Eine Immobilie an der Costa Blanca zur Vermietung oder zum Verkauf renovieren: Was sich lohnt und was nicht
Für eine Vermietung oder einen Verkauf ist die günstigste Veränderung meist eine kosmetische Auffrischung für 270 €/m². Was sich lohnt, was Sie lassen können, wie es zwischen Buchungen passt – und die Steuer- und Gemeinschaftspunkte, an denen Eigentümer hängen bleiben.
Für eine Immobilie, die Sie vermieten oder verkaufen wollen, ist der günstigste Weg, ihre Präsentation zu verändern, eine kosmetische Auffrischung für 270 €/m² (Anstrich, Böden, Türen, Beleuchtung), das sind ab 18.900 € für eine Wohnung mit 70 m² vor IVA (der spanischen Mehrwertsteuer). Ersetzen Sie Küche oder Bad nur, wenn sie am Ende ihrer Lebensdauer sind, denn der Preis für die Komplettrenovierung beginnt bei 420 €/m². Bei einer Vermietung legen Sie die Arbeiten in die Lücke zwischen zwei Buchungen (zwei bis vier Wochen genügen für eine Auffrischung in der Regel), wählen Sie strapazierfähige Oberflächen, und denken Sie daran, dass die IVA von 10 % für eine als Gewerbe vermietete Immobilie nicht infrage kommt. Wir können weder Mieteinnahmen noch einen Verkaufspreis versprechen, und wir sagen das so.
Eigentümer von Wohnungen und Villen an der Costa Blanca stellen vor einer Saison oft dieselbe Frage: Wofür lohnt es sich, Geld auszugeben, bevor das Objekt auf eine Vermietungsplattform oder auf den Markt kommt? Dieser Ratgeber legt dar, was wir zu Kosten und Zeit veröffentlichen, was wir zuerst tun würden und was wir lassen würden. Es sind allgemeine Informationen, keine Anlageberatung.
Beginnen Sie mit der Frage, nicht mit dem Raum
Die erste Entscheidung betrifft nicht Anstrich oder Fliesen, sondern was die Immobilie leisten soll. Eine Ferienvermietung muss viele Gäste überstehen und schnell wieder bereit sein. Ein Verkauf muss auf Fotos gut aussehen und bei einer Besichtigung keine Probleme zeigen. Eine Langzeitvermietung braucht geringen Wartungsaufwand. Jedes führt zu einem anderen Budget, und ein Angebot, das nicht fragt, welches der drei Sie meinen, rät nur.
Die günstigste große Veränderung: eine kosmetische Auffrischung
Eine kosmetische Auffrischung verändert Oberflächen und Ausstattung, ohne Tragstruktur, Grundriss oder den Verlauf von Rohren und Kabeln anzufassen. Wir berechnen sie mit einem festen Preis von 270 €/m² vor IVA. Frischer Anstrich, einheitliche Böden und aktualisierte Beleuchtung verändern Fotos und ersten Eindruck mehr, als sie kosten. Unseren vollständigen Vergleich mit einer Renovierung finden Sie unter kosmetisch oder komplett renovieren. Eine Warnung: Anstrich über intaktem Putz ist berechenbar, aber Feuchtigkeitsflecken, schlechte frühere Reparaturen oder loser Putz brauchen Vorbereitung, und das kann den Preis verändern. Wir sagen es Ihnen, bevor wir weitermachen.
Was sich lohnt, nach Ziel
| Ferienvermietung | Langzeitvermietung | Verkauf | |
|---|---|---|---|
| Hauptziel | Gäste überstehen, schnelle Wiederbereitstellung | Geringer Wartungsaufwand | Präsentation und keine Überraschungen |
| Meist ausreichend | Kosmetische Auffrischung zwischen Buchungen | Kosmetische Auffrischung, intakte Installationen | Kosmetische Auffrischung |
| Ersetzen lohnt sich | Abgenutzte Küche und Bäder, Fenster mit schlechter Abdichtung | Alles, was wiederholt ausfällt | Nur, was ein Käufer bemerkt und nicht akzeptiert |
| Lassen Sie es | Wände versetzen, neue Grundrisse | Wände versetzen | Strukturelle Arbeiten, die nicht als Wert wahrgenommen werden |
Budgets für zwei Größen
Fläche mal unser veröffentlichter Preis, vor IVA und Steuern, es handelt sich also um Ab-Beträge:
| Wohnung | Kosmetisch (270 €/m²) | Komplett, Standard (420 €/m²) | Unterschied |
|---|---|---|---|
| 70 m² | 18.900 € | 29.400 € | 10.500 € |
| 90 m² | 24.300 € | 37.800 € | 13.500 € |
Einzelne Positionen können zu einer kosmetischen Auffrischung hinzugefügt werden, statt zu einer Komplettrenovierung überzugehen: Eine komplette Badsanierung beginnt bei 4.800 € (Badkosten), eine Küche wird ab 800 € pro laufendem Meter Schränke berechnet (Küchenkosten), und neue Fenster gibt es ab 390 € pro Stück (Fenster und Türen). Die Steuern obendrauf stehen unter IVA und ICIO erklärt.
Besonderheiten bei Vermietungen
- Die Lücke zwischen Buchungen. Die Auffrischung einer Wohnung mit zwei Schlafzimmern dauert ein bis zwei Wochen, und eine Lücke von zwei bis vier Wochen genügt in der Regel. Nennen Sie uns das Zeitfenster, und der Übergabetermin ist das, wovon aus wir zurückplanen, denn die nächsten Gäste sind bereits gebucht.
- Die Küche. Bei einer Vermietung gelten Haltbarkeit, Schlichtheit und Ersatzkosten als Prioritäten, nicht der aufwendigste Grundriss. Schränke werden auf Bestellung gefertigt, planen Sie also die Lieferzeit ein, wie unter wie lange eine Renovierung dauert.
- Fernzugang und Lecks. Fernzugang zur Tür erspart Schlüsselübergaben, Klimabegrenzungen verhindern, dass die Klimaanlage bei offener Terrassentür läuft, und Lecksensoren warnen Sie, bevor aus einem kleinen Problem ein Schadensfall wird. Smart-Home-Systeme beginnen ab 4.800 € vor IVA, siehe Smart-Home-Kosten.
- Schlüsselfertige Übergabe. Manche Eigentümer wollen die Wohnung möbliert, ausgestattet, gereinigt und fotografiert. Das funktioniert am besten als Teil desselben Vertrags, mit einer vorab genehmigten Möbelliste. Unsere Sanierung für die Vermietung und die schlüsselfertige Wohnung zeigen, wie das aussieht.
Besonderheiten bei einem Verkauf
Eine kosmetische Auffrischung ist der günstigste Weg, die Präsentation einer Immobilie zu verändern, und wir können Ihnen sagen, was sich lohnt und was seine Kosten nicht wieder einspielt. Den Verkaufspreis prognostizieren wir nicht. Prüfen Sie vor dem Verkauf auch, ob frühere Arbeiten ihre Papiere haben: Eine geschlossene Terrasse oder ein Pool ohne sie kann einen Verkauf erschweren, wie in unserem Lizenz-Ratgeber dargelegt.
IVA, ICIO und die Vermietungsfrage
Renovierungsarbeiten unterliegen normalerweise 21 % IVA. Der Satz von 10 % setzt unter anderem voraus, dass der Auftraggeber eine Privatperson ist, die die Wohnung privat nutzt, sodass eine als Gewerbe vermietete Immobilie sich nicht qualifiziert; Ihr gestor (spanischer Steuer- und Verwaltungsberater) sollte bestätigen, was für Sie gilt. Torrevieja und Orihuela erheben außerdem die ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, kommunale Bausteuer) von 4 % auf die Kosten der Arbeiten. Jedes Budget für eine Vermietung sollte auf dem Fall mit 21 % aufbauen, sofern Sie diese Bestätigung nicht haben.
Wenn das Gebäude eine Gemeinschaft ist
In einem Mehrfamilienhaus oder einer Urbanisation mit gemeinschaftlichen Bauteilen entscheidet die Eigentümergemeinschaft, was Sie an Fassaden und Terrassen ändern dürfen, was auch immer das Rathaus sagt. Bei Fenstern können Rahmenfarbe und Rollladenstil durch die Satzung festgelegt sein, und Rahmen werden nach Maß gefertigt und können nicht zurückgegeben werden; klären Sie es also vor der Bestellung mit dem Verwalter. Informieren Sie den Verwalter, bevor die Arbeiten beginnen. Mehr unter Terrassenkosten.
Fragen, die uns oft gestellt werden
Was ist der günstigste Weg, eine Immobilie für Vermietung oder Verkauf vorzubereiten?
Eine kosmetische Auffrischung für 270 €/m² vor IVA: Anstrich, Böden, Türen und Beleuchtung, ohne Tragstruktur oder Installationen anzufassen. Für eine Wohnung mit 70 m² sind das ab 18.900 €.
Können die Arbeiten zwischen zwei Mietbuchungen erledigt werden?
Ja, und die meisten kosmetischen Arbeiten laufen so. Eine Lücke von zwei bis vier Wochen genügt in der Regel; nennen Sie uns das Zeitfenster, und wir planen den Ablauf so, dass er hineinpasst – oder sagen Ihnen ehrlich, wenn es zu kurz ist.
Sollte ich Küche und Bäder vor der Vermietung ersetzen?
Nur, wenn sie am Ende ihrer Lebensdauer sind. Eine komplette Badsanierung beginnt bei 4.800 € und eine Küche bei 800 € pro laufendem Meter; eine abgenutzte, aber intakte Küche lässt man oft besser mit neuen Oberflächen. Wir sagen Ihnen, was sich lohnt.
Kann ich für eine Mietimmobilie den IVA-Satz von 10 % bekommen?
Nicht für eine als Gewerbe vermietete Immobilie. Der Satz von 10 % setzt eine Privatperson voraus, die die Wohnung privat nutzt, eine Wohnung, die älter als zwei Jahre ist, und Material des Unternehmers von höchstens 40 % des Preises. Fragen Sie Ihren gestor.
Erhöht eine Renovierung meine Mieteinnahmen oder meinen Verkaufspreis?
Wir prognostizieren keines von beiden. Wir können Ihnen sagen, was es kostet, wie lange es dauert und welche Veränderungen den größten Unterschied für die Präsentation der Immobilie machen; das finanzielle Ergebnis hängt vom Markt und von der Immobilie ab.
Sagen Sie uns, wofür die Immobilie gedacht ist
Senden Sie uns die Adresse, die Größe, das Baujahr, wenn Sie es kennen, einige Fotos und ob es um eine Ferienvermietung, eine Langzeitvermietung oder einen Verkauf geht, mit den Terminen. Wir antworten, welche Arbeit richtig erscheint, und – nach einer Besichtigung vor Ort – mit einem schriftlichen Angebot, per WhatsApp oder E-Mail, auf Englisch. Seiten vor Ort: Bauunternehmer in Torrevieja und Orihuela Costa.
Preise: Creator Company Preisliste 2026 und Service-Seiten, vor IVA. IVA-Bedingungen: Agencia Tributaria, Ley 37/1992, Art. 91. ICIO: Satzungen von Torrevieja und Orihuela, 4 %. Allgemeine Informationen, keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung für einen konkreten Fall.
Planen Sie das für Ihre eigene Immobilie?
Schicken Sie uns die Adresse und ein paar Fotos. Wir sagen Ihnen, was realistisch ist, was es kostet und was vor Ort geprüft werden muss — bevor Sie sich festlegen.