Was gehört in das Angebot eines Bauunternehmers in Spanien? Checkliste mit 10 Punkten

Liegen zwei Angebote für dieselbe Wohnung um Tausende Euro auseinander, liegt das meist nicht daran, dass ein Bauunternehmer günstiger ist. Die Angebote beschreiben unterschiedliche Arbeiten, oder eines lässt weg, was das andere enthält. Mit den folgenden zehn Punkten können Sie Angebote nebeneinanderlegen.

Die 10 Punkte

1. Ein schriftlicher Leistungsumfang, Raum für Raum

„Das Bad renovieren“ ist kein Leistungsumfang. Ein Leistungsumfang legt fest, was entfernt wird, was eingebaut wird und in welchen Materialien: Fliesen bis aufs Mauerwerk abgeschlagen, neue Abdichtung, neue Leitungen, ein benanntes Feinsteinzeug an Wand und Boden, Größe und Art der Dusche. Wenn Sie nicht vor Ort sein können, entscheidet über alles, was nicht aufgeschrieben ist, jemand anderes.

2. Materialien und Produkte benannt

Marke, Serie oder zumindest die Spezifikation für Fliesen, Sanitärkeramik, Küchenfronten, Fenster und Beleuchtung. „Standardqualität“ kann alles bedeuten. Steht in einer Preiszeile ein Pauschalbetrag („allowance“), fragen Sie nach, was man dafür bekommt.

3. Was nicht enthalten ist

Ein gutes Angebot enthält eine kurze Liste der Ausschlüsse: Möbel, Elektrogeräte, die Terrasse, das technische Projekt, das Grundstück. Ein Budget, das an der Wohnungstür endet, überrascht Sie am Ende.

4. IVA separat ausgewiesen

Die spanische Mehrwertsteuer (IVA) auf Renovierungsarbeiten beträgt in der Regel 21 %, und 10 %, wenn der Auftraggeber eine Privatperson ist, die die Wohnung privat nutzt, das Haus älter als zwei Jahre ist und das vom Unternehmer gelieferte Material höchstens 40 % des Auftragspreises ausmacht (Artikel 91 des Mehrwertsteuergesetzes). Elektrogeräte unterliegen immer 21 %. Das Angebot sollte den angesetzten Satz nennen — und fragen Sie Ihren gestor (spanischen Steuer- und Verwaltungsberater), ob er auf Sie zutrifft.

5. ICIO und Gebühren des Rathauses: enthalten oder nicht?

Jede Baumaßnahme löst die ICIO aus (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), eine kommunale Steuer auf die tatsächlichen Kosten der Arbeiten — 4 % sowohl in Torrevieja als auch in Orihuela — zuzüglich einer Bearbeitungsgebühr, die je nach Gemeinde und Art der Arbeiten unterschiedlich ausfällt. Beides ist nicht optional, und viele Angebote lassen es weg. Stellen Sie die Frage direkt; in unseren Angeboten steht es ausdrücklich.

6. Wer die Unterlagen einreicht

Die meisten Renovierungen, die die Tragstruktur unberührt lassen, laufen über eine declaración responsable (Bauanzeige mit Eigenerklärung), die beim Rathaus eingereicht wird; ein Neubau braucht zuvor die vollständige Baulizenz. Bei Eingriffen in die Tragstruktur, Abbruch und Nutzungsänderung muss der Einreichung eine technische Bescheinigung zugrunde liegen. Das Angebot sollte festhalten, wer die Unterlagen erstellt und einreicht. Unser Lizenz-Ratgeber erklärt die drei Wege. Eine ungenaue Einreichung ist ein echtes Risiko: Ist etwas Wesentliches falsch oder fehlt es, müssen die Arbeiten eingestellt werden.

7. Zahlungen, die an fertiggestellte Abschnitte geknüpft sind

Seien Sie vorsichtig bei einer hohen Anzahlung, auf die Raten zu festen Terminen folgen. Besser sind Abschnitte, die an etwas Sichtbares geknüpft sind — Rückbau und Rohinstallation abgeschlossen, Fliesenarbeiten abgeschlossen, Küche und Bäder eingebaut —, jeweils freigegeben, nachdem Sie Fotos gesehen haben, mit einem kleinen Einbehalt, bis die Übergabeliste abgeschlossen ist.

8. Ein Zeitplan und die Positionen mit langer Lieferzeit

Fragen Sie, wann die Arbeiten beginnen, wie lange jeder Abschnitt dauert und was von Ihnen abhängt. Küchen und maßgefertigte Fenster werden auf Bestellung gefertigt und bestimmen deshalb oft den Termin stärker als die Bauarbeiten selbst. Bestellen Sie sie früh.

9. Berichte und ein fester Ansprechpartner

Ein wöchentlicher Fotobericht, immer am selben Wochentag, und eine Ansprechperson, die in dieser Woche tatsächlich auf der Baustelle war. Fotos von Rohren und Kabeln, bevor sie verdeckt werden, sind es wert, eingefordert zu werden: Sie sind die einzige Aufzeichnung darüber, wo was verläuft. Mehr dazu unter Renovieren aus dem Ausland.

10. Reserve, Eigentümergemeinschaft und Gewährleistung

Ein Budget ohne Reserve ist ein Wunschzettel — planen Sie einen Puffer von etwa 10 % für Entscheidungen ein, die Sie noch ändern werden. Lassen Sie sich in einem Mehrfamilienhaus vor dem Angebot vom Verwalter die Satzung der Gemeinschaft geben, denn Fassaden, Terrassen und gemeinschaftliche Bauteile brauchen meist die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Und lassen Sie sich die Gewährleistungsbedingungen schriftlich geben, mit dem Wortlaut vor der Unterschrift.

Warnsignale

• Eine Gesamtsumme in einer Zeile, ohne Leistungsumfang dahinter.
• Eine hohe Zahlung vor Beginn der Arbeiten.
• Steuern und Gebühren werden nicht erwähnt, sodass die tatsächliche Endsumme eine Überraschung ist.
• Eine Arbeit, die als „nur eine Renovierung“ beschrieben wird, aber tatsächlich eine tragende Wand versetzt.
• Preise weit unter allen anderen Angeboten, bei einem dünneren Leistungsumfang.

Vergleichen Sie Gleiches mit Gleichem

Legen Sie die Angebote nebeneinander und gleichen Sie sie mit derselben Raumliste und derselben Liste der Ausschlüsse ab. Wo sie sich unterscheiden, hat der Unterschied meist einen Namen: ein größerer Materialposten, eine Neuverkabelung, die das eine Angebot enthält und das andere nicht, eine weggelassene Steuer. Richtwerte zum Vergleichen finden Sie unter Kosten einer Wohnungsrenovierung in Torrevieja und was 650 €/m² abdecken.

Fragen, die uns oft gestellt werden

Was sollte das Angebot eines Bauunternehmers in Spanien enthalten?

Einen schriftlichen Leistungsumfang Raum für Raum mit benannten Materialien, einen in Abschnitte gegliederten Preis, die IVA separat ausgewiesen, die Angabe, ob die ICIO-Steuer und die Gebühren des Rathauses enthalten sind, wer die Lizenz oder die declaración responsable einreicht, und eine Liste dessen, was nicht enthalten ist.

Ist die Bausteuer (ICIO) im Preis eines Bauunternehmers in Spanien enthalten?

Nicht immer — viele Angebote lassen sie weg. Sie beträgt in Torrevieja und Orihuela 4 % der Baukosten, zuzüglich einer Bearbeitungsgebühr. Fragen Sie nach, ob sie enthalten ist, bevor Sie Preise vergleichen.

Wie sollte ich einen Bauunternehmer in Spanien bezahlen?

In Abschnitten, die an fertiggestellte und fotografierte Arbeiten geknüpft sind und nicht an Kalendertermine, mit einem kleinen Einbehalt, bis die Übergabeliste abgeschlossen ist. Vermeiden Sie hohe Zahlungen vor Arbeitsbeginn und verlangen Sie Rechnungen mit separat ausgewiesener IVA.

Warum unterscheiden sich zwei Angebote für dieselbe Arbeit so stark?

Meist, weil sie unterschiedliche Arbeiten beschreiben: andere Materialien, eine Neuverkabelung, die im einen Angebot enthalten ist und im anderen nicht, oder weggelassene Steuern und Gebühren. Vergleichen Sie Leistungsumfang und Ausschlüsse Zeile für Zeile.

Senden Sie uns Ihr Angebot

Sie haben bereits ein Angebot? Schicken Sie es mit Fotos der Immobilie, und wir sagen Ihnen, was fehlt und wie ein schriftliches Angebot von uns aussähe — per WhatsApp oder E-Mail, auf Englisch.

Dieser Artikel auf Spanisch: Qué debe incluir el presupuesto de un constructor en España.

Bedingungen für die Mehrwertsteuer: Agencia Tributaria, Ley 37/1992, Art. 91. ICIO: Satzungen von Torrevieja und Orihuela, 4 %. Genehmigungswege: Decreto Legislativo 1/2021 (TRLOTUP), Art. 232, 233 und 241. Allgemeine Informationen, keine Steuer- oder Rechtsberatung für einen konkreten Fall.