IVA og ICIO på en oppussing i Spania: 10 % eller 21 %, med regnede eksempler

De fleste tilbud du sammenligner oppgis før IVA, og mange eiere i utlandet oppdager skatten først når den første fakturaen kommer. Denne veiledningen går gjennom de to skattene som kommer på toppen av en oppussingspris, vilkårene for den lavere IVA-satsen, og regnede totaler basert på priser vi publiserer.

IVA: når den er 10 % og når den er 21 %

Spansk merverdiavgift på oppussingsarbeid er normalt 21 %. Den er 10 % bare når alle disse tre er oppfylt, ifølge den spanske skattemyndigheten (artikkel 91 i Ley 37/1992):

• oppdragsgiveren er en privatperson som bruker boligen privat, ikke et selskap og ikke en eiendom som leies ut som næringsvirksomhet;
• boligen ble bygget eller sist rehabilitert for mer enn to år siden;
• de materialene entreprenøren leverer, utgjør høyst 40 % av jobbens pris.

To ting tar folk på senga. For det første er hvitevarer alltid 21 %. For det andre er 40 %-testen grunnen til at tilbudets oppbygning betyr noe: når eieren kjøper de dyre materialene direkte, er entreprenørens faktura for det meste arbeid og kan kvalifisere. Ikke-bosatte er ikke utelukket på grunn av bosted alene; det som avgjør det, er privat bruk. En feriebolig som drives som utleievirksomhet er et annet tilfelle, og din gestor (spansk skatte- og forvaltningsrådgiver) bør bekrefte hva som gjelder for deg.

ICIO: byggeskatten på 4 %

Hver oppussing utløser også ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), en kommunal skatt på de faktiske kostnadene for arbeidet. Både Torrevieja og Orihuela tar 4 %. Rådhuset tar dessuten et behandlingsgebyr som varierer etter type arbeid. Ingen av delene er valgfrie, og et tilbud bør si om de er inkludert. Hvordan innsendingen fungerer, for de fleste oppussingsjobber en declaración responsable (byggemelding med egenerklæring), står i vår veiledning om byggetillatelse.

Fire regnede totaler

Grunnprisene er areal ganger vår publiserte pris for 2026, så de er fra-beløp: €270/m² for en kosmetisk oppfriskning og €420/m² for en Standard full oppussing. ICIO er vist på samme grunnlag som i våre andre veiledninger; det som teller, er beløpet rådhuset fastsetter.

Prosjekt	Pris før skatt (fra)	Med 10 % IVA	Med 21 % IVA	ICIO 4 %	Totalt ved 10 % / ved 21 %
Leilighet på 70 m², kosmetisk	€18 900	€20 790	€22 869	€756	€21 546 / €23 625
Leilighet på 70 m², Standard full	€29 400	€32 340	€35 574	€1 176	€33 516 / €36 750
Leilighet på 90 m², Standard full	€37 800	€41 580	€45 738	€1 512	€43 092 / €47 250
Villa på 120 m², Standard full	€50 400	€55 440	€60 984	€2 016	€57 456 / €63 000

Forskjellen mellom de to IVA-satsene er €2 079 på den kosmetiske jobben, €3 234 på Standard-budsjettet for 70 m², €4 158 på 90 m² og €5 544 på villaen. Dette er planleggingsbeløp, ikke et tilbud: det du signerer, er det skriftlige tilbudet etter en befaring. Prisene bak er forklart i hva en oppussing av leilighet koster i Torrevieja og kosmetisk eller full oppussing.

Hvis eiendommen leies ut

En eiendom som brukes som utleievirksomhet oppfyller ikke det første vilkåret, så planlegg budsjettet med 21 % med mindre din gestor bekrefter noe annet. En fritidsbolig du bruker selv og ikke leier ut er en annen stilling enn en leilighet på en plattform for ferieutleie, og det er bruken som avgjør, ikke eierens nasjonalitet. Hvis du pusser opp for utleie, se oppussing for utleie eller salg.

Hva du bør sjekke på tilbudet

• Er prisen før eller etter IVA, og med hvilken sats?
• Er ICIO og rådhusets gebyr inkludert, eller skal du betale dem?
• Er hvitevarer oppført separat, siden de alltid har 21 %?
• Hvem kjøper materialene, og holder fordelingen entreprenørens materialer under 40 % hvis du sikter mot 10 %?

Hele listen over punkter å sammenligne står i hva et byggetilbud må inneholde. For eiere i utlandet er fakturaer med IVA oppgitt separat også papiret din gestor vil ha, se oppussing fra utlandet.

Spørsmål vi ofte får

Er IVA på en oppussing i Spania 10 % eller 21 %?

Normalt 21 %. Den er 10 % når oppdragsgiveren er en privatperson som bruker boligen privat, boligen er mer enn to år gammel og entreprenørens materialer utgjør høyst 40 % av jobbens pris (artikkel 91 i Ley 37/1992). Hvitevarer er alltid 21 %.

Hva er ICIO, og hvor mye er den i Torrevieja?

Det er en kommunal skatt på kostnadene for arbeidet. Torrevieja og Orihuela tar begge 4 %, altså €1 176 på en oppussing til €29 400. Rådhuset tar også et behandlingsgebyr som varierer etter type arbeid.

Kan en ikke-bosatt eier få satsen på 10 %?

Bosted alene utelukker deg ikke. Det som avgjør det, er privat bruk av boligen og de to andre vilkårene. En feriebolig som drives som utleievirksomhet kvalifiserer ikke; spør din gestor hva som gjelder.

Betaler en kosmetisk oppfriskning også ICIO?

Ja. ICIO gjelder oppussingsarbeid generelt, så på et kosmetisk prosjekt til €18 900 er 4 % lik €756. Kosmetisk arbeid går normalt via en declaración responsable, noe som ikke endrer skatten.

Er prisene deres før eller etter IVA?

Før. Alle priser på vår prisside er oppgitt før IVA, og det skriftlige tilbudet oppgir gjeldende IVA, slik at du kan sammenligne det med andre tilbud på samme grunnlag.

Få et tilbud med skattene oppgitt

Send adressen, størrelsen, byggeåret hvis du kjenner det, og hvordan du bruker eiendommen. Vi svarer med hva som er realistisk og et skriftlig tilbud etter en befaring, på WhatsApp eller e-post, på engelsk. Lokale sider: byggmestere i Torrevieja og Orihuela Costa.

Priser: Creator Companys prisliste for 2026, før IVA. Vilkår for IVA: Agencia Tributaria, Ley 37/1992, art. 91. ICIO: vedtekter for Torrevieja og Orihuela, 4 %. Generell informasjon, ikke skatterådgivning for et konkret tilfelle; spør din gestor.