Vad ska en byggares offert i Spanien innehålla? Checklista med 10 punkter
Två offerter för samma lägenhet kan skilja sig åt med tusentals euro utan att någon av dem är fel. Den här checklistan visar vad du bör titta på före underskriften – omfattning, moms, skatter, bygglov, betalningar och undantag.
En byggares offert i Spanien bör vara en skriftlig omfattning rum för rum med namngivna material, ett pris uppdelat i etapper, IVA angiven separat (den spanska momsen), en tydlig rad om huruvida byggnadsskatten ICIO och kommunens avgifter ingår, vem som lämnar in bygglovet eller declaración responsable (byggnadsanmälan med egenförklaring), och en lista över vad som inte ingår. Om en offert är ett enda belopp på en enda rad kan du inte jämföra den med något.
När två offerter för samma lägenhet skiljer sig åt med tusentals euro är den vanliga förklaringen inte att en byggare är billigare. Det beror på att de beskriver olika jobb, eller att den ena utelämnar sådant som den andra tar med. Använd de tio punkterna nedan för att lägga offerter sida vid sida.
De 10 punkterna
1. En skriftlig omfattning, rum för rum
”Renovera badrummet” är ingen omfattning. En omfattning anger vad som tas bort, vad som monteras och i vilka material: kakel bortslaget ända ner till tegelväggen, nytt tätskikt, nya rör, ett namngivet klinkermaterial på vägg och golv, duschens storlek och typ. När du inte kan vara på plats avgörs allt som inte är nedskrivet av någon annan.
2. Material och produkter med namn
Märke, serie eller åtminstone specifikation för kakel, sanitetsporslin, köksluckor, fönster och belysning. ”Standard kvalitet” kan betyda vad som helst. Om en prisrad säger ”allowance” (schablonbelopp), fråga vad det köper.
3. Vad som inte ingår
En bra offert har en kort lista över undantag: möbler, hushållsapparater, terrassen, det tekniska projektet, tomten. En budget som slutar vid ytterdörren ger dig en överraskning i slutet.
4. IVA angiven separat
Spansk moms (IVA) på renoveringsarbeten är normalt 21 %, och 10 % när beställaren är en privatperson som använder bostaden privat, bostaden är mer än två år gammal och entreprenörens material uppgår till högst 40 % av uppdragets pris (artikel 91 i momslagen). Hushållsapparater beläggs alltid med 21 %. Offerten bör ange den skattesats den utgår från – och fråga din gestor (skatte- och administrationsombud i Spanien) om den gäller för dig.
5. ICIO och kommunens avgifter: ingår de eller inte?
Varje jobb utlöser ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), en kommunal skatt på arbetets verkliga kostnad – 4 % i både Torrevieja och Orihuela – plus en handläggningsavgift som varierar med kommun och typ av arbeten. De är inte valfria, och många offerter utelämnar dem. Ställ frågan rakt ut; våra anger det tydligt på sidan.
6. Vem som lämnar in handlingarna
De flesta renoveringar som lämnar stommen orörd sker genom en declaración responsable som lämnas in till kommunen; ett nytt hus kräver först det fullständiga bygglovet. Arbeten i stommen, rivning och ändrad användning kräver ett intyg bakom anmälan. Offerten bör ange vem som tar fram och lämnar in den. Vår guide om bygglov förklarar de tre vägarna. En felaktig anmälan är en verklig risk: om något väsentligt är falskt eller saknas måste arbetena stoppas.
7. Betalningar knutna till färdiga etapper
Var försiktig med en stor handpenning följd av avbetalningar på fasta datum. Etapper knutna till något du kan se – rivning och första omgångens installationer klara, kaklingen klar, kök och badrum monterade – var och en frisläpps efter att du har sett foton, med en liten innehållen summa tills överlämningslistan är avslutad.
8. En tidsplan och de långa ledtiderna
Fråga när arbetet börjar, hur lång tid varje etapp tar och vad som beror på dig. Kök och måttanpassade glaspartier tillverkas på beställning, så de styr ofta datumet mer än byggarbetet gör. Beställ dem tidigt.
9. Rapportering och en enda kontaktperson
En veckovis fotorapport på samma dag varje vecka, och en person du har kontakt med som faktiskt har varit på plats den veckan. Foton av rör och kablar innan de täcks över är värda att be om: de är det enda underlaget för var allt går. Mer i renovera från utlandet.
10. Marginal, bostadsrättsförening och garanti
En budget utan marginal är ett önsketänkande – behåll en marginal på cirka 10 % för de beslut du kommer att ändra. I ett flerbostadshus, be administratören om föreningens stadgar före offerten, eftersom fasader, terrasser och gemensamma delar vanligen kräver föreningens godkännande. Och be om garantivillkoren skriftligt, med ordalydelsen före underskrift.
Varningssignaler
- Ett totalbelopp på en rad, utan någon omfattning bakom.
- En stor betalning i förväg.
- Skatter och avgifter nämns inte, så att den verkliga slutsumman blir en överraskning.
- Ett jobb som beskrivs som ”bara en ombyggnad” men som i själva verket flyttar en bärande vägg.
- Priser som ligger långt under alla andra offerter, med en snävare omfattning.
Jämför lika med lika
Ställ upp offerterna mot samma lista över rum och samma lista över undantag. Där de skiljer sig har skillnaden oftast ett namn: ett större materialbelopp, en ominstallation av el som den ena inkluderar och den andra inte, en utelämnad skatt. För priser att mäta mot, se kostnader för lägenhetsrenovering i Torrevieja och vad 650 €/m² ger.
Frågor vi får
Vad ska en byggares offert i Spanien innehålla?
En skriftlig omfattning rum för rum med namngivna material, ett pris uppdelat i etapper, IVA angiven separat, huruvida ICIO-skatten och kommunens avgifter ingår, vem som lämnar in bygglovet eller declaración responsable, och en lista över vad som inte ingår.
Ingår byggnadsskatten (ICIO) i en byggares pris i Spanien?
Inte alltid – många offerter utelämnar den. Den är 4 % av arbetets kostnad i Torrevieja och Orihuela, plus en handläggningsavgift. Fråga om den ingår innan du jämför priser.
Hur ska jag betala en byggare i Spanien?
I etapper knutna till färdigt och fotograferat arbete snarare än till kalenderdatum, med en liten innehållen summa tills överlämningslistan är avslutad. Undvik stora betalningar i förväg och be om fakturor där IVA anges separat.
Varför skiljer sig två offerter för samma jobb så mycket åt?
Oftast för att de beskriver olika jobb: olika material, en ominstallation av el som ingår i den ena och inte i den andra, eller utelämnade skatter och avgifter. Jämför omfattning och undantag rad för rad.
Skicka oss din offert
Har du redan en offert? Skicka den tillsammans med foton av fastigheten så berättar vi vad som saknas och hur en skriftlig offert från oss skulle se ut – på WhatsApp eller via e-post, på engelska.
Den här artikeln på spanska: Qué debe incluir el presupuesto de un constructor en España.
Momsvillkor: Agencia Tributaria, Ley 37/1992 art. 91. ICIO: förordningar i Torrevieja och Orihuela, 4 %. Vägar till bygglov: Decreto Legislativo 1/2021 (TRLOTUP), art. 232, 233 och 241. Allmän information, inte skatte- eller juridisk rådgivning för ett enskilt fall.
Planerar du detta för din egen bostad?
Skicka adressen och några bilder. Vi säger vad som är realistiskt, vad det kostar och vad som måste kontrolleras på plats — innan du binder dig till något.