IVA i ICIO przy remoncie w Hiszpanii: 10% czy 21%, z przykładami obliczeń

Większość porównywanych wycen jest podawana przed IVA, a wielu właścicieli mieszkających za granicą odkrywa podatek dopiero, gdy przychodzi pierwsza faktura. Ten poradnik przedstawia dwa podatki doliczane do ceny remontu, warunki niższej stawki IVA oraz przykładowe sumy oparte na stawkach, które publikujemy.

IVA: kiedy 10%, a kiedy 21%

Hiszpański VAT od prac remontowych wynosi zwykle 21%. Wynosi 10% tylko wtedy, gdy spełnione są wszystkie trzy poniższe warunki, według hiszpańskiego urzędu skarbowego (artykuł 91 ustawy Ley 37/1992):

• zleceniodawcą jest osoba prywatna użytkująca dom prywatnie, nie firma i nie nieruchomość wynajmowana w ramach działalności;
• dom został zbudowany lub ostatnio gruntownie odnowiony ponad dwa lata temu;
• materiały dostarczone przez wykonawcę stanowią nie więcej niż 40% ceny zlecenia.

Dwie rzeczy zaskakują ludzi. Po pierwsze, sprzęt AGD zawsze podlega stawce 21%. Po drugie, test 40% sprawia, że struktura wyceny ma znaczenie: gdy właściciel kupuje drogie materiały bezpośrednio, faktura wykonawcy to głównie robocizna i może się kwalifikować. Nierezydenci nie są wykluczeni samym miejscem zamieszkania; decyduje użytkowanie prywatne. Dom wakacyjny prowadzony jako działalność wynajmowa to inny przypadek, a Twój gestor (hiszpański doradca podatkowo-administracyjny) powinien potwierdzić, która stawka dotyczy Ciebie.

ICIO: podatek budowlany 4%

Każdy remont uruchamia także ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), gminny podatek od rzeczywistego kosztu prac. Zarówno Torrevieja, jak i Orihuela pobierają 4%. Urząd gminy pobiera także opłatę za rozpatrzenie wniosku, która zależy od rodzaju prac. Żadna z tych pozycji nie jest fakultatywna, a wycena powinna mówić, czy są wliczone. Jak wygląda samo zgłoszenie — przy większości remontów declaración responsable (zgłoszenie z oświadczeniem inwestora) — opisuje nasz poradnik o pozwoleniach.

Cztery przykładowe sumy

Ceny bazowe to powierzchnia pomnożona przez naszą opublikowaną stawkę na 2026 rok, więc są to kwoty od: 270 €/m² za odświeżenie kosmetyczne i 420 €/m² za pełny remont w standardzie. ICIO pokazano od tej samej podstawy co w innych naszych poradnikach; liczy się kwota, którą ustali urząd gminy.

Projekt	Cena przed podatkami (od)	Z IVA 10%	Z IVA 21%	ICIO 4%	Razem przy 10% / przy 21%
Mieszkanie 70 m², kosmetyczny	18 900 €	20 790 €	22 869 €	756 €	21 546 € / 23 625 €
Mieszkanie 70 m², pełny Standard	29 400 €	32 340 €	35 574 €	1 176 €	33 516 € / 36 750 €
Mieszkanie 90 m², pełny Standard	37 800 €	41 580 €	45 738 €	1 512 €	43 092 € / 47 250 €
Willa 120 m², pełny Standard	50 400 €	55 440 €	60 984 €	2 016 €	57 456 € / 63 000 €

Różnica między dwiema stawkami IVA wynosi 2 079 € przy pracach kosmetycznych, 3 234 € przy budżecie standardowym 70 m², 4 158 € przy 90 m² i 5 544 € przy willi. To kwoty planistyczne, a nie wycena: podpisujesz pisemną wycenę po wizji lokalnej. Stawki, które za nimi stoją, wyjaśniają artykuły ile kosztuje remont mieszkania w Torrevieja i remont kosmetyczny czy pełny.

Jeśli nieruchomość jest wynajmowana

Nieruchomość wykorzystywana jako działalność wynajmowa nie spełnia pierwszego warunku, więc planuj budżet przy 21%, chyba że Twój gestor potwierdzi inaczej. Drugi dom, z którego sam korzystasz i którego nie wynajmujesz, to inna sytuacja niż mieszkanie na platformie wynajmu wakacyjnego, a decyduje sposób użytkowania, a nie narodowość właściciela. Jeśli remontujesz pod wynajem, zobacz remont pod wynajem lub sprzedaż.

Co sprawdzić w wycenie

• Czy cena jest przed IVA, czy po IVA i przy jakiej stawce?
• Czy ICIO i opłata urzędowa są wliczone, czy to Ty je płacisz?
• Czy sprzęt AGD jest wykazany osobno, skoro zawsze podlega stawce 21%?
• Kto kupuje materiały i czy podział utrzymuje materiały wykonawcy poniżej 40%, jeśli celujesz w 10%?

Pełną listę punktów do porównania znajdziesz w artykule co musi zawierać wycena wykonawcy. Dla właścicieli mieszkających za granicą faktury z IVA wykazanym osobno to także dokument, którego będzie chciał Twój gestor, zobacz remont z zagranicy.

Pytania, które nam zadajecie

Czy IVA od remontu w Hiszpanii wynosi 10% czy 21%?

Zwykle 21%. Wynosi 10%, gdy zleceniodawcą jest osoba prywatna użytkująca dom prywatnie, dom ma więcej niż dwa lata, a materiały wykonawcy stanowią nie więcej niż 40% ceny zlecenia (artykuł 91 ustawy Ley 37/1992). Sprzęt AGD zawsze podlega stawce 21%.

Czym jest ICIO i ile wynosi w Torrevieja?

To gminny podatek od kosztu prac. Torrevieja i Orihuela pobierają po 4%, czyli 1 176 € od remontu za 29 400 €. Urząd gminy pobiera także opłatę za rozpatrzenie wniosku, która zależy od rodzaju prac.

Czy właściciel nierezydent może uzyskać stawkę 10%?

Samo miejsce zamieszkania Cię nie wyklucza. Decyduje prywatne użytkowanie domu i dwa pozostałe warunki. Dom wakacyjny prowadzony jako działalność wynajmowa się nie kwalifikuje; zapytaj swojego gestora, która stawka dotyczy Ciebie.

Czy przy odświeżeniu kosmetycznym też płaci się ICIO?

Tak. ICIO dotyczy prac remontowych ogólnie, więc przy projekcie kosmetycznym za 18 900 € 4% to 756 €. Prace kosmetyczne odbywają się zwykle na podstawie declaración responsable, co nie zmienia podatku.

Czy Wasze ceny są przed IVA, czy po IVA?

Przed. Wszystkie stawki na naszej stronie z cenami są podane przed IVA, a pisemna wycena podaje obowiązujące IVA, więc możesz ją porównać z innymi ofertami na tej samej podstawie.

Poproś o wycenę z podatkami

Wyślij adres, metraż, rok budowy, jeśli go znasz, i informację, jak użytkujesz nieruchomość. Odpowiemy, co jest realistyczne, a po wizji lokalnej przygotujemy pisemną wycenę, na WhatsAppie lub e-mailem, po angielsku. Strony lokalne: wykonawcy w Torrevieja i Orihuela Costa.

Stawki: cennik Creator Company 2026, przed IVA. Warunki IVA: Agencia Tributaria, Ley 37/1992, art. 91. ICIO: uchwały gmin Torrevieja i Orihuela, 4%. Informacje ogólne, nie porada podatkowa w konkretnej sprawie; zapytaj swojego gestora.