IVA en ICIO bij een renovatie in Spanje: 10% of 21%, met uitgewerkte voorbeelden
Renovatiewerk in Spanje draagt IVA van 21%, of 10% als aan drie voorwaarden is voldaan, plus een bouwbelasting van 4% (ICIO) in Torrevieja en Orihuela. Hier de voorwaarden en vier uitgewerkte totalen.
Renovatiewerk in Spanje draagt IVA (de Spaanse btw) van 21%, wat daalt naar 10% wanneer de opdrachtgever een particulier is die de woning privé gebruikt, de woning ouder is dan twee jaar en de materialen van de aannemer niet meer dan 40% van de prijs van het werk uitmaken (artikel 91 van de btw-wet). Daarbovenop rekenen Torrevieja en Orihuela de bouwbelasting ICIO van 4% over de kosten van de werken. Voor een appartement van 70 m² tegen ons tarief voor een volledige renovatie in Standard (vanaf € 29.400 vóór belasting) is dat € 32.340 met 10% IVA of € 35.574 met 21%, en € 1.176 aan ICIO.
De meeste offertes die u vergelijkt zijn vóór IVA opgesteld, en veel eigenaren in het buitenland ontdekken de belasting pas wanneer de eerste factuur binnenkomt. Deze gids zet de twee belastingen uiteen die bovenop een renovatieprijs komen, de voorwaarden voor het lagere IVA-tarief, en uitgewerkte totalen op basis van tarieven die we publiceren.
IVA: wanneer het 10% is en wanneer 21%
De Spaanse btw op renovatiewerk bedraagt normaal 21%. Ze is alleen 10% wanneer aan alle drie de volgende voorwaarden is voldaan, volgens de Spaanse belastingdienst (artikel 91 van Ley 37/1992):
- de opdrachtgever is een particulier die de woning privé gebruikt, geen bedrijf en geen pand dat als bedrijf wordt verhuurd;
- de woning is meer dan twee jaar geleden gebouwd of voor het laatst gerenoveerd;
- de door de aannemer geleverde materialen bedragen niet meer dan 40% van de prijs van het werk.
Twee dingen laten mensen struikelen. Ten eerste: apparatuur valt altijd onder 21%. Ten tweede: de 40%-toets is de reden dat de opbouw van een offerte ertoe doet: wanneer de eigenaar de dure materialen zelf rechtstreeks koopt, bestaat de factuur van de aannemer grotendeels uit arbeid en kan ze in aanmerking komen. Niet-ingezetenen zijn niet uitgesloten door alleen hun woonplaats; wat beslist is privégebruik. Een vakantiewoning die als verhuurbedrijf wordt geëxploiteerd is een ander geval, en uw gestor (Spaanse administratief adviseur) moet bevestigen welk tarief voor u geldt.
ICIO: de bouwbelasting van 4%
Elke renovatie brengt ook de ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) met zich mee, een gemeentelijke belasting op de werkelijke kosten van de werken. Zowel Torrevieja als Orihuela rekent 4%. Het gemeentehuis rekent ook leges voor de behandeling die per soort werk verschillen. Geen van beide is optioneel, en een offerte hoort te vermelden of ze erin zitten. Hoe de indiening werkt, voor de meeste renovaties een declaración responsable (melding met eigen verklaring), staat in onze vergunningengids.
Vier uitgewerkte totalen
De basisprijzen zijn de oppervlakte vermenigvuldigd met ons gepubliceerde tarief voor 2026, dus het zijn vanaf-bedragen: € 270/m² voor een cosmetische opfrisbeurt en € 420/m² voor een Standard volledige renovatie. De ICIO wordt over dezelfde basis getoond als in onze andere gidsen; het bedrag dat het gemeentehuis vaststelt is wat telt.
| Project | Prijs vóór belasting (vanaf) | Met 10% IVA | Met 21% IVA | ICIO 4% | Totaal bij 10% / bij 21% |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartement van 70 m², cosmetisch | € 18.900 | € 20.790 | € 22.869 | € 756 | € 21.546 / € 23.625 |
| Appartement van 70 m², Standard volledig | € 29.400 | € 32.340 | € 35.574 | € 1.176 | € 33.516 / € 36.750 |
| Appartement van 90 m², Standard volledig | € 37.800 | € 41.580 | € 45.738 | € 1.512 | € 43.092 / € 47.250 |
| Villa van 120 m², Standard volledig | € 50.400 | € 55.440 | € 60.984 | € 2.016 | € 57.456 / € 63.000 |
Het verschil tussen de twee IVA-tarieven is € 2.079 bij de cosmetische klus, € 3.234 bij het Standard-budget van 70 m², € 4.158 bij 90 m² en € 5.544 bij de villa. Dit zijn planningsbedragen, geen offerte: wat u tekent is de schriftelijke offerte na een bezoek ter plaatse. De tarieven erachter worden uitgelegd in wat een appartementrenovatie in Torrevieja kost en cosmetische of volledige renovatie.
Als de woning wordt verhuurd
Een woning die als verhuurbedrijf wordt gebruikt voldoet niet aan de eerste voorwaarde, dus plan het budget op 21% tenzij uw gestor het tegendeel bevestigt. Een tweede woning die u zelf gebruikt en niet verhuurt is een andere positie dan een appartement op een vakantieverhuurplatform, en het is het gebruik dat beslist, niet de nationaliteit van de eigenaar. Als u renoveert om te verhuren, zie renoveren om te verhuren of te verkopen.
Wat u op de offerte moet controleren
- Is de prijs vóór of na IVA, en tegen welk tarief?
- Zijn de ICIO en de leges van het gemeentehuis inbegrepen, of moet u ze zelf betalen?
- Staat apparatuur apart vermeld, aangezien die altijd onder 21% valt?
- Wie koopt de materialen, en houdt de verdeling de materialen van de aannemer onder 40% als u naar 10% streeft?
De volledige lijst met punten om te vergelijken staat in wat een aannemersofferte moet bevatten. Voor eigenaren in het buitenland zijn facturen waarop de IVA apart staat ook de papieren die uw gestor wil hebben, zie renoveren vanuit het buitenland.
Vragen die we krijgen
Is IVA op een renovatie in Spanje 10% of 21%?
Normaal 21%. Het is 10% wanneer de opdrachtgever een particulier is die de woning privé gebruikt, de woning ouder is dan twee jaar en de materialen van de aannemer niet meer dan 40% van de prijs van het werk uitmaken (artikel 91 van Ley 37/1992). Apparatuur valt altijd onder 21%.
Wat is de ICIO en hoeveel bedraagt ze in Torrevieja?
Het is een gemeentelijke belasting op de kosten van de werken. Torrevieja en Orihuela rekenen beide 4%, dus € 1.176 op een renovatie van € 29.400. Het gemeentehuis rekent ook leges voor de behandeling die per soort werk verschillen.
Kan een eigenaar die niet-ingezetene is het tarief van 10% krijgen?
Alleen woonplaats sluit u niet uit. Wat beslist is privégebruik van de woning en de andere twee voorwaarden. Een vakantiewoning die als verhuurbedrijf wordt geëxploiteerd komt niet in aanmerking; vraag uw gestor welk tarief geldt.
Betaalt een cosmetische opfrisbeurt ook ICIO?
Ja. De ICIO geldt in het algemeen voor renovatiewerken, dus bij een cosmetisch project van € 18.900 is de 4% € 756. Cosmetisch werk verloopt normaal via een declaración responsable, wat de belasting niet verandert.
Zijn uw prijzen vóór of na IVA?
Vóór. Alle tarieven op onze prijzenpagina staan vóór IVA, en de schriftelijke offerte vermeldt de toepasselijke IVA, zodat u haar op dezelfde basis met andere offertes kunt vergelijken.
Vraag een offerte met de belastingen erbij
Stuur het adres, de oppervlakte, het bouwjaar als u dat weet en hoe u de woning gebruikt. We antwoorden met wat realistisch is en een schriftelijke offerte na een bezoek ter plaatse, via WhatsApp of e-mail, in het Engels. Lokale pagina's: aannemers in Torrevieja en Orihuela Costa.
Tarieven: prijslijst 2026 van Creator Company, vóór IVA. IVA-voorwaarden: Agencia Tributaria, Ley 37/1992, art. 91. ICIO: verordeningen van Torrevieja en Orihuela, 4%. Algemene informatie, geen belastingadvies voor een specifiek geval; vraag uw gestor.
Plant u dit voor uw eigen woning?
Stuur het adres en een paar foto's. Wij zeggen wat haalbaar is, wat het kost en wat ter plaatse gecontroleerd moet worden — voordat u zich ergens aan bindt.