IVA e ICIO en una reforma en España: 10 % o 21 %, con ejemplos
Las obras de reforma en España llevan un IVA del 21 %, o del 10 % si se cumplen tres condiciones, más un impuesto de construcciones (ICIO) del 4 % en Torrevieja y Orihuela. Aquí están las condiciones y cuatro totales de ejemplo.
Las obras de reforma en España llevan un IVA del 21 %, que baja al 10 % cuando el cliente es un particular que usa la vivienda como residencia privada, la vivienda tiene más de dos años y los materiales del contratista no superan el 40 % del precio de la obra (artículo 91 de la ley del IVA). Además, Torrevieja y Orihuela cobran el impuesto de construcciones ICIO del 4 % sobre el coste de las obras. Para un apartamento de 70 m² con nuestra tarifa de reforma Standard (desde 29.400 € antes de impuestos) son 32.340 € con IVA del 10 % o 35.574 € con el 21 %, y 1.176 € de ICIO.
La mayoría de los presupuestos que compare estarán expresados antes de IVA, y muchos propietarios en el extranjero descubren el impuesto solo cuando llega la primera factura. Esta guía expone los dos impuestos que se suman al precio de una reforma, las condiciones del tipo reducido de IVA y totales de ejemplo basados en las tarifas que publicamos.
IVA: cuándo es del 10 % y cuándo del 21 %
El IVA español sobre las obras de reforma es normalmente del 21 %. Es del 10 % solo cuando se cumplen estas tres condiciones, según la Agencia Tributaria (artículo 91 de la Ley 37/1992):
- el cliente es un particular que usa la vivienda como residencia privada, no una empresa ni una vivienda alquilada como negocio;
- la vivienda se construyó o se rehabilitó por última vez hace más de dos años;
- los materiales aportados por el contratista no superan el 40 % del precio de la obra.
Hay dos cosas que pillan a la gente. Primera: los electrodomésticos tributan siempre al 21 %. Segunda: la prueba del 40 % es la razón por la que importa la estructura de un presupuesto: cuando el propietario compra directamente los materiales caros, la factura del contratista es sobre todo mano de obra y puede cumplir los requisitos. Los no residentes no quedan excluidos solo por su residencia; lo que decide es el uso privado. Una segunda residencia explotada como negocio de alquiler es un caso distinto, y su gestor (asesor administrativo) debe confirmarle cuál le corresponde.
ICIO: el impuesto de construcciones del 4 %
Toda reforma genera además el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), un impuesto municipal sobre el coste real de las obras. Tanto Torrevieja como Orihuela aplican el 4 %. El ayuntamiento cobra también una tasa de tramitación que varía según el tipo de obra. Ninguna de las dos es opcional, y un presupuesto debe indicar si están incluidas. Cómo funciona el trámite, que en la mayoría de las reformas es una declaración responsable, se explica en nuestra guía de licencias.
Cuatro totales de ejemplo
Los precios base son la superficie multiplicada por nuestra tarifa publicada de 2026, por lo que son cifras desde: 270 €/m² para una renovación cosmética y 420 €/m² para una reforma integral Standard. El ICIO se muestra sobre la misma base que en nuestras otras guías; lo que cuenta es el importe que liquide el ayuntamiento.
| Proyecto | Precio antes de impuestos (desde) | Con IVA del 10 % | Con IVA del 21 % | ICIO 4 % | Total al 10 % / al 21 % |
|---|---|---|---|---|---|
| Apartamento de 70 m², cosmética | 18.900 € | 20.790 € | 22.869 € | 756 € | 21.546 € / 23.625 € |
| Apartamento de 70 m², integral Standard | 29.400 € | 32.340 € | 35.574 € | 1.176 € | 33.516 € / 36.750 € |
| Apartamento de 90 m², integral Standard | 37.800 € | 41.580 € | 45.738 € | 1.512 € | 43.092 € / 47.250 € |
| Villa de 120 m², integral Standard | 50.400 € | 55.440 € | 60.984 € | 2.016 € | 57.456 € / 63.000 € |
La diferencia entre los dos tipos de IVA es de 2.079 € en la obra cosmética, 3.234 € en el presupuesto Standard de 70 m², 4.158 € en 90 m² y 5.544 € en la villa. Son cifras de planificación, no un presupuesto: lo que se firma es el presupuesto escrito tras la visita a la vivienda. Las tarifas en que se basan se explican en cuánto cuesta reformar un apartamento en Torrevieja y renovación cosmética o reforma integral.
Si la vivienda se alquila
Una vivienda utilizada como negocio de alquiler no cumple la primera condición, así que planifique el presupuesto al 21 % salvo que su gestor confirme lo contrario. Una segunda residencia que usted usa y no alquila es una situación distinta de la de un piso en una plataforma de alquiler vacacional, y lo que decide es el uso, no la nacionalidad del propietario. Si reforma para alquilar, consulte reformar para alquilar o vender.
Qué comprobar en el presupuesto
- ¿El precio es antes o después de IVA, y a qué tipo?
- ¿Están incluidos el ICIO y la tasa del ayuntamiento, o corren de su cuenta?
- ¿Están los electrodomésticos detallados por separado, puesto que siempre llevan el 21 %?
- ¿Quién compra los materiales, y el reparto mantiene los materiales del contratista por debajo del 40 % si busca el 10 %?
La lista completa de puntos que comparar está en qué debe incluir el presupuesto de un constructor. Para los propietarios en el extranjero, las facturas con el IVA desglosado son además el papel que querrá su gestor; véase reformar desde el extranjero.
Preguntas que nos hacen
¿El IVA de una reforma en España es del 10 % o del 21 %?
Normalmente del 21 %. Es del 10 % cuando el cliente es un particular que usa la vivienda como residencia privada, la vivienda tiene más de dos años y los materiales del contratista no superan el 40 % del precio de la obra (artículo 91 de la Ley 37/1992). Los electrodomésticos tributan siempre al 21 %.
¿Qué es el ICIO y cuánto es en Torrevieja?
Es un impuesto municipal sobre el coste de las obras. Torrevieja y Orihuela aplican ambas el 4 %, es decir, 1.176 € en una reforma de 29.400 €. El ayuntamiento cobra también una tasa de tramitación que varía según el tipo de obra.
¿Puede un propietario no residente aplicar el tipo del 10 %?
La residencia por sí sola no le excluye. Lo que decide es el uso privado de la vivienda y las otras dos condiciones. Una segunda residencia explotada como negocio de alquiler no cumple los requisitos; consulte con su gestor cuál le corresponde.
¿Una renovación cosmética también paga ICIO?
Sí. El ICIO se aplica en general a las obras de reforma, así que en un proyecto cosmético de 18.900 € el 4 % son 756 €. Las obras cosméticas se tramitan normalmente mediante una declaración responsable, lo que no cambia el impuesto.
¿Sus precios son antes o después de IVA?
Antes. Todas las tarifas de nuestra página de precios se muestran antes de IVA, y el presupuesto escrito indica el IVA aplicable, para que pueda compararlo con otras ofertas en las mismas condiciones.
Pida un presupuesto con los impuestos a la vista
Envíenos la dirección, la superficie, el año de construcción si lo conoce y cómo usa la vivienda. Le respondemos con lo que es realista y un presupuesto escrito tras la visita a la vivienda, por WhatsApp o por correo electrónico, en inglés. Páginas locales: constructores en Torrevieja y Orihuela Costa.
Tarifas: lista de precios de Creator Company 2026, antes de IVA. Condiciones del IVA: Agencia Tributaria, Ley 37/1992, art. 91. ICIO: ordenanzas de Torrevieja y Orihuela, 4 %. Información general, no asesoramiento fiscal para un caso concreto; consulte con su gestor.
¿Planea esto en su propia vivienda?
Envíenos la dirección y unas fotos. Le diremos qué es viable, cuánto cuesta y qué hay que revisar en la visita, antes de comprometerse a nada.