IVA und ICIO bei einer Renovierung in Spanien: 10 % oder 21 %, mit Rechenbeispielen
Renovierungsarbeiten in Spanien unterliegen 21 % IVA, oder 10 %, wenn drei Bedingungen erfüllt sind, plus einer Bausteuer (ICIO) von 4 % in Torrevieja und Orihuela. Hier sind die Bedingungen und vier durchgerechnete Gesamtbeträge.
Renovierungsarbeiten in Spanien unterliegen 21 % IVA (der spanischen Mehrwertsteuer), die auf 10 % sinkt, wenn der Auftraggeber eine Privatperson ist, die die Wohnung privat nutzt, die Wohnung älter als zwei Jahre ist und das vom Unternehmer gelieferte Material höchstens 40 % des Auftragspreises ausmacht (Artikel 91 des Mehrwertsteuergesetzes). Hinzu kommt: Torrevieja und Orihuela erheben die Bausteuer ICIO mit 4 % der Kosten der Arbeiten. Für eine Wohnung mit 70 m² zu unserem Preis für die Komplettrenovierung im Standard-Ausbau (ab 29.400 € vor Steuern) sind das 32.340 € mit 10 % IVA oder 35.574 € mit 21 % sowie 1.176 € ICIO.
Die meisten Angebote, die Sie vergleichen, verstehen sich vor IVA, und viele Eigentümer im Ausland entdecken die Steuer erst, wenn die erste Rechnung eintrifft. Dieser Ratgeber legt die beiden Steuern dar, die auf den Renovierungspreis kommen, die Bedingungen für den niedrigeren IVA-Satz und durchgerechnete Gesamtbeträge auf Grundlage unserer veröffentlichten Preise.
IVA: wann 10 % und wann 21 %
Die spanische Mehrwertsteuer auf Renovierungsarbeiten beträgt normalerweise 21 %. Sie beträgt nur dann 10 %, wenn alle drei der folgenden Bedingungen erfüllt sind, laut der spanischen Steuerbehörde (Artikel 91 der Ley 37/1992):
- der Auftraggeber ist eine Privatperson, die die Wohnung privat nutzt, kein Unternehmen und keine als Gewerbe vermietete Immobilie;
- die Wohnung wurde vor mehr als zwei Jahren gebaut oder zuletzt saniert;
- das vom Unternehmer gelieferte Material macht höchstens 40 % des Auftragspreises aus.
Zwei Dinge überraschen die Leute. Erstens: Elektrogeräte unterliegen immer 21 %. Zweitens: Die 40-%-Prüfung ist der Grund, warum der Aufbau eines Angebots zählt: Wenn der Eigentümer die teuren Materialien selbst kauft, besteht die Rechnung des Unternehmers überwiegend aus Arbeitsleistung und kann sich qualifizieren. Nichtansässige sind nicht allein wegen ihres Wohnsitzes ausgeschlossen; entscheidend ist die private Nutzung. Ein Ferienhaus, das als Vermietungsgewerbe betrieben wird, ist ein anderer Fall, und Ihr gestor (spanischer Steuer- und Verwaltungsberater) sollte bestätigen, was für Sie gilt.
ICIO: die Bausteuer von 4 %
Jede Renovierung löst außerdem die ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) aus, eine kommunale Steuer auf die tatsächlichen Kosten der Arbeiten. Sowohl Torrevieja als auch Orihuela erheben 4 %. Das Rathaus erhebt außerdem eine Bearbeitungsgebühr, die je nach Art der Arbeiten unterschiedlich ausfällt. Beides ist nicht optional, und ein Angebot sollte angeben, ob es enthalten ist. Wie die Einreichung funktioniert, bei den meisten Renovierungen eine declaración responsable (Bauanzeige mit Eigenerklärung), steht in unserem Lizenz-Ratgeber.
Vier durchgerechnete Gesamtbeträge
Die Basispreise ergeben sich aus der Fläche mal unserem veröffentlichten Preis für 2026, es handelt sich also um Ab-Beträge: 270 €/m² für eine kosmetische Auffrischung und 420 €/m² für eine Komplettrenovierung im Standard-Ausbau. Die ICIO wird auf derselben Basis wie in unseren anderen Ratgebern dargestellt; maßgeblich ist der Betrag, den das Rathaus festsetzt.
| Projekt | Preis vor Steuern (ab) | Mit 10 % IVA | Mit 21 % IVA | ICIO 4 % | Gesamt bei 10 % / bei 21 % |
|---|---|---|---|---|---|
| Wohnung mit 70 m², kosmetisch | 18.900 € | 20.790 € | 22.869 € | 756 € | 21.546 € / 23.625 € |
| Wohnung mit 70 m², Komplett Standard | 29.400 € | 32.340 € | 35.574 € | 1.176 € | 33.516 € / 36.750 € |
| Wohnung mit 90 m², Komplett Standard | 37.800 € | 41.580 € | 45.738 € | 1.512 € | 43.092 € / 47.250 € |
| Villa mit 120 m², Komplett Standard | 50.400 € | 55.440 € | 60.984 € | 2.016 € | 57.456 € / 63.000 € |
Der Unterschied zwischen den beiden IVA-Sätzen beträgt 2.079 € bei der kosmetischen Arbeit, 3.234 € beim Standard-Budget für 70 m², 4.158 € bei 90 m² und 5.544 € bei der Villa. Das sind Planungswerte, kein Angebot: Unterschreiben Sie das schriftliche Angebot nach einer Besichtigung vor Ort. Die Preise dahinter erklären was die Renovierung einer Wohnung in Torrevieja kostet und kosmetisch oder komplett renovieren.
Wenn die Immobilie vermietet wird
Eine als Vermietungsgewerbe genutzte Immobilie erfüllt die erste Bedingung nicht, planen Sie das Budget also mit 21 %, es sei denn, Ihr gestor bestätigt etwas anderes. Eine Zweitwohnung, die Sie selbst nutzen und nicht vermieten, ist etwas anderes als eine Wohnung auf einer Ferienvermietungsplattform, und es entscheidet die Nutzung, nicht die Staatsangehörigkeit des Eigentümers. Wenn Sie zur Vermietung renovieren, siehe zur Vermietung oder zum Verkauf renovieren.
Was Sie im Angebot prüfen sollten
- Versteht sich der Preis vor oder nach IVA, und mit welchem Satz?
- Sind die ICIO und die Gebühr des Rathauses enthalten oder von Ihnen zu zahlen?
- Sind Elektrogeräte gesondert aufgeführt, da sie immer 21 % unterliegen?
- Wer kauft die Materialien, und hält die Aufteilung das Material des Unternehmers unter 40 %, wenn Sie 10 % anstreben?
Die vollständige Liste der zu vergleichenden Punkte steht unter was das Angebot eines Bauunternehmers enthalten muss. Für Eigentümer im Ausland sind Rechnungen mit separat ausgewiesener IVA außerdem die Unterlagen, die Ihr gestor haben möchte, siehe Renovieren aus dem Ausland.
Fragen, die uns oft gestellt werden
Beträgt die IVA auf eine Renovierung in Spanien 10 % oder 21 %?
Normalerweise 21 %. Es sind 10 %, wenn der Auftraggeber eine Privatperson ist, die die Wohnung privat nutzt, die Wohnung älter als zwei Jahre ist und das vom Unternehmer gelieferte Material höchstens 40 % des Auftragspreises ausmacht (Artikel 91 der Ley 37/1992). Elektrogeräte unterliegen immer 21 %.
Was ist die ICIO und wie hoch ist sie in Torrevieja?
Es ist eine kommunale Steuer auf die Kosten der Arbeiten. Torrevieja und Orihuela erheben beide 4 %, also 1.176 € bei einer Renovierung für 29.400 €. Das Rathaus erhebt außerdem eine Bearbeitungsgebühr, die je nach Art der Arbeiten unterschiedlich ausfällt.
Kann ein nicht ansässiger Eigentümer den Satz von 10 % bekommen?
Der Wohnsitz allein schließt Sie nicht aus. Entscheidend ist die private Nutzung der Wohnung und die beiden anderen Bedingungen. Ein als Vermietungsgewerbe betriebenes Ferienhaus qualifiziert sich nicht; fragen Sie Ihren gestor, was gilt.
Fällt bei einer kosmetischen Auffrischung auch ICIO an?
Ja. Die ICIO gilt für Renovierungsarbeiten allgemein, bei einem kosmetischen Projekt für 18.900 € betragen die 4 % also 756 €. Kosmetische Arbeiten laufen normalerweise über eine declaración responsable, was an der Steuer nichts ändert.
Verstehen sich Ihre Preise vor oder nach IVA?
Vor IVA. Alle Preise auf unserer Preisseite werden vor IVA angegeben, und das schriftliche Angebot nennt die anwendbare IVA, sodass Sie es mit anderen Angeboten auf derselben Grundlage vergleichen können.
Holen Sie sich ein Angebot mit ausgewiesenen Steuern
Senden Sie uns die Adresse, die Größe, das Baujahr, wenn Sie es kennen, und wie Sie die Immobilie nutzen. Wir antworten mit dem, was realistisch ist, und – nach einer Besichtigung vor Ort – mit einem schriftlichen Angebot, per WhatsApp oder E-Mail, auf Englisch. Seiten vor Ort: Bauunternehmer in Torrevieja und Orihuela Costa.
Preise: Creator Company Preisliste 2026, vor IVA. IVA-Bedingungen: Agencia Tributaria, Ley 37/1992, Art. 91. ICIO: Satzungen von Torrevieja und Orihuela, 4 %. Allgemeine Informationen, keine Steuerberatung für einen konkreten Fall; fragen Sie Ihren gestor.
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Schicken Sie uns die Adresse und ein paar Fotos. Wir sagen Ihnen, was realistisch ist, was es kostet und was vor Ort geprüft werden muss — bevor Sie sich festlegen.