Hvad skal en entreprenørs tilbud i Spanien indeholde? Tjekliste med 10 punkter

Når to tilbud på den samme lejlighed ligger tusindvis af euro fra hinanden, er forklaringen sjældent, at den ene entreprenør er billigere. Tilbuddene beskriver forskellige opgaver, eller det ene udelader noget, som det andet har med. Brug de ti punkter nedenfor til at lægge tilbuddene side om side.

De 10 punkter

1. Et skriftligt omfang, rum for rum

»Renovér badeværelset« er ikke et omfang. Et omfang angiver, hvad der fjernes, hvad der monteres, og i hvilke materialer: fliser fjernet helt ind til murværket, ny fugtisolering, nye rør, en navngivet porcelænsflise på væg og gulv, brusens størrelse og type. Når du ikke selv kan være på stedet, bliver alt, hvad der ikke er skrevet ned, afgjort af en anden.

2. Materialer og produkter med navn

Mærke, serie eller i det mindste specifikation for fliser, sanitet, køkkenfronter, vinduer og belysning. »Standardkvalitet« kan betyde hvad som helst. Hvis en prislinje hedder »allowance« (afsat beløb), så spørg, hvad det dækker.

3. Hvad der ikke er med

Et godt tilbud har en kort liste over undtagelser: møbler, hvidevarer, terrassen, det tekniske projekt, grunden. Et budget, der stopper ved hoveddøren, giver dig en overraskelse til sidst.

4. IVA angivet separat

Spansk moms (IVA) på renoveringsarbejde er normalt 21 %, og 10 %, når kunden er en privatperson, der bruger boligen privat, boligen er mere end to år gammel, og entreprenørens materialer udgør højst 40 % af opgavens pris (artikel 91 i momsloven). Hvidevarer er altid 21 %. Tilbuddet bør angive den sats, det regner med — og spørg din gestor (spansk skatte- og administrationsrådgiver), om den gælder for dig.

5. ICIO og rådhusets gebyrer: med eller uden?

Hver eneste opgave udløser ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), en kommunal skat på arbejdets faktiske omkostninger — 4 % både i Torrevieja og i Orihuela — plus et sagsbehandlingsgebyr, der varierer efter kommune og type arbejde. De er ikke valgfrie, og mange tilbud udelader dem. Stil spørgsmålet direkte; i vores tilbud står det tydeligt på siden.

6. Hvem der indsender papirerne

De fleste renoveringer, der ikke rører ved bærende konstruktioner, kører via en declaración responsable (byggeanmeldelse med egenerklæring), som indsendes til rådhuset; et nyt hus kræver først den fulde byggetilladelse. Konstruktive indgreb, nedrivning og ændret anvendelse kræver en teknisk attest bag indsendelsen. Tilbuddet bør angive, hvem der udarbejder og indsender det. Vores guide til byggetilladelser forklarer de tre veje. En unøjagtig indsendelse er en reel risiko: Hvis noget væsentligt er forkert eller mangler, skal arbejdet stoppes.

7. Betalinger knyttet til færdige etaper

Vær på vagt over for et stort depositum efterfulgt af rater på faste datoer. Vælg etaper knyttet til noget, du kan se — nedrivning og første fase af installationer færdig, flisearbejde færdigt, køkken og badeværelser monteret — hver især frigivet, efter du har set fotos, med en lille tilbageholdelse, indtil afleveringslisten er lukket.

8. En tidsplan og de varer, der har lang leveringstid

Spørg, hvornår arbejdet starter, hvor længe hver etape tager, og hvad der afhænger af dig. Køkkener og specialfremstillede vinduespartier laves på bestilling og bestemmer derfor ofte datoen mere end selve byggearbejdet. Bestil dem tidligt.

9. Rapportering og én kontaktperson

En ugentlig fotorapport på den samme ugedag hver uge og én person, du taler med, som faktisk har været på byggepladsen den uge. Det er værd at bede om fotos af rør og kabler, før de dækkes til: De er den eneste registrering af, hvor tingene løber. Mere i renovering fra udlandet.

10. Reserve, ejerforening og garanti

Et budget uden reserve er et ønske — hold en margin på omkring 10 % til de beslutninger, du kommer til at ændre. I en ejendom med flere lejligheder bør du bede administratoren om ejerforeningens vedtægter, før du indhenter tilbud, for facader, terrasser og fælles bygningsdele kræver som regel ejerforeningens godkendelse. Og bed om garantibetingelserne skriftligt, med ordlyden før du skriver under.

Advarselssignaler

• Én samlet sum på én linje uden noget omfang bag.
• En stor betaling, før arbejdet er begyndt.
• Skatter og gebyrer er ikke nævnt, så den reelle slutsum bliver en overraskelse.
• Et arbejde, der beskrives som »bare en reform«, men som i virkeligheden flytter en bærende væg.
• Priser langt under alle andre tilbud, med et tyndere omfang.

Sammenlign lige med lige

Stil tilbuddene op mod den samme liste over rum og den samme liste over undtagelser. Hvor de afviger, har forskellen som regel et navn: et større beløb afsat til materialer, en ny elinstallation, som det ene tilbud har med og det andet ikke, en udeladt skat. Til priser, du kan måle op imod, se omkostninger ved lejlighedsrenovering i Torrevieja og hvad 650 €/m² giver dig.

Spørgsmål, vi ofte får

Hvad skal en entreprenørs tilbud i Spanien indeholde?

Et skriftligt omfang rum for rum med navngivne materialer, en pris opdelt i etaper, IVA angivet separat, om ICIO-skatten og rådhusets gebyrer er inkluderet, hvem der indsender byggetilladelsen eller declaración responsable, og en liste over, hvad der ikke er med.

Er byggeskatten (ICIO) inkluderet i en entreprenørs pris i Spanien?

Ikke altid — mange tilbud udelader den. Den er 4 % af arbejdets omkostninger i Torrevieja og Orihuela, plus et sagsbehandlingsgebyr. Spørg, om den er med, før du sammenligner priser.

Hvordan skal jeg betale en entreprenør i Spanien?

I etaper knyttet til færdigt og fotograferet arbejde frem for til kalenderdatoer, med en lille tilbageholdelse, indtil afleveringslisten er lukket. Undgå store betalinger, før arbejdet er begyndt, og bed om fakturaer med IVA angivet separat.

Hvorfor er to tilbud på den samme opgave så forskellige?

Som regel fordi de beskriver forskellige opgaver: andre materialer, en ny elinstallation, der er med i det ene og ikke i det andet, eller udeladte skatter og gebyrer. Sammenlign omfang og undtagelser linje for linje.

Send os dit tilbud

Har du allerede et tilbud? Send det sammen med fotos af ejendommen, så fortæller vi dig, hvad der mangler, og hvordan et skriftligt tilbud fra os ville se ud — på WhatsApp eller e-mail, på engelsk.

Este artículo en español: Qué debe incluir el presupuesto de un constructor en España.

Momsbetingelser: Agencia Tributaria, Ley 37/1992 art. 91. ICIO: vedtægter for Torrevieja og Orihuela, 4 %. Tilladelsesveje: Decreto Legislativo 1/2021 (TRLOTUP), art. 232, 233 og 241. Generel information, ikke skatte- eller juridisk rådgivning i en konkret sag.