Wat hoort er in de offerte van een aannemer in Spanje te staan? Checklist met 10 punten
Twee offertes voor hetzelfde appartement kunnen duizenden euro's verschillen zonder dat een van beide fout is. Deze checklist laat zien waar u op let voordat u tekent: werkomschrijving, btw, belastingen, vergunning, betalingen en uitsluitingen.
De offerte van een aannemer in Spanje hoort een schriftelijke werkomschrijving per ruimte met benoemde materialen te bevatten, een prijs onderverdeeld in fasen, de IVA (de Spaanse btw) apart vermeld, een duidelijke regel over de vraag of de ICIO (gemeentelijke bouwbelasting) en de leges van het gemeentehuis erin zitten, wie de bouwvergunning of de declaración responsable (melding van bouwwerkzaamheden met eigen verklaring) indient, en een lijst van wat er niet in zit. Bestaat een offerte uit één bedrag op één regel, dan is er niets om haar mee te vergelijken.
Liggen twee offertes voor hetzelfde appartement duizenden euro's uit elkaar, dan is de gewone verklaring niet dat de ene aannemer goedkoper is. Ze beschrijven verschillende klussen, of de ene laat dingen weg die de andere wel opneemt. Met de tien punten hieronder legt u offertes naast elkaar.
De 10 punten
1. Een schriftelijke werkomschrijving, per ruimte
"De badkamer renoveren" is geen werkomschrijving. Een werkomschrijving zegt wat er wordt gesloopt, wat er voor in de plaats komt en in welke materialen: tegels tot op het metselwerk verwijderd, nieuwe waterdichting, nieuwe leidingen, een benoemd porseleinen tegeltype op wand en vloer, de afmeting en het type douche. Als u niet ter plaatse kunt zijn, beslist iemand anders over alles wat niet is opgeschreven.
2. Materialen en producten benoemd
Merk, serie of minstens de specificatie voor tegels, sanitair, keukenfronten, ramen en verlichting. "Standaardkwaliteit" kan van alles betekenen. Staat er op een prijsregel "allowance" (stelpost), vraag dan wat u daarvoor krijgt.
3. Wat er niet in zit
Een goede offerte bevat een korte lijst met uitsluitingen: meubels, apparatuur, het terras, het technisch project, het perceel. Een budget dat bij de voordeur ophoudt, verrast u aan het eind.
4. IVA apart vermeld
De Spaanse btw op renovatiewerk bedraagt normaal 21%, en 10% wanneer de opdrachtgever een particulier is die de woning privé gebruikt, de woning ouder is dan twee jaar en de materialen van de aannemer niet meer dan 40% van de prijs van het werk uitmaken (artikel 91 van de btw-wet). Apparatuur valt altijd onder 21%. De offerte moet het tarief vermelden waarvan ze uitgaat — en vraag uw gestor (Spaanse administratief adviseur) of het op u van toepassing is.
5. ICIO en leges van het gemeentehuis: inbegrepen of niet?
Elke klus brengt de ICIO met zich mee, een gemeentelijke belasting op de werkelijke kosten van de werken — 4% in zowel Torrevieja als Orihuela — plus leges voor de behandeling die per gemeente en per soort werk verschillen. Ze zijn niet optioneel, en veel offertes laten ze weg. Stel de vraag rechtstreeks; bij ons staat het op de pagina.
6. Wie de papieren indient
De meeste renovaties die de constructie ongemoeid laten, verlopen via een declaración responsable die bij het gemeentehuis wordt ingediend; voor een nieuwe woning is eerst de volledige vergunning nodig. Voor constructief werk, sloop en wijziging van gebruik is een certificaat nodig bij de indiening. In de offerte moet staan wie dit opstelt en indient. Onze vergunningengids legt de drie routes uit. Een onjuiste indiening is een reëel risico: als iets essentieels onwaar is of ontbreekt, moeten de werken stoppen.
7. Betalingen gekoppeld aan afgeronde fasen
Wees op uw hoede voor een hoge aanbetaling gevolgd door termijnen op vaste data. Fasen die gekoppeld zijn aan iets wat u kunt zien — sloop en eerste fase van leidingen en installaties klaar, tegelwerk klaar, keuken en badkamers geplaatst — elk vrijgegeven nadat u foto's hebt gezien, met een kleine inhouding tot de opleverlijst is afgesloten.
8. Een planning en de producten met lange levertijd
Vraag wanneer het werk begint, hoe lang elke fase duurt en wat van u afhangt. Keukens en maatwerk beglazing worden op bestelling gemaakt, dus ze bepalen vaak meer dan het bouwwerk zelf de datum. Bestel ze vroeg.
9. Rapportage en één aanspreekpunt
Een wekelijks fotorapport, elke week op dezelfde dag, en één persoon met wie u zaken doet en die die week daadwerkelijk op de bouwplaats is geweest. Foto's van leidingen en kabels voordat ze worden afgedekt zijn het vragen waard: ze zijn het enige bewijs van waar alles loopt. Meer daarover in renoveren vanuit het buitenland.
10. Reserve, gemeenschap en garantie
Een budget zonder reserve is een wens — houd een marge van ongeveer 10% aan voor de beslissingen die u nog zult wijzigen. Vraag in een appartementencomplex de beheerder (administrador) om de statuten van de eigenaarsgemeenschap voordat u de offerte opvraagt, want gevels, terrassen en gemeenschappelijke elementen hebben meestal de goedkeuring van de gemeenschap nodig. En vraag de garantievoorwaarden schriftelijk, met de formulering voordat u tekent.
Waarschuwingssignalen
- Eén totaalbedrag op één regel, zonder werkomschrijving erachter.
- Een grote betaling vóór het werk.
- Belastingen en leges niet vermeld, zodat het echte totaal een verrassing is.
- Een klus die wordt omschreven als "gewoon een verbouwing" maar in werkelijkheid een dragende muur verplaatst.
- Prijzen die ver onder alle andere offertes liggen, met een magerdere werkomschrijving.
Vergelijk gelijke zaken
Zet de offertes naast dezelfde lijst met ruimtes en dezelfde lijst met uitsluitingen. Waar ze verschillen, heeft het verschil meestal een naam: een hogere stelpost voor materialen, een herbedrading die de een wel en de ander niet meeneemt, een weggelaten belasting. Voor tarieven om aan te toetsen, zie kosten van een appartementrenovatie in Torrevieja en wat € 650/m² oplevert.
Vragen die we krijgen
Wat moet een aannemersofferte in Spanje bevatten?
Een schriftelijke werkomschrijving per ruimte met benoemde materialen, een prijs onderverdeeld in fasen, IVA apart vermeld, of de ICIO-belasting en de leges van het gemeentehuis erin zitten, wie de vergunning of declaración responsable indient, en een lijst van wat er niet in zit.
Zit de bouwbelasting (ICIO) in de prijs van een aannemer in Spanje?
Niet altijd — veel offertes laten haar weg. Ze bedraagt 4% van de kosten van de werken in Torrevieja en Orihuela, plus leges voor de behandeling. Vraag of ze erin zit voordat u prijzen vergelijkt.
Hoe moet ik een aannemer in Spanje betalen?
In termijnen gekoppeld aan afgerond en gefotografeerd werk in plaats van aan kalenderdata, met een kleine inhouding tot de opleverlijst is afgesloten. Vermijd grote betalingen vóór het werk en vraag om facturen waarop de IVA apart staat.
Waarom verschillen twee offertes voor dezelfde klus zo sterk?
Meestal omdat ze verschillende klussen beschrijven: andere materialen, een herbedrading die in de ene zit en in de andere niet, of weggelaten belastingen en leges. Vergelijk werkomschrijving en uitsluitingen regel voor regel.
Stuur ons uw offerte
Hebt u al een offerte? Stuur haar met foto's van de woning, dan vertellen we u wat er ontbreekt en hoe een schriftelijke offerte van ons eruit zou zien — via WhatsApp of e-mail, in het Engels.
Dit artikel in het Spaans: Qué debe incluir el presupuesto de un constructor en España.
Btw-voorwaarden: Agencia Tributaria, Ley 37/1992, art. 91. ICIO: verordeningen van Torrevieja en Orihuela, 4%. Vergunningsroutes: Decreto Legislativo 1/2021 (TRLOTUP), art. 232, 233 en 241. Algemene informatie, geen belasting- of juridisch advies voor een specifiek geval.
Plant u dit voor uw eigen woning?
Stuur het adres en een paar foto's. Wij zeggen wat haalbaar is, wat het kost en wat ter plaatse gecontroleerd moet worden — voordat u zich ergens aan bindt.