Hva bør et byggetilbud i Spania inneholde? Sjekkliste med 10 punkter

Når to tilbud på samme leilighet ligger flere tusen euro fra hverandre, er forklaringen sjelden at den ene byggmesteren er billigere. Som regel beskriver tilbudene ulike jobber, eller så utelater det ene det som det andre har med. Bruk de ti punktene nedenfor for å legge tilbudene side om side.

De 10 punktene

1. Et skriftlig arbeidsomfang, rom for rom

«Pusse opp badet» er ikke et arbeidsomfang. Et arbeidsomfang sier hva som fjernes, hva som settes inn og i hvilke materialer: fliser fjernet helt ned til murverket, ny membran, nye rør, en navngitt porselensflis på vegg og gulv, dusjens størrelse og type. Når du ikke kan være på stedet, avgjør noen andre alt som ikke er skrevet ned.

2. Navngitte materialer og produkter

Merke, serie eller i det minste spesifikasjon for fliser, sanitærutstyr, kjøkkenfronter, vinduer og belysning. «Standard kvalitet» kan bety hva som helst. Står det «allowance» (en fast sum) på en prislinje, spør hva den dekker.

3. Hva som ikke er inkludert

Et godt tilbud har en kort liste over det som er utelatt: møbler, hvitevarer, terrassen, det tekniske prosjektet, tomten. Et budsjett som stopper ved inngangsdøren, gir deg overraskelser til slutt.

4. IVA oppgitt separat

Spansk merverdiavgift (IVA) på oppussingsarbeid er normalt 21 %, og 10 % når oppdragsgiveren er en privatperson som bruker boligen privat, boligen er mer enn to år gammel og entreprenørens materialer utgjør høyst 40 % av jobbens pris (artikkel 91 i merverdiavgiftsloven). Hvitevarer er alltid 21 %. Tilbudet bør oppgi satsen det legger til grunn — og spør din gestor (spansk skatte- og forvaltningsrådgiver) om den gjelder for deg.

5. ICIO og rådhusets gebyrer: inkludert eller ikke?

Hvert byggearbeid utløser ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), en kommunal skatt på de faktiske kostnadene for arbeidet — 4 % både i Torrevieja og i Orihuela — pluss et behandlingsgebyr som varierer etter kommune og type arbeid. Dette er ikke valgfritt, og mange tilbud utelater det. Still spørsmålet direkte; våre tilbud oppgir det uttrykkelig.

6. Hvem som sender inn dokumentene

De fleste oppussingsjobber som ikke berører bærekonstruksjonen, går via en declaración responsable (byggemelding med egenerklæring) som leveres til rådhuset; et nytt hus krever først full byggetillatelse. Inngrep i bærekonstruksjonen, riving og bruksendring krever en teknisk attest bak innsendingen. Tilbudet bør si hvem som utarbeider og sender inn dokumentene. Vår veiledning om byggetillatelse forklarer de tre veiene. En unøyaktig innsending er en reell risiko: hvis noe vesentlig er feil eller mangler, må arbeidet stanses.

7. Betalinger knyttet til ferdige faser

Vær forsiktig med et stort forskudd etterfulgt av avdrag på faste datoer. Bedre er faser knyttet til noe du kan se — riving og første fase av installasjonene ferdig, flislegging ferdig, kjøkken og bad montert —, hver frigitt etter at du har sett bilder, med en liten tilbakeholdt sum til overleveringslisten er lukket.

8. En fremdriftsplan og varene med lang leveringstid

Spør når arbeidet starter, hvor lenge hver fase varer og hva som avhenger av deg. Kjøkken og skreddersydde vinduer lages på bestilling, så de bestemmer ofte datoen mer enn byggearbeidet selv. Bestill dem tidlig.

9. Rapportering og én fast kontaktperson

En ukentlig fotorapport på samme ukedag hver uke, og én person du forholder deg til som faktisk har vært på byggeplassen den uken. Det er verdt å be om bilder av rør og kabler før de dekkes til: de er den eneste dokumentasjonen på hvor tingene går. Mer i oppussing fra utlandet.

10. Reserve, sameie og garanti

Et budsjett uten reserve er et ønske — hold av en margin på rundt 10 % til beslutninger du kommer til å endre. I et leilighetsbygg bør du be administratoren om sameiets vedtekter før tilbudet, siden fasader, terrasser og fellesdeler vanligvis krever sameiets godkjenning. Og be om garantivilkårene skriftlig, med ordlyden før du signerer.

Varselsignaler

• Én totalsum på én linje, uten noe arbeidsomfang bak.
• En stor betaling før arbeidet er i gang.
• Skatter og gebyrer er ikke nevnt, slik at den reelle totalsummen blir en overraskelse.
• En jobb som beskrives som «bare en oppussing», men som faktisk flytter en bærende vegg.
• Priser som ligger langt under alle andre tilbud, med et tynnere arbeidsomfang.

Sammenlign like ting

Sett tilbudene opp mot samme liste over rom og samme liste over unntak. Der de er ulike, har forskjellen som regel et navn: en større materialpost, en ny elektrisk installasjon som det ene inkluderer og det andre ikke, en utelatt skatt. For veiledende priser å måle mot, se kostnader ved oppussing av leilighet i Torrevieja og hva €650/m² dekker.

Spørsmål vi ofte får

Hva bør et byggetilbud i Spania inneholde?

Et skriftlig arbeidsomfang rom for rom med navngitte materialer, en pris delt opp i faser, IVA oppgitt separat, opplysning om ICIO-skatten og rådhusets gebyrer er inkludert, hvem som sender inn byggetillatelsen eller declaración responsable, og en liste over det som ikke er inkludert.

Er byggeskatten (ICIO) inkludert i en byggmesters pris i Spania?

Ikke alltid — mange tilbud utelater den. Den utgjør 4 % av byggekostnadene i Torrevieja og Orihuela, pluss et behandlingsgebyr. Spør om den er inkludert før du sammenligner priser.

Hvordan bør jeg betale en byggmester i Spania?

I faser knyttet til ferdig og fotografert arbeid i stedet for kalenderdatoer, med en liten tilbakeholdt sum til overleveringslisten er lukket. Unngå store betalinger før arbeidet starter, og be om fakturaer med IVA oppgitt separat.

Hvorfor er to tilbud på samme jobb så ulike?

Vanligvis fordi de beskriver ulike jobber: andre materialer, en ny elektrisk installasjon som er med i det ene og ikke i det andre, eller utelatte skatter og gebyrer. Sammenlign arbeidsomfang og unntak linje for linje.

Send oss tilbudet ditt

Har du allerede et tilbud? Send det sammen med bilder av eiendommen, så forteller vi deg hva som mangler og hvordan et skriftlig tilbud fra oss ville sett ut — på WhatsApp eller e-post, på engelsk.

Denne artikkelen på spansk: Qué debe incluir el presupuesto de un constructor en España.

Vilkår for merverdiavgift: Agencia Tributaria, Ley 37/1992 art. 91. ICIO: vedtekter for Torrevieja og Orihuela, 4 %. Veier til tillatelse: Decreto Legislativo 1/2021 (TRLOTUP), art. 232, 233 og 241. Generell informasjon, ikke skatte- eller juridisk rådgivning for et konkret tilfelle.