Что должна включать смета строителя в Испании? Чек-лист из 10 пунктов

Когда две сметы на одну и ту же квартиру расходятся на тысячи евро, обычно дело не в том, что один строитель дешевле. Они описывают разные работы, или одна смета не учитывает то, что есть в другой. Десять пунктов ниже помогут сопоставить сметы.

10 пунктов

1. Письменный объём работ по каждой комнате

«Отремонтировать ванную» — это не объём работ. Объём работ говорит, что демонтируется, что устанавливается и из каких материалов: плитка сбивается до кирпича, новая гидроизоляция, новые трубы, названный керамогранит на стенах и полу, размер и тип душа. Если вы не можете находиться на объекте, всё, что не записано, решает кто-то другой.

2. Названные материалы и изделия

Марка, серия или хотя бы спецификация для плитки, сантехники, фасадов кухни, окон, освещения. «Стандартное качество» может означать что угодно. Если в строке цены стоит «allowance» (лимит на материал), спросите, что на эту сумму можно купить.

3. Что не включено

В хорошей смете есть короткий список исключений: мебель, бытовая техника, терраса, технический проект, участок. Бюджет, который заканчивается у входной двери, преподносит сюрприз в конце.

4. IVA отдельной строкой

Испанский НДС (IVA) на ремонтные работы обычно составляет 21 %, а 10 % — когда заказчик является частным лицом, использующим жильё для себя, дом старше двух лет, а материалы подрядчика составляют не более 40 % цены работ (статья 91 закона об НДС). Бытовая техника всегда облагается по ставке 21 %. В смете должна быть указана применяемая ставка, а у своего gestor (консультант по административным и налоговым вопросам) стоит уточнить, подходит ли она вам.

5. ICIO и сборы мэрии: включены или нет?

Любая работа облагается ICIO — муниципальным налогом на фактическую стоимость работ, который составляет 4 % и в Torrevieja, и в Orihuela, плюс сбор за оформление, который зависит от муниципалитета и вида работ. Это не по желанию, и во многих сметах их нет. Задайте вопрос напрямую; в наших сметах это указано на странице.

6. Кто подаёт документы

Большинство ремонтов без вмешательства в несущие конструкции оформляются через declaración responsable, которая подаётся в мэрию; для нового дома сначала нужна полная лицензия. Для конструктивных работ, сноса и смены назначения к заявлению нужен подтверждающий документ. В смете должно быть сказано, кто его готовит и подаёт. В нашем руководстве по лицензиям объяснены три пути. Неточная подача — это реальный риск: если что-то существенное указано неверно или отсутствует, работы должны быть остановлены.

7. Платежи привязаны к завершённым этапам

Остерегайтесь крупного аванса с последующими платежами в фиксированные даты. Этапы должны быть привязаны к тому, что можно увидеть: демонтаж и черновая прокладка коммуникаций завершены, плитка уложена, кухня и санузлы установлены. Каждый платёж выплачивается после того, как вы увидели фотографии, а небольшая сумма удерживается до закрытия акта сдачи.

8. График и позиции с длительным сроком поставки

Спросите, когда начинаются работы, сколько длится каждый этап и что зависит от вас. Кухни и окна на заказ изготавливаются под заказ, поэтому они часто определяют сроки сильнее, чем сами строительные работы. Заказывайте их заранее.

9. Отчётность и одно контактное лицо

Еженедельный фотоотчёт в один и тот же день недели и один человек, с которым вы общаетесь и который действительно был на объекте на этой неделе. Стоит попросить фотографии труб и кабелей до того, как их закроют: это единственная запись о том, где что проходит. Подробнее — в статье ремонт из-за границы.

10. Резерв, сообщество собственников и гарантия

Бюджет без резерва — это пожелание: оставьте запас около 10 % на решения, которые вы измените. В многоквартирном доме запросите у администратора устав сообщества собственников ещё до сметы, поскольку фасады, террасы и общие элементы обычно требуют согласия сообщества. И запросите условия гарантии в письменном виде, с формулировками, до подписания.

Тревожные признаки

• Одна итоговая цифра в одной строке, за которой нет объёма работ.
• Крупный платёж до начала работ.
• Налоги и сборы не упомянуты, так что итоговая сумма оказывается сюрпризом.
• Работы названы «просто реформой», хотя на деле затрагивают несущую стену.
• Цены, которые намного ниже всех остальных смет, при более скудном объёме работ.

Сравнивайте сопоставимое

Сопоставляйте сметы по одному и тому же списку комнат и одному и тому же списку исключений. Если они расходятся, у разницы обычно есть название: больший лимит на материалы, замена проводки, которую одна смета включает, а другая нет, пропущенный налог. Ориентиры для сравнения — в статьях стоимость ремонта квартиры в Torrevieja и что можно получить за 650 €/м².

Вопросы, которые нам задают

Что должна включать смета строителя в Испании?

Письменный объём работ по каждой комнате с названными материалами, цену, разбитую по этапам, IVA отдельной строкой, указание, включены ли налог ICIO и сборы мэрии, кто подаёт лицензию или declaración responsable, и перечень того, что не входит в смету.

Включён ли налог на строительство (ICIO) в цену строителя в Испании?

Не всегда — во многих сметах его нет. В Torrevieja и Orihuela он составляет 4 % от стоимости работ, плюс сбор за оформление. Выясните, включён ли он, прежде чем сравнивать цены.

Как платить строителю в Испании?

По этапам, привязанным к завершённым и сфотографированным работам, а не к календарным датам, с небольшой суммой, которая удерживается до закрытия акта сдачи. Избегайте крупных платежей до начала работ и просите счета с IVA отдельной строкой.

Почему две сметы на одну и ту же работу так сильно различаются?

Обычно потому, что они описывают разные работы: разные материалы, замена проводки есть в одной и нет в другой или не учтены налоги и сборы. Сравнивайте объём работ и исключения построчно.

Пришлите нам вашу смету

Уже есть смета? Пришлите её вместе с фотографиями объекта, и мы скажем, чего в ней не хватает и как выглядела бы наша письменная смета, — в WhatsApp или по электронной почте, на английском языке.

Este artículo en español: Qué debe incluir el presupuesto de un constructor en España.

Условия применения НДС: Agencia Tributaria, Ley 37/1992 art. 91. ICIO: постановления Torrevieja и Orihuela, 4 %. Пути оформления лицензии: Decreto Legislativo 1/2021 (TRLOTUP), arts. 232, 233 and 241. Общая информация, а не налоговая или юридическая консультация по конкретному случаю.