IVA et ICIO sur une rénovation en Espagne : 10 % ou 21 %, avec des exemples chiffrés
Les travaux de rénovation en Espagne supportent une IVA de 21 %, ou de 10 % si trois conditions sont réunies, plus une taxe de construction de 4 % (ICIO) à Torrevieja et Orihuela. Voici les conditions et quatre totaux chiffrés.
Les travaux de rénovation en Espagne supportent une IVA (la TVA espagnole) de 21 %, qui tombe à 10 % lorsque le client est un particulier qui utilise le logement à titre privé, que le logement a plus de deux ans et que les matériaux fournis par l’entreprise ne dépassent pas 40 % du prix des travaux (article 91 de la loi sur la TVA). En plus, Torrevieja et Orihuela perçoivent la taxe de construction ICIO à 4 % du coût des travaux. Pour un appartement de 70 m² au tarif de rénovation Standard (dès 29 400 € avant taxes), cela fait 32 340 € avec une IVA à 10 % ou 35 574 € avec 21 %, et 1 176 € d’ICIO.
La plupart des devis que vous comparez sont établis avant IVA, et beaucoup de propriétaires à l’étranger ne découvrent la taxe qu’à l’arrivée de la première facture. Ce guide présente les deux taxes qui s’ajoutent au prix d’une rénovation, les conditions du taux réduit d’IVA, et des totaux chiffrés fondés sur les tarifs que nous publions.
IVA : quand 10 % et quand 21 %
La TVA espagnole sur les travaux de rénovation est normalement de 21 %. Elle est de 10 % uniquement lorsque ces trois conditions sont toutes réunies, selon l’administration fiscale espagnole (article 91 de la Ley 37/1992) :
- le client est un particulier qui utilise le logement à titre privé, ni une société ni un bien loué dans un cadre professionnel ;
- le logement a été construit ou réhabilité pour la dernière fois il y a plus de deux ans ;
- les matériaux fournis par l’entreprise ne dépassent pas 40 % du prix des travaux.
Deux points piègent les gens. D’abord, l’électroménager est toujours à 21 %. Ensuite, le seuil de 40 % explique pourquoi la structure d’un devis compte : quand le propriétaire achète lui-même les matériaux coûteux, la facture de l’entreprise est surtout de la main-d’œuvre et peut être éligible. Les non-résidents ne sont pas exclus du seul fait de leur résidence ; c’est l’usage privé qui décide. Une résidence de vacances exploitée comme activité de location est un autre cas, et votre gestor (conseiller administratif et fiscal agréé) doit confirmer ce qui s’applique à votre situation.
ICIO : la taxe de construction de 4 %
Chaque rénovation déclenche aussi l’ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, impôt sur les constructions, installations et ouvrages), une taxe municipale sur le coût réel des travaux. Torrevieja comme Orihuela appliquent 4 %. La mairie perçoit aussi des frais de dossier qui varient selon le type de travaux. Ni l’un ni l’autre n’est facultatif, et un devis doit préciser s’ils sont inclus. Le dépôt du dossier, pour la plupart des rénovations une declaración responsable (déclaration préalable sur l’honneur), est expliqué dans notre guide des permis.
Quatre totaux chiffrés
Les prix de base sont la surface multipliée par notre tarif publié pour 2026 ; ce sont donc des montants à partir de : 270 €/m² pour un rafraîchissement et 420 €/m² pour une rénovation complète Standard. L’ICIO est calculée sur la même base que dans nos autres guides ; c’est le montant établi par la mairie qui fait foi.
| Projet | Prix avant taxes (dès) | Avec IVA à 10 % | Avec IVA à 21 % | ICIO 4 % | Total à 10 % / à 21 % |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartement de 70 m², rafraîchissement | 18 900 € | 20 790 € | 22 869 € | 756 € | 21 546 € / 23 625 € |
| Appartement de 70 m², rénovation complète Standard | 29 400 € | 32 340 € | 35 574 € | 1 176 € | 33 516 € / 36 750 € |
| Appartement de 90 m², rénovation complète Standard | 37 800 € | 41 580 € | 45 738 € | 1 512 € | 43 092 € / 47 250 € |
| Villa de 120 m², rénovation complète Standard | 50 400 € | 55 440 € | 60 984 € | 2 016 € | 57 456 € / 63 000 € |
L’écart entre les deux taux d’IVA est de 2 079 € pour le rafraîchissement, de 3 234 € pour le budget Standard de 70 m², de 4 158 € pour 90 m² et de 5 544 € pour la villa. Ce sont des chiffres de planification, pas un devis : ce que vous signez, c’est le devis écrit établi après une visite sur place. Les tarifs qui les sous-tendent sont expliqués dans ce que coûte la rénovation d’un appartement à Torrevieja et rafraîchissement ou rénovation complète.
Si le bien est loué
Un bien utilisé comme activité de location ne remplit pas la première condition ; établissez donc le budget à 21 % sauf si votre gestor confirme le contraire. Une résidence secondaire que vous utilisez vous-même et ne louez pas est dans une situation différente d’un appartement sur une plateforme de location de vacances, et c’est l’usage qui décide, pas la nationalité du propriétaire. Si vous rénovez pour louer, consultez rénover pour louer ou vendre.
Ce qu’il faut vérifier sur le devis
- Le prix est-il avant ou après IVA, et à quel taux ?
- L’ICIO et les frais de mairie sont-ils inclus, ou à votre charge ?
- L’électroménager est-il indiqué séparément, puisqu’il est toujours à 21 % ?
- Qui achète les matériaux, et la répartition maintient-elle ceux de l’entreprise sous 40 % si vous visez les 10 % ?
La liste complète des points à comparer figure dans ce que doit contenir le devis d’un entrepreneur. Pour les propriétaires à l’étranger, des factures où l’IVA apparaît séparément sont aussi le document que votre gestor voudra, voir rénover depuis l’étranger.
Les questions qu’on nous pose
L’IVA sur une rénovation en Espagne est-elle de 10 % ou de 21 % ?
Normalement 21 %. Elle est de 10 % lorsque le client est un particulier qui utilise le logement à titre privé, que le logement a plus de deux ans et que les matériaux fournis par l’entreprise ne dépassent pas 40 % du prix des travaux (article 91 de la Ley 37/1992). L’électroménager est toujours à 21 %.
Qu’est-ce que l’ICIO et combien représente-t-elle à Torrevieja ?
C’est une taxe municipale sur le coût des travaux. Torrevieja et Orihuela appliquent toutes deux 4 %, soit 1 176 € pour une rénovation de 29 400 €. La mairie perçoit aussi des frais de dossier qui varient selon le type de travaux.
Un propriétaire non-résident peut-il bénéficier du taux de 10 % ?
La résidence seule ne vous exclut pas. Ce qui décide, c’est l’usage privé du logement et les deux autres conditions. Une résidence de vacances exploitée comme activité de location n’y a pas droit ; demandez à votre gestor ce qui s’applique.
Un rafraîchissement paie-t-il aussi l’ICIO ?
Oui. L’ICIO s’applique aux travaux de rénovation en général ; sur un projet de rafraîchissement de 18 900 €, les 4 % représentent 756 €. Les travaux de rafraîchissement relèvent normalement d’une declaración responsable, ce qui ne change pas la taxe.
Vos prix s’entendent-ils avant ou après IVA ?
Avant. Tous les tarifs de notre page des prix sont indiqués avant IVA, et le devis écrit précise l’IVA applicable, afin que vous puissiez le comparer aux autres offres sur la même base.
Obtenez un devis avec les taxes indiquées
Envoyez l’adresse, la surface, l’année de construction si vous la connaissez et l’usage que vous faites du bien. Nous vous répondons avec ce qui est réaliste et un devis écrit après une visite sur place, sur WhatsApp ou par e-mail, en anglais. Pages locales : constructeurs à Torrevieja et Orihuela Costa.
Tarifs : grille de prix Creator Company 2026, avant IVA. Conditions d’IVA : Agencia Tributaria, Ley 37/1992, art. 91. ICIO : ordonnances de Torrevieja et d’Orihuela, 4 %. Informations générales, ne constituant pas un conseil fiscal pour un cas particulier ; interrogez votre gestor.
Vous envisagez cela pour votre propre bien ?
Envoyez-nous l'adresse et quelques photos. Nous vous dirons ce qui est réaliste, ce que cela coûte et ce qu'il faut vérifier sur place — avant tout engagement.