leilighet på 70 m² er det fra €18 900.
Kan arbeidet gjøres mellom utleiebookinger?
Ja, og det meste av kosmetisk arbeid skjer slik. Et mellomrom på to til fire uker er vanligvis nok; gi oss tidsvinduet, så planlegger vi rekkefølgen slik at vi blir ferdige innenfor det, eller sier ærlig fra hvis det er for kort.
Bør jeg bytte kjøkken og bad før utleie?
Bare når de er utslitt. En komplett fornyelse av badet starter på €4 800 og et kjøkken fra €800 per løpemeter; et slitt, men sunt kjøkken er ofte best tjent med nye overflater. Vi forteller deg hva som er verdt å gjøre.
Kan jeg få IVA-satsen på 10 % på en utleiebolig?
Ikke for en eiendom som leies ut som næringsvirksomhet. Satsen på 10 % krever en privatperson som bruker boligen privat, en bolig som er mer enn to år gammel og entreprenørmaterialer på høyst 40 % av prisen. Spør din gestor.
Vil en oppussing øke leieinntektene eller salgsprisen?
Vi spår ingen av delene. Vi kan fortelle deg hva det koster, hvor lang tid det tar og hvilke endringer som gjør størst forskjell for hvordan boligen presenterer seg; det økonomiske utfallet avhenger av markedet og eiendommen.
Fortell oss hva boligen skal brukes til
Send adressen, størrelsen, byggeåret hvis du kjenner det, noen bilder og om den skal brukes til ferieutleie, langtidsutleie eller salg, med datoene. Vi svarer med hvilken jobb som ser riktig ut og et skriftlig tilbud etter en befaring, på WhatsApp eller e-post, på engelsk. Lokale sider: byggmestere i Torrevieja og Orihuela Costa.
Priser: Creator Companys prisliste og tjenestesider for 2026, før IVA. Vilkår for IVA: Agencia Tributaria, Ley 37/1992, art. 91. ICIO: vedtekter for Torrevieja og Orihuela, 4 %. Generell informasjon, ikke investerings-, skatte- eller juridisk rådgivning for et konkret tilfelle.
Planlegger du dette på din egen bolig?
Send adressen og noen bilder. Vi sier hva som er realistisk, hva det koster og hva som må sjekkes på stedet — før du binder deg til noe.